拈花灣項目旅游地產設計過程和方法實例研究

吳子寅

摘 要：隨著生活水平的提高，人們的旅游度假需求日益高漲，繼住宅、商業地產之后，旅游地產已成為全國熱門的新興地產模式，各大旅游度假小鎮遍地開花。本文結合無錫靈山拈花灣旅游地產設計項目，從拿地定位階段、概念規劃深化階段、建筑設計階段（含方案、擴初及施工圖）、建設階段和項目運營階段，詳細地論述了旅游地產設計過程和方法。旅游地產項目的成功是多方面要素共同作用的結果，需要政府、甲方、設計方、施工方和運營方長時間全方位的配合，并在正式運營后不斷做出調整修正，保證項目的生命力。本文成果可為相關應用與研究提供參考。

關鍵詞：旅游地產；拈花灣；設計過程；設計方法；地域性

1 旅游地產的發展背景和發展概況

隨著人民生活水平的提高，在滿足了衣食住的需求之后，大家的旅游度假需求日益高漲，在早期傳統觀光游的基礎上，衍生出休閑度假2.0模式；同時，國家大力推進“特色小鎮”的發展策略，在這樣的社會背景和時代背景下，繼住宅、商業地產之后，旅游地產成為全國熱門的新興地產模式，各大旅游度假小鎮遍地開花。

古北水鎮和無錫靈山拈花灣為其中標桿性的兩個成功案例，成為環首都圈和長三角地區兩大新興旅游度假目的地，拈花灣更是在開園一年之內，以僅僅800畝的園區面積，獲得200萬人次的年游客量，被稱為“旅游地產的奇跡”。

在“旅游地產熱”的背后，也出現了大量雷同性或者缺乏深層次的思考，僅以常規操作手段完成的度假小鎮，即使完成度極高，仍出現開業之后鮮有人前往的“空城”現象。因此，對于長周期、前期高投資，高風險，不成一舉功即失敗的旅游地產，當設計工作的伊始，我們就需要懷有一顆“敬畏之心”，去深入解讀和思考，并時刻警醒，力求完美，打造真正打動人心的唯一場所感，才能夠獲得旅游地產存活的可能性。

2 拈花灣旅游地產項目概況

拈花灣項目坐落于無錫馬山國家風景名勝區，靠山面湖，與靈山大佛依山為鄰，為世界佛教論壇永久性會址的重要組成部分，打造以自然、人文、生活方式相融合的旅游度假目的地，讓人們體驗無處不在的禪意生活，從而開創“心靈度假”的休閑旅游新模式。

項目總用地面積：1200畝，建筑面積：約30萬㎡，容積率0.4，實際建成面積約800畝，其余作為景觀用地。本項目從規劃到建成歷時5年， 2015年11月14日開放后，獲得各界廣泛的關注和旅游度假者熱捧，開園兩年，游客量總計接近400萬人次，成為長三角地區最熱門的旅游度假目的地之一。

3 拈花灣旅游地產項目設計過程和方法

旅游地產設計周期漫長，可分為以下發展階段：拿地定位階段、概念規劃深化階段、建筑設計階段（含方案、擴初及施工圖）、建設階段和項目運營階段，下文將逐一進行分析。

3.1 拿地定位概念階段

甲方確定拿地意向，設計方進行拿地概念方案設計。此階段包括項目定位和概念方案規劃設計兩個部分。

3.1.1 拿地定位階段

拋開甲方拿地選擇不談（在筆者參與的項目中，有碰到甲方需要設計方提供地塊價值評估建議，供其比較評判），設計方從宏觀區位概況、城市要素、自然景觀條件要素等方面對用地進行多方位研判，確定項目定位，并深入研讀周邊信息，獲取地塊的核心價值點和主導要素，推導出定位可能的實現方式，一般我們認為這個是項目的核心關鍵詞，其后所有設計均圍繞其展開。如拈花灣項目進行中，從長三角人群出發，結合旁邊的太湖和靈山大佛，以“禪”為關鍵詞，打造“生活禪”的休閑度假方式和非日常的極致“禪境”，成為項目核心價值點。早期的定位階段是整個設計進程最為關鍵的一部，時常經歷漫長反復的過程（拈花灣歷時3年），對項目操盤手對于信息的整合和思考研判能力是極大的考驗。

3.1.2 概念規劃階段

項目定位之后，將開始總體概念規劃設計，主要包括總圖和空間意向兩大內容，此部為將定位初步實現落地的過程。總圖設計主要體現在對用地的深入解讀后進行規劃結構設計，功能分區、路徑動線設計以及相關的流線設計，同時空間意向和總圖相關聯，表現未來各版塊可能呈現的空間氛圍，如何通過規劃手段表現出前期定位中獲取的核心關鍵詞。通常此時需考慮甲方資金平衡問題，經過經濟測算，確定合適的度假物業開發量和開發模式。規劃滿足甲方需求后，甲方將與政府溝通拿地意向，并結合政府對于地塊的考量進行規劃調整。

3.2 概念規劃深化階段

甲方與政府達成拿地協議，并通過概念規劃深化確定規劃相關條件，行政程序完成后獲得土地使用許可，可以進行項目開發。

在此階段設計方主要進行規劃深化工作，總圖深入研究，包括版塊尺度、水系關系（如果有）、街道院落尺度等，節點空間設計、視線通廊關系，結合文化策劃報告進行業態布局、文化布點等等，梳理各動線（游覽動線、車行動線、船行動線、電瓶車動線、后勤動線、消防動線等）、確定開發策略和開發時序，把總圖進行更為詳細的落位。同時有更為準確的風貌意向，表現各分區特征。在拈花灣項目中，業主提出希望原創一種具有無錫當地地域性的風貌，不同于傳統江南水鄉，讓度假者獲得非日常的體驗，在此階段我們采用了當地特有的黃石作為重要要素，結合木頭和瓦等材料，營造禪意的空間氛圍。

3.3 建筑設計階段（含方案、擴初及施工圖）

總規確定后，基本確定了用地板塊格局空間關系和開發量，可以分地塊進行建筑設計。首先一般選取度假物業和商業街區某個具有代表性板塊作為樣板區，梳理設計原則，指導其他地塊方案設計。樣板區一般選擇最有普遍性意義板塊（拈花灣模式），或者在入口區域結合游客中心銷售中心，營造小環線體驗，形成對度假區的初步氛圍感受。（廬山歸宗模式），樣板區可作為平面空間、立面風貌、材料試驗以及景觀效果的全部嘗試，保證最后的建成效果，后期還可作為開園的運營樣板業態樣板，對整個項目起著重要的作用，樣板區的成功即項目成功了一半，若樣板區未能取得預期的效果則極大增加后續開發難度，需慎重考量。在樣板區風貌設計過程中，我們從希望從唐代建筑中獲取禪意的氛圍感受，深入研究江南建筑特征，結合概念規劃中提取的黃石要素，形成了自然拙樸的拈花灣地域性禪意風貌，為整個園區奠定了基調。

樣板區完成后，其他板塊可迅速鋪開，使園區達到一定體量和規模，形成宿泊地體系，保證游客體驗的完整性。除常規板塊外，需結合景觀條件和動線關系設計重要打造節點板塊，營造特殊的場景和氛圍，增加體驗的收放節奏感。（如拈花灣伍相廣場、漁村精品酒店、禪島平常居精品酒店、銀杏樹廣場和盡端自然條件最優越的鹿鳴谷）。

3.4 建設階段

建設階段是方案落地的決定性階段，方案的二次深化設計。拈花灣項目有兩處度假物業樣板（度假物業區的九棟房子和入口區的三棟展示院落）和一處商業樣板（原商業樣板段改為禪意天街），均為全區的精品工程，花費了大量的人力物力，反復多次嘗試（材料樣板、景觀樣板幾次重做），園區內的各個角落，建筑細部、樹種、景觀小品等都經過精心的設計，保證度假者在其中極致的禪意體驗。也正是這樣一種匠心的精神，項目被譽為“一群瘋子打造的度假區”，在開園初期就引起了社會廣泛的關注。

3.5 項目運營階段

在運營準備階段，設計方需要對主題特色街道、巷道及客棧的入口等做再次深化設計，主要處理建筑副空間，店招、外擺、廣告、垃圾箱、特色小品等環境要素的布局和選型，喬木布點，并增加相應的景觀軟化處理，結合燈光、視覺導視，形成符合定位主題，具有地域性非日常氛圍的街道空間感受，是旅游地產空間打造的點睛之筆。

項目運營團隊從規劃深化后期開始介入，旅游地產的成功，除了外部環境的營造之外，內部核心靈魂的營造同樣不可缺失，非日常場景下食、住、行、游、購及文化體驗讓度假者完整“入夢”、“入戲”方能實現對于度假者的粘著性。

運營體系包括招商、演藝、酒店客棧、后勤管理等，對景區進行全方位的管理運營，并根據運營狀況，及時調整運營策略。拈花灣在首期十八間客棧大熱之后順勢推出其余客棧和精品酒店，獲得良好的收益效果；并在后續又原有拈花塔燈光秀和實景禪行秀的基礎上不斷更新演藝內容，創造持續的度假吸引力。

4 結語

一個旅游地產項目的成功，是多方面要素共同作用的結果，需要政府、甲方、設計方、施工方和運營方長時間全方位的配合，共同付出巨大的努力，并在正式運營后不斷做出調整修正，保證項目的生命力，方能把最好的結果呈現給度假者，給他們帶來絕無僅有的度假體驗，打造高復游度、高收益多方共贏的旅游度假目的地。

參考文獻：

[1] 何艷海，施博萍.淺析旅游地產規劃設計工作[J].房地產導刊，2014（9）.