房地產開發項目全過程成本控制

薛康林

摘 要：對于房地產企業的長期發展來講，加大房地產開發項目的全過程成本控制力度至關重要，其是確保房地產企業經濟效益的前提，也是增強企業核心競爭力的關鍵，只有做好房地產開發項目的全過程成本控制工作，才能保障房地產企業在競爭激烈的市場中贏得一席之地。由于目前房地產開發項目各階段成本控制依然存在些許問題，只有將其優化，才能確保房地產開發項目的全過程成本控制效率達到最大，進而推動房地產企業長遠發展。

關鍵詞：房地產開發；全過程；成本控制

1 引言

我國社會經濟水平不斷攀升，城市化腳步加快，使得房地產業逐漸成為了經濟市場中的主體產業，它對推動我國國民經濟增長具有至關重要的作用。在復雜的市場環境和激烈的競爭中，房地產開發企業要想占有優勢，取得先機，必須要對成本管理進行科學有效的可控制，加強成本管理體系和制度建設，最大力度的降低房地產開發過程中的成本，提高企業的經濟效益和核心競爭力。

2 房地產開發項目全過程成本控制的重要性

近幾年，隨著我國經濟的迅速發展，房地產也隨之興起，更加促進了我國的經濟的發展。任何一個房地產開發項目都存在一定的風險，也可以帶給企業很大的利潤，每一個房地產開發項目的目的都是為了追求最大程度的利潤，在企業的房地產開發項目中，每一環都是緊密相扣的，任何一個環節出現問題，都會導致此項目的開發失敗。在整個的環節中，成本控制是至關重要的，成本的控制是貫穿房地產開發項目的始終，在項目開發的每一個環節都要考慮到成本問題。在房地產項目開發的前期，要根據選擇的地方，建筑的面積以及項目的融資都要進行詳細的預算，以保證成本的控制。

3 房地產開發項目的全過程成本控制存在的問題

3.1 房地產的成本管理缺少整體把握能力

目前，一些房地產企業為了能夠更好的發展，他們意識到了在房地產開發項目的全過程成本管理的重要性，在企業內部建立了一套成本管理機制，然而，他們建立的成本管理體制太落后，她們的成本管理缺乏整體的把握能力，沒有引進先進的管理模式和管理方法，會導致工作效率低下，如果對成本不能較好的管理或管理不當，影響企業房地產的發展。

3.2 缺少完善的房地產開發項目成本控制機制

良好的機制保障，是房地產開發項目成本控制的前提條件。然而一些企業沒有構建完善的成本控制機制。其一，一些房地產企業認為成本控制任務是財務部門分內的事情，企業其他部門缺少明確的權責范圍，進而造成了房地產開發項目成本控制機制較不完善。同時，激勵措施也嚴重缺失，員工的工作熱情比較低，影響成本控制的順利進行。而且一些企業開發項目全過程的成本控制機制嚴重缺失，成本控制指標體系較不完善，項目開發之后對項目成本的總結和反饋比較滯后。

3.3 招標并沒有起到真正的作用

目前很多企業的項目招標并沒有起到作用，雖然政府出臺了相關政策控制，但是很多的房地產企業還是采用各種形式的對策，不公開招標，最終還會把項目承包到已經內定的企業。項目招標形式主義，很多承包商為追求高利益，降低造價，工程質量得不到完全保證，但是房價卻高居不下，高價并沒有帶來高質量的住房，招標并沒有起到真正的作用。

4 加強房地產開發全過程成本管理的建議

4.1 決策階段的成本控制

房地產企業在獲取項目以后，策劃設計部門要負責進行市場調研和項目策劃定位，明確設計方向，這是投資決策之前的關鍵所在。在投資決策階段中，要進行可行性研究。要想對工程造價實施有效的控制，必須要做到：首先，積極開展市場調研分析工作，深入分析市場實際銷售情況，并對未來銷售趨勢加以判斷，始終堅持適銷對路的項目開發原則，進而完成項目定位。其次，要積極開展調查研究工作，綜合考量多種項目方案。在技術論證和經濟評價以后，要制定出切實可行的項目建設方案，保證設計階段目標成本計算的準確性與真實性。此外，結合項目規劃條件和可行性研究成果，編制方案設計任務書。

4.2 設計階段成本控制

設計是項目開展的基礎，在項目投資中設計的影響極大，項目的設計水平不但會影響施工投資，還會影響施工竣工后的實際效益。所以，為了確保項目經濟效益，在設計階段需要做好設計工作，確保項目質量，要保證設計合理規范，以免在施工中發生變動，以此來對成本進行有效控制。在實際設計中，相關人員可以利用以下方法進行控制。第一，采用限額設計來控制成本，所謂的限額設計，就是依據投資估算與設計責任書的具體要求，保障項目所有性能皆能滿足需求的前提下依據標準完成設計，采用限額設計能夠切實規避設計隨意變動的情況。第二，結合設計投標和工程造價，這么做的目的是為了規避與預防設計不規范的狀況，并且還能在設計階段構建成本控制理念，確保設計人員在實際工作中能夠在保證建筑外觀的同時控制造價，增加項目收益。第三，加大對設計圖紙審核力度，以免因設計問題而出現資金浪費現象。

4.3 施工階段的成本控制

在施工階段更要注意成本的控制，施工階段也是房地產企業的一個重要階段，也是風險存在的一個階段，在這個階段控制工程成本開發階段的單位的工作人員要時刻提高警惕，注意監工，要多看工程的施工組織方案以及現場的施工的實際情況，在施工過程中遇到的一些疑難問題，如果自己不能很確定的情況下，不能盲目做定論，要謙虛請教，向專業人員和專業的工程師進行咨詢和學習，相關工作人員要調查市場上的建筑材料價格，客觀的看待建筑材料價格這一問題，在某一時間段市場上的材料價格較高，有可能在購買材料后，它的價格在原價上降低，這在一定程度上造成資金的風險。這是在房地產企業中，隨時都存在的一個問題，也會影響房地產的項目的開發。在工程建設中，工程的材料費占工程總成本的一半以上，因此，材料費的高低直接影響著的此項目工程的總成本，隨意，在購買材料之前，要建立價格信息網絡，保持信息暢通，隨時了解市場上材料的價格。

4.4 竣工結算階段的成本控制

工程造價的合理確定對于工程造價管理來說是至關重要的，在工程造價確定過程中，嚴格遵守現行的工程造價管理的相關規定，對工程中出現的變更情況加以細致的核實，做到實事求是、準確無誤。在工程結算審核時，要提供全面細致的結算資料，合同補充協議、招標文件、施工竣工圖要與實際工程情況保持高度的一致性與協調性，結算口徑與工程招投標口徑也不能出現分歧。并且保證工程量計算和計價取費口徑的準確無誤。

4.5 加強銷售階段的成本費用控制

銷售階段的成本管理也是房地產開發過程中的重要組成部分，該階段的成本控制可能直接影響前期所有階段的成果，因此要重點加強該階段的成本控制。一方面，企業要建立科學合理的成本管理體系，控制銷售階段的成本費用。企業要根據自身企業的優勢特點和市場形勢，建立一套完善的成本管理體系；另一方面，企業還要盡可能縮短銷售期，最快可能的回收項目資金。這就要求銷售人員的專業素質能力要足夠高，因此企業在人才招聘中應當慎重選擇，在工作過程中定期加強員工的知識培訓。

5 結束語

通過全過程成本控制的實施，可以保證房地產開發項目的順利完工，為企業贏取更多的經濟利潤，將成本控制貫穿到施工活動的方方面面，可以避免出現不必要的浪費現象。房地產開發項目全過程成本控制勢在必行，要對開發項目的決策階段、設計階段、施工階段以及竣工階段等加以嚴格的控制，進而確保房地產企業核心競爭力的穩步提升。

參考文獻：

[1] 陳玉松.試析房地產開發項目的全過程成本控制[J].財會學習，2018（11）.

[2] 馬茜.淺論房地產開發項目中的成本控制要點[J].門窗，2012（7）.