淺析房產測量的意義和加強技術優化的必要性

楊芳

摘 要 我國房地產目前基本實現了商品化，房屋價格主要由房屋建筑面積來定，房產測量作為對房屋建筑面積進行測算的具體形式，其市場和技術發展遇到很好的機遇，逐漸走向了市場化。我國目前房產測繪工作尚處在專業化和規范化的起步階段。本文概述了房產測量的意義和技術手段、集中分析其存在的問題，并對未來的發展進行了描述。

關鍵詞 房產測量；意義；問題分析；措施

隨著近年來商品房價格的持續走高，房產測量日益受到廣大的業主的重視，其測繪成果的準確性直接關系到當事人的切身利益。本文首先概述房產測量，然后分析房產測量的意義，重點歸納存在的問題，最后重點探討改善我國房產測量的措施和房產測量產業發展前景。

1 房產測量概述

房產測量是運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況的專業測繪。

房產測量與房地產權屬管理、交易、開發、拆遷等緊密相關。不但具有基礎測繪工作所特有的技術性，而且具有很強的法律性，其測繪成果的真實性、可靠性直接牽涉到每個地籍、房產主的經濟利益。

2 房產測量的意義

房產測量作為對房屋面積進行測算的具體形式，在當前有著重要的意義。有以下幾點：

2.1 房產測量可以為房產產權人提供法律保護依據

房產測量的結果一經房產管理部門確認發證即具有法律效力，是產權產籍管理部門為產權人提供法律保護的重要依據，同時也為調處房屋所有權和土地使用權的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據。

2.2 房產測量是城市建設、規劃和管理的重要依據

房產測量按照國家有關部門制定的房地產測繪技術標準獲得的這些數據是核發房屋所有權證和土地使用權證的重要組成部分，也是建房地產檔案的原始資料。因此，房產測量是進行城市土地資開發利用，城市規劃建設管理必不可少的基礎資料[1]。

2.3 房產測量是檢驗商品房買賣面積是否縮水的重要手段

商品房價格居高不下，部分開發商在利益的驅使下時常會打起面積的主意，推廣和進行房產測量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護正常的市場秩序。

3 我國房產測量主要的測量技術

房產測量技術經過多年的發展，目前常見的測量技術主要有：

3.1 房產數字化測圖技術

數字化測圖是采用現代化測量儀器采集有關的信息，通過計算機數據處理，生成房產數字化圖形，最后經數控繪圖儀或其他輸出設備，繪制成房產圖。數字化測圖技術目前在房產地形測量、地籍測量中得到了廣泛的應用。房產測量中一般碎部測量采用全站儀或RTK。

3.2 坐標解析法進行房產測量的計算

房屋銷售面積測算可分為房屋面積測算和用地面積測算。在商品房銷售過程，房地產界址和房產面積糾紛時有發生。因此，用坐標解析法科學明確地反映房屋面積測量結果準確度[2]。

3.3 GPS技術在房產測量中的應用

GPS技術是當前快速發展的數字定位測量技術，房產測量中平面控制采用GPS平面控制，精度可以達到末級相鄰控制點的相對點位中誤差不大于2.5cm。

4 目前房產測量中存在的問題

我國頒布的GB/T 17986《房產測量規范》，個別條文不明晰，現代特殊建筑層出不窮。在實際測算中有偏差，容易引起糾紛。

4.1 房產測量市場發展不完善，行業監管不到位

房產測量作為一項專業技術服務走向市場，實行政企分開、納入競爭和監督機制，但有關房產測量成果的質量保證體系和監管體制以及相關法律法規還未完善，測繪行政管理部門缺少對測繪企業的資質審查和技術指導，對測繪成果質量監管和檢驗不到位，不利于保護產權人的合法權益。

4.2 房產測量技術有待規范

我國房產銷售多以單價合同為主。在預售階段，每平方米價格是確定值（合同約定），建筑面積卻是不定值（以房產測繪數據為準），建筑面積=套內面積+公攤面積，公攤面積的不確定性，以及公攤面積產權的不明晰，勢必把房產面積的計算者推到風口浪尖上。

①開發商在計算結果的基礎上加大面積出售。部分房地產開發商在出售商品房時，在應分攤的共有建筑面積上不按有關規定執行，任意多加共有建筑面積。②期房建成后與建筑圖紙設計面積相差很大。期房預售時，商品房尚未建成，在施工建設過程中，開發商對房屋的結構、尺寸進行局部變更，造成竣工商品房面積與預售時面積不一致。

4.3 從業人員素質水平不均

目前在一些二線城市和很多縣一級房產測量部門，從業人員基本素質普遍偏低，專業技術人員非常缺乏，房產測量工作水平較低。

5 房產測量技術優化和未來發展

房產測量主要以測量技術和政策路線為主，實際測量中應注意其政策性、系統性、實用性以及可操作性。

5.1 房產測量技術和手段優化

目前國內市場房地產測繪軟件多是基于AutoCAD，運行效率低，建設部要求充分利用GIS圖屬互聯的思想設計開發新的房產測量繪圖系統，再與城市基礎地理信息數據庫融為一體，建立房產測量信息系統平臺，加強測繪部門和房產管理部門的交流與合作。既規范房產測量行為，又能確立房產測量成果的權威性。

5.2 制定房地產測量市場管理的法律法規

房地產測量的市場化只在《測繪法》和建設部一些文件中提及，房地產測量部門要同房地產管理部門完全脫鉤，徹底打破市場的壟斷行為，這樣有利于提高房產測量行業測管服務質量，糾正行業不正之風。

5.3 加強業務培訓，提高房產測量上崗人員的專業素質

一名合格的房產測量從業人員不但應具備測量的專業知識和相關的房地產知識，還要具備高度的責任心，嚴格按照《房產測量規范》和有關法規開展房產測量工作。對于測繪人才欠缺的地區更需加大扶持力度，提高上崗人員專業素質。

6 結束語

綜上，房產測量技術具有很強的法律性，既是房產產權登記和產權轉移的重要依據，也是處理房產產權糾紛的重要法律憑證。房產測量成果涉及民生的大事，稍有不當，勢必影響到房產測量部門的聲譽，甚至產生法律上的糾紛，因此，在制定房產測量規范時應當從嚴把握，保證測量精度留有余地，測量方法正確可靠。

參考文獻

[1] 連俊生.淺談房產測量中存在的問題和解決方法[J].中國集體經濟，2011，（28）：185-186.

[2] GB/T17986，1-2000.房產測量規范[S].北京：中國標準化出版社，2000.