住宅項目精裝修的成本控制

王勉

摘 要：精裝修住宅項目中由于設備材料的品種數量繁多，所占的成本也越來越大，故必須進行設備材料成本的事先控制 - 設計階段設備材料的合理選型、事中控制 - 工程實施階段設備材料的有效管理、事后控制 - 使用前準備階段及使用階段嚴格規范的驗收使用管理，使在滿足項目本身設計、使用、銷售要求的前提下有效的降低項目建設成本。本文從成本管理的重點與難點、裝修過程中的動態成本管理等方面，闡述了高級商品住宅項目精裝修在開發過程中成本控制的具體方式和需要注意的內容，可為類似項目的開發提供借鑒。

關鍵詞：商品住宅；精裝修；成本控制；過程管理

1 引言

住宅項目精裝修的成本控制是指對影響項目成本的各種因素加強管理控制，并采用各種有效措施使在達到工程項目增值的前提下盡可能降低成本。住宅項目精裝修的成本控制可分為事先控制、事中控制和事后控制，相應的設備材料成本控制也可分為事先控制 - 設計階段設備材料的合理選型、事中控制 - 工程實施階段設備材料的有效管理、事后控制 - 使用前準備階段及使用階段嚴格規范的驗收使用管理。為取得成本控制管理的理想效果，又可從多方面采取措施實施管理，通常這些措施可歸納為組織措施、技術措施、經濟措施、合同措施。

隨著住宅產業的飛速發展，將有越來越多的高品質高檔次的精裝修住宅項目，在這些高檔精裝修住宅項目中設備材料的成本占項目總成本的比重也越來越大，如何對這些設備材料采用各種有效措施進行事先、事中、事后的成本控制，使在滿足項目本身使用、銷售要求從而達到項目增值的前提下盡可能降低成本也顯得更加重要。

2 事先控制

在高檔精裝修項目實施前的設計階段，作為設備材料成本控制的事先控制階段，將是設備材料成本控制的基礎，在該階段設備材料的選型選擇在使用功能上必須合理合適，且需有一定的前瞻性，其技術性又必須具有一定的普及性和通用性，在具體的選用上需兼顧檔次、品牌的需要和成本控制，切忌因設計階段設備材料選擇的盲目和缺乏周密性考慮，導致施工階段的變動修改從而帶來安裝、施工成本的增加。通過對近期一些高檔精裝修住宅項目各專業的設備材料選型選擇實例分析，不難發現設備材料選型選擇正確與否將直接影響項目的功能、銷售及成本。該階段的成本控制措施通常為技術措施。

3 組織措施

首先要建立項目管理部。這是施工企業對住宅項目精裝修成本進行控制的非常有效的經驗。項目管理部這一成本控制管理體系， 要配備既懂工程技術， 又懂工程造價的投資控制人員。監理公司對成本控制也是至關重要， 要充分利用。明確人員分工及職責，編制成本控制實施細則和工作流程圖。同時， 對成本進行細分， 橫向分解落實到每個階段， 縱向分解到各施工班組和個人， 建立縱向到底、橫向到邊的目標責任制體系， 形成全員、全方位、全過程的項目成本管理格局， 嚴格考核， 獎罰分明。

4 技術措施

施工方案的先進合理、科學化與否， 直接影響項目成本綜合效益。長期以來， 施工技術人員及管理人員中懂技術的輕經濟， 只求施工方案的可靠、便于施工， 設計保守、浪費現象較普遍。因此， 在施工階段應采用科學的方法進行數據分析， 在滿足施工各項要求的前提下， 依據經濟技術指標選擇施工方案。施工方案要對施工組織設計進行細化優化，選擇適合的施工機具， 正確調度周轉材料， 合理堆放存貯等， 找出降低消耗、提高工效、降低成本的技術措施， 以便編制出技術上先進、工藝上合理、組織上精干的施工方案。

5 合同措施

招標文件和施工承包合同如果不規范， 往往會導致一些糾紛處理遇到麻煩。為避免合同方面的漏洞可能造成的損失， 我們必須增強合同管理意識。在承包雙方協商一致的前提下及時對合同有關條款進行補充或修改。補充合同或協議要用肯定性、確定性語言， 切忌商討性、意向性等含混的用詞。注意積累保存相關資料， 為正確處理可能發生的索賠事宜提供依據。

6 變更管理措施

由于工程的復雜性， 幾乎每個住宅工程項目都會有數量不等的現場簽證， 作為工程結算的重要憑證。合理確定和控制簽證費用是監理、施工企業需要認真對待的一項工作。這就要求監理、施工企業代表除抓好工程質量、進度外， 還應了解現行預算定額的計算依據， 實事求是地辦理工程量簽證， 對于價格方面的簽證最好由業主或業主委托監理、造價咨詢機構來簽認。招投標書有的價格， 應按招投標書上的價格執行； 招投標書上沒有價格應在市場詢價的基礎上確定， 并注意所簽材料價格應明確是否已含運輸、卸車費等。

7 材料管理措施

在住宅項目精裝修施工過程中， 材料成本和機械設備費用在整個工程成本中占相當比重， 有較大節約潛力。建立完善的采購和收發料制度十分必要。材料采購應通過市場調查， 論質比價； 對于耗量大， 價款總額較大的材料應采取招標方式， 公開競價， 擇優選定。同時， 要加強現場管理， 合理堆放材料， 減少二次搬運和攤基損耗。嚴格收發料制度， 進場要認真點驗、保質保量， 發料要嚴格按照計劃發放， 做到帳物相符、臺帳清楚。對余料堅持回收、廢物再利用， 這也是材料成本不可忽視的最終環節。設備管理部門要根據工程質量、進度和設備能力的要求，合理地配備各種機械設備， 合理安排機械設備的進、退場時間， 合理調度，提高利用率。

8 嚴格控制簽證和變更單

嚴格把握好經濟技術簽證單和設計變更，就必須要求在施工前認真做好技術交底，定期舉行工程例會，明確施工內容和界面劃分，協調各個分包單位的手續交接，盡可能地做到設計和施工無瑕疵。例如，精裝修施工中的墻面洞口尺寸不準，高度有誤差。這和土建的施工以及土建施工后的驗收有很大關系，為了滿足進度，通常以精裝修單位來進行修復彌補，然后再進行簽證處理。注意產品保護，做到精細化施工和管理，協調好各分包單位的界面，做到組織有序，也是避免和杜絕簽證的手段。例如，進戶門安裝完畢后，套內的安裝還沒有完成，材料進出時要對進戶門進行保護，同時，以工程鎖替代進戶門鎖，全部完成后再進行更換；墻布施工時對地板進行保護，以裁剪的廢料作鋪墊，可以有效保護成品地板等。

9 結算措施

重點要做好 3 個環節。（1） 技術資料的準備與竣工決算的管理。技術資料是否齊全， 是否及時交付甲方和歸檔， 將影響工程的竣工決算。在竣工決算階段， 項目部要將有關決算資料提交預算部門。（2） 加強應收帳款的管理。住宅工程竣工后要及時進行結算， 明確債權、債務關系。（3） 成本核算、分析與考核。

嚴格控制工程款支付，避免和杜絕亂付超付按照施工程序和進度節點，嚴格控制工程進度款的支付，必須制訂和落實付款計劃。采取以合同為準，按照程序合理支付。必須落實施工單位上報，監理單位審核進度節點，建設單位負責人簽字，造價管理部門對認可后的進度節點進行核定后支付工程款的監管制度，杜絕超付和亂付現象的發生。

10 結束語

綜上所述，精裝修住宅項目中由于設備材料的品種數量繁多，所占的成本也越來越大，故必須進行設備材料成本的事先控制 - 設計階段設備材料的合理選型、事中控制 - 工程實施階段設備材料的有效管理、事后控制 - 使用前準備階段及使用階段嚴格規范的驗收使用管理，使在滿足項目本身設計、使用、銷售要求的前提下有效的降低項目建設成本。

參考文獻：

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