關于商業地產的交通流線和建筑空間的分析

姚俊

商業建筑空間的價值及其提升由諸多因素決定，從建筑設計的角度出發，商業空間價值的最大化體現在能夠吸引充沛的人流并使其在此區域停留。購物不一定是我們這些設計師的愛好，但近來我們卻不得不在購物的環境中花費更多的時間，充分地感受以及認真地觀察和研究，最終發現影響人們購物方向選擇及停留的因素，這對于如何設計有吸引力的商業建筑空間起著至關重要的作用。人們在活動中常用視覺、聽覺、嗅覺等感官接受城市環境傳達的信息，經過心理活動進行甄別并做出反應，從而影響到人們對目標地點以及行進路徑的判斷和確定。這樣的行為模式受控于人們的行為習慣，同時也被環境所影響。其中有強制性的空間模式，如：行人過街必須通過人行橫道或過街天橋，同時也存在非強制性的影響人們心理感受的空間模式，行進路徑仍由主觀決定。對于既定商業地塊來說，充沛的人流來自于對商業建筑空間交通系統動線的有效組織和與城市交通系統的有機結合。而人群駐留的因素則更復雜一些，文化氛圍、感官吸引、甚至空間規模或細微的小品處理都有可能成為人們駐留的因素。

在設計工作中，我們對于如何建構規劃商業地塊的交通系統，形成有效的購物流線往往通過兩種途徑來實現。

一、系統地分析地塊對本地區人們生活的影響所產生的行為模式，并與建筑設計相結合，從而發掘出規劃設計的切入點和有效組織商業建筑空間動線，進而達到提升該商業建筑空間價值的目的。

以北京亦莊1R10地塊設計方案為例。該地塊位于北京亦莊開發區居住圈的核心位置，東西兩側與開發區的兩條主要道路相鄰，并且整個地塊呈楔形，向南正對這兩條道路的交叉口。在前期調研的過程中，我們對經過地塊的人群進行觀察，并分析他們對地塊形成影響的行動軌跡。發現從東西兩側經過的人們往往選擇從地塊中部偏北的腹地穿越，而不是從地塊南側繞行。這一研究結果直接影響了整個商業地塊內部的動線布置。東北方向穿越到西南方向的流線被利用起來，形成整個商業地塊內部動線的基本走向。商業建筑空間和步行系統也在這個基礎上架構起來。這樣的布置順應人們的習慣行為模式，并將為商業建筑空間提供充沛的人流。

二、在現代城市中，人們的交通行為模式被功能細化的城市交通道路系統所限。如果將城市交通系統與商業建筑空間有機地結合往往能為商業空間的增值提供必要的條件。

比如我們曾做過的北京望京K6區商業街設計方案，由于地塊緊鄰城市交通主干道，除了寬闊的城市主干道兩側的步道，就很難再找到其他人流的來源，人們在該地塊的行進路徑受到城市交通系統的很大限制。因此，如何引導人群進入建筑群聚集人氣，是提升該商業建筑空間價值的首要問題。經過現場調研，我們最終認為項目和城市交通道路的緊密聯系和有機結合是唯一的選擇。在設計中，我們提出了“擴大的人行道”的概念。延伸人行道的寬度，將其動線用經過切割的商業建筑體量分解成內外兩條。外部的動線延續城市的步行道，商業店鋪也呈傳統的臨街形態。而內部的動線則將人流引入建筑群內部，從商業休閑氣氛、庭院設置等各個方面激發人群的興趣并創造停留的可能性。內外動線之間也實現了自由的溝通，將整個區域的商業空間和城市的步道系統融為整體。由此，人們在商業空間和城市交通空間轉換的過程都將在不知不覺中完成，為營造濃厚的商業氛圍提供了條件，從而使這個地塊成為城市環境中具有活力的場所。

在具體的項目設計中，不同類型的商業建筑空間所涉及的人們購物流線的因素也不盡相同，例如：與城市歷史記憶的融合；對感官吸引起重要作用的建筑外在形象等等。因此在不同類型的商業建筑空間中最終形成體現商業空間價值的購物流線，是設計中具有綜合性、創造性的過程。盡管很難用一兩種簡單的模式來滿足當今商業項目的需求。但是，與城市緊密結合的商業街形態和大型綜合商場仍然具有一定的代表性。下面就以這兩種不同的商業模式分別舉例說明。

商業街是當今很多商業開發項目的重頭戲，這種空間模式由于靈活開放，能夠和城市的空間緊密結合，近年在國內漸成趨勢。以商業行為動線為依據來控制各處商業價值的最大化，在商業街這種空間模式下體現得最為明顯。

就拿膠州老城區商業中心改造項目為例，它是膠州市老城區的一座大型商業綜合體規劃項目，位于當地的商業中心，周邊已經新建了一些中型商場和酒店等，南側道路臨河，地塊內還留存有一處古城隍廟建筑。

因為是舊中心商業地塊的改造，所以我們要做的就是圍繞購物流線的組織方式和節點設計把原來業已形成并隱藏在地塊中的商業行為及空間秩序還原和提煉，形成新的商業街并與城市的歷史文化和遺跡相聯系。

最終設計形成的東西向連接的商業街，不但和城市道路平行，和城市人流的方向相符，還為爭取更多的人流提供了條件。最重要的是聯系了新的商業區和老的城隍廟廣場，使傳統和現代的生活產生了聯系。我們把保留下來的老城隍廟附近設計成商業街入口廣場，成為整個商業街區東側起點的興奮點，并圍繞城隍廟形成具有影響力的歷史背景，給人留下深刻的記憶，同時也把河邊景觀區拉進視野范圍。

現在的大型商業中心多以單元式商鋪和專營店方式組成，甚至還擁有貫通幾層的旗艦店。對商鋪單元的排列組合方式也可以基于人們的購物流線與商業空間的關系，以及空間元素對人感官刺激這兩方面來設計。我們在北京辰運大廈的商業空間設計中有過這樣的嘗試。

兩端入口之間是一條貫通的商業街，在進深大的地方為了避免產生狹長的單面單元就把商業街一分為二，可租店面數量增大一倍。同時，消費者也能更多的接觸到不同種類的商業單元。在街道轉角開放地段設置中庭或街心小品、咖啡座及臨時商亭等。內部空間也隨之產生很多趣味空間，增強可識別性和停留感。內部街道兩邊多排列小型單元，需要時就可靈活擴展成中、大型單元以利于出租。臨室外街道的均為中型商鋪，建筑角部是商業價值最高的地方因此設計為大型單元和旗艦店的位置。在建筑西側還設計了下沉式廣場，這樣地上地下可產生兩層沿著室外空間的商鋪，為城市提供一個休憩景觀的同時，增加了開發者的商業利益。

購物流線是體現商業建筑空間價值的重要因素，我們可以制定出一系列設計策略并結合實際情況加以考慮。總結起來，設計師在設計工作中，應同時滿足業主和商家的商業空間、消費者的消費休閑行為以及商業空間對區域環境的社會貢獻三方面價值的最大化。