城中村改造拆遷補償問題研究

摘 要：“城中村”是中國城市化過程中所特有并且分布普遍的景象，城中村改造是我國各大城市開展的一項艱難的工作，我國大部分城市都在逐漸進行著城中村改造，城中村改造的決定性因素就是拆遷補償的多少——各方利益的分配是城中村改造的本質的問題，即城中村改造的中心問題就是拆遷補償安置問題，我們要處理好這個問題全面推廣優秀經驗。

關鍵詞：城中村；城中村改造；補償問題；離石區城中村

1 引言

“城中村”是中國城市化進程中呈現出的一種特別的景象，具備明顯的中國特征和歷史色彩。雖然城中村在地理位置上僅僅處于城市內部，但卻與城市在戶籍、布局、經濟發展及衛生、教育等方面的管理制度上存在明顯的不同，城中村內一系列環境和社會問題的引出，不利于城市人文、景觀環境的建設。“城中村”改造影響到城市建設的方方面面，改造情況比較復雜，尤其城中村改造拆遷補償標準問題是城市建造的重點和難點之一。李培林認為，城中村改造是政府，開發商，村民的利益三方面的過程的度量。李立勛通過研究發現了城中村改造的三種方式——村集體自行管理、政府參與改造和開發商開發建設，構建了城中村改造的可能性和穩定性。閆小培，魏立華，周銳波等學者提倡了城中村改造的新模式：建立“政府—村民—開發商”的綜合利益系統。

2 我國城中村改造拆遷補償問題研究

城中村改造問題外表上看是鄉村景象改變，但是實質上存在的問題是村民的生存安置，拆遷補償標準的是拆遷人與被拆遷人的焦點。調查發現城中村改造拆遷補償中凸顯出一些問題。

2.1征收、拆遷補償順序被擾亂

征地的主要目的是為了實現共同利益，其中進行相應補償的政策在有關法律中也有體現，在進行土地征收后，要進行拆遷，建設和相關程序工作的質量的檢測。這是正常的合規性秩序。但在現實過程中常用的方法應用程序是：溝通，拆遷，補償三個程序加以來。拆遷強制性有時一個很好的補充特殊情況在現實生活中沒有溝通好的情況下。很多矛盾都是不按規范標準拆遷所造成的，甚至出現毆打，混亂拆遷等現象。簡單的看，這個過程似乎是混亂的，但基本上拆遷補償政策不夠明確，不夠半透明。所以，相關部門在拆遷時應當按照補償→征收→拆遷這個標準執行，避免出現太多的沖突，當前，中國更加重視在政府行為該領域所引發的一系列問題。因為城中村的改造不僅關系到城市的建設，與失地村民的可持續生活有直接關系。

2.2缺失房屋征收補償市場估測條例

被改造集體土地的評估是城中村改造補償的本質，沒有民主支持，也缺乏競爭力。當前，某一個城市加快城市化進程，加大了城中村改造的力度，拆遷了許多的房屋，超過了中國任何一座城市。從民主的角度看，缺乏民主性，政府與開發商獨自決定拆遷評估，住在城中村的居民只有被拆遷。被拆遷人沒有資格選擇依照個人的想法抉擇，這種缺乏民主性的評價方法無法實現公共服務的目的，從而奠定了安全隱患。從透明角度出發，被拆遷人無法得知自己被拆房屋的評價途徑。更不知道依據何種制度。當下，政府可以增加在公眾的信任度，政府以及相關部門各把評價的每一部分，每一個過程向公眾開放，并為我們的發言權提供了一個平臺，逐步提高公眾對政府的信心。

3 離石區城中村改造問題研究

政府詳細討論了加快離石區城中村和東城新區開發設計，通過縣，市，街道等，農業，建筑，房地產，規劃等部門的分析和研究，通過對離石處于城中村居民大量的調查和反饋，離石區首先出臺了《離石區人民政府關于東城新區房屋拆遷安置補償的實施辦法》和《離石區人民政府關于城中村改造拆遷安置補償的實施辦法》。在重建工作，制定，建立監督，加強全縣詳細的實施計劃中，不斷規范程序和強化隊伍，有力地推動開展城中村改造。在區委，區政府的領導下，以改善離石區城中村生活條件為起點，大力實施城中村改造，展開17個村26個項目，拆遷改造總占地812.28畝，設計修建總面積1692154平方米的改造任務，致力營建“四新離石，建立幸福家園”。

3.1離石區城中村改造拆遷補償存在的問題

3.1.1拆遷補償費用有些不合理

在離石區當前改造過程中，關于房屋的本身補償費用的金額規定比較模糊，并沒有參考系統，每個村都是參考《城市房屋拆遷管理條例》，根據實際情況的金額并作出自己的補償計劃。這樣的補償標準都沒有很好的說服力，每個鄉鎮依據不低于最低價格的補償標準進行補償，為什么實行這樣的標準，補償標準都包括什么，在這個問題上很少有人去擔心怎樣執行這樣的補償。在研究過程中，城中村的居民往往不知道是怎么樣計算所得到的拆遷補償。對于后續的生存搬遷本質上是一個空項。開發者尋找更多的自身利益也忽視了這些問題。很少有人真正考慮到城中村居民以后的生存和失地村民的社會保障制度。

3.1.2當前存在的補償標準制度不能解決現實中的特殊問題

離石區城中村改造過程中產生的的房屋拆遷問題，與以往實行的集體土地上房屋拆遷問題有很大差異。以前對集體土地房屋拆遷，只需拆遷安置充足或賠償，因此在其他方面沒有變化。然而，目前的轉型是由村莊進行的，不符合一個簡單的房屋拆遷和安置住房或賠償。最大的區別是：由集體土地改變為國有土地的重大變化的改造后，村民不必使用土地，村集體沒有土地所有權。因此，離石區在城中村改造的任務過程中，會出現大量特殊問題。

4 結論

通過對我國城中村改造拆遷補償標準的研究以及離石區城中村改造拆遷補償標準的分析，得出以下結論：

4.1拆遷補償方法應該呈現出土地的利用價值，土地的整體價值，以及補償標準的規范化。集體土地不僅意味著是它為村民經濟體特點，也是鄉村生活的根本保障。當前，僅經濟屬性，從國家獲得賠償，是不合理的。

4.2土地的經濟價值實際上不能客觀的表現出土地的價值補償，依據公平合理的原則，我認為處于被失去土地的居民理論上得到的補償應該是農地收入或者所得出租房屋的收入的總和，在保證土地價值的前提下，使得城中村居民正常生活。

參考文獻

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作者簡介：

黃樂（1992-），女，漢族，山西省太原市，山西財經大學碩士研究生，研究方向：房地產評估與房地產市場。