淺析營改增后房地產企業(yè)稅收的發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展策略

粟浩

【摘 要】自從1993年相關的稅制改革以來，房地產企業(yè)的稅務已經變成了我國稅收的重點組成部分，對相關的經濟的改革有著促進的作用，在一定程度上投射出地方與地方企業(yè)的稅收收入的分配關系。隨著我國經濟的不斷變革與我國政治的的進步，尤其是“營改增”在一定程度上的深入開展，我國的房地產稅制體系在發(fā)展中遇到的問題已經慢慢的表現(xiàn)出來。筆者在本篇文章中針對房地產企業(yè)的稅制現(xiàn)有的一些問題進行了探究，并在此基礎上寫出了一些對應的建議。我們應該了解稅收大體是由節(jié)稅、避稅、轉移稅負組成的，換句話說是納稅人應該在遵紀守法的基礎上，經過有計劃的安排以及縝密的籌劃歸納出最佳的納稅方法，從而使得企業(yè)在正常的避稅中得到更多經濟利益。在進行營改增后，房地產企業(yè)可以經過合適的的稅收籌劃，科學的緩解納稅負擔，還可以解決重復征稅的棘手問題，這樣企業(yè)的成本和風險會有效的降低?；诖?，營改增后的房地產企業(yè)稅收籌劃是值得調查和研究的重要課題。

【關鍵詞】營改增；房地產企業(yè)；稅收發(fā)展

一、營改增后房地產企業(yè)的稅收發(fā)展的現(xiàn)狀

近幾年來，房地產企業(yè)的建筑業(yè)以及不動產經營全部應該繳納營業(yè)稅，根據筆者調查的相關文獻，營改增實行抵扣的方法可以使得房地產企業(yè)針對企業(yè)內部的經營流程進行創(chuàng)星性的設計，改變之前的的散漫式管理，進而轉變成細致化管理，實現(xiàn)降稅的最初目標。不過實際的操作過程中還是會有所出入，房地產企業(yè)的營改增目前依舊有很多在改革中遇到的問題，例如建筑業(yè)本身是一種主要提供建筑勞務為主的，它的主要的購進業(yè)務相對來說比較少，營改增以后企業(yè)怎樣在內部針對此進行合理稅率的制定，可以使企業(yè)的稅負不會太過于繁重。

我國政府和地方企業(yè)關于稅制權力的相關規(guī)定，可以經過法律來逐漸確定，進而使得兩者的關系更加的清晰，明確雙方的責任與義務，使各自的作用得到最大化的發(fā)揮。房地產企業(yè)的資金收益進行劃分的主要根據是各級事權和支出責任的劃分，因此合理劃分事權有利于提高企業(yè)的效率，提高企業(yè)的責任感與財政收入，達到權、責、利的統(tǒng)一。在有效的進行劃分的過程中，應該在雙方鼓勵公共事務發(fā)展的基礎上進行。房地產企業(yè)經常是所有者與經營權合二為一，所有者并不具有專業(yè)管理水平和能力，從而更重視業(yè)務上的管理，而對規(guī)范性要求較低，無論從稅金繳納還是稅務規(guī)范性的管理方面，都是財務管理出現(xiàn)問題的重要方面，給企業(yè)的財務管理帶來了困難。綜上所述，企業(yè)如果想獲得長期的發(fā)展，必須對自身的財務管理作出一定的改善，也要合理的科學的對待營改增后稅務經營的模式，在我國經濟的發(fā)展中，房地產行業(yè)是作為重要的組成部分出現(xiàn)的，各種各樣的行業(yè)的發(fā)展已經涉及到房地產行業(yè)，它不僅僅是我國經濟發(fā)展的根本性產業(yè)，還是可以改善人民生活一個社會性產業(yè)。在營改增得到運行后，房地產企業(yè)不但可以能有效的規(guī)避重復征稅問題，還可以經過有效的稅收籌劃大幅度的緩解納稅負擔，進而使得企業(yè)的運行成本以及風險得到大幅度的降低。

二、營改增后房地產企業(yè)稅收發(fā)展遇到的問題

（一）稅收機構設置不夠合理

首先，企業(yè)結構設置情況體現(xiàn)了管理層對營改增后房地產企業(yè)稅收的認知程度。目前我國房地產企業(yè)多數(shù)只是將財務工作定義為記賬、報稅，應付各種檢查、審查，而沒有意識到財務管理的重要性。據了解，房地產企業(yè)的財務部門設置一般情況是根據企業(yè)的業(yè)務量及復雜程度來規(guī)劃，表現(xiàn)為下面幾種情況：（1）業(yè)務單一的，會計和出納由一個人擔任或根本沒有專業(yè)的會計人員，而是由稅收人員兼任；（2）業(yè)務相對簡單的，一般是通過代理公司完成記賬報稅的工作，一方面可以減少公司成本，另一方面可以充分利用財務公司的會計團隊專業(yè)技能和合理利用財稅政策、法規(guī)等優(yōu)勢，因此降低財稅風險，但是代理記賬公司為企業(yè)提供會計服務的人員基本上是剛畢業(yè)的大學生，經驗不豐富。

（二）稅收財務管理機制不明確

管理者經常忽視營改增后房地產企業(yè)稅收工作的專業(yè)特征，直接安排財務工作。財務管理工作必須有理有據，不能憑借原來的一些業(yè)務結果以及業(yè)務質量了。這就在一定程度上限制了財務的賬務解決方式，而不是僅僅按照企業(yè)管理者的意向來決定。因此，提前和財務進行業(yè)務的交流以及業(yè)務模式的建立已經變得格外重要。其次，財務工作者對經理層的安排總是言聽計從，缺乏自己的意見或者想法。對于財務工作來講，是一項原則性極強的工作，受制于會計法、稅法等各種法規(guī)的約束，而管理者是沒有接受這部分知識內容培訓的，往往會以自我意識來要求財務人員做業(yè)務處理，甚至要求粉飾報表、做兩套賬。一些財會人員在國家、社會公眾利益與企業(yè)利益發(fā)生沖突時，不能敢于從風險防范等方面提出正確觀點和解決問題的方法，只能聽從老板指揮，不能夠堅持準則，甚至通同作弊，為企業(yè)違法違紀活動出謀劃策，甚至直接參與偽造、變造虛假財會憑證、財會賬簿、編制虛假財會報表，欺騙公眾。

（三）稅收工作人員的專業(yè)性有待加強

營改增后房地產企業(yè)稅收的財務工作是一項專業(yè)性很強且復雜的經濟工作，由于成本控制的限制，企業(yè)的財務人員基本需要負責財務核算及稅務的全套會計基礎業(yè)務，同時，還需要掌握資金管理、財務分析、融資等較全面的財務知識。而目前企業(yè)的財務人員多數(shù)為應屆畢業(yè)生或是大專及以下學歷的“老會計。應屆畢業(yè)生對企業(yè)的經營情況掌握的不夠全面，又缺少實踐經驗，流動性大，而上了年紀的“老員工”，他們雖然在崗時間較長，形成了較為豐富的經驗，但是這部分人的知識結構較為陳舊，對新知識手段掌握程度不夠，知識更新不夠及時，還有一部分企業(yè)所聘用的是非財務專業(yè)的從業(yè)人員。從房地產企業(yè)的財務業(yè)務所涉及的內容及從業(yè)人員業(yè)務水平可見，財務人員綜合素質與企業(yè)發(fā)展需求匹配程度并不高。房地產企業(yè)經常是所有者與經營權合二為一，所有者并不具有專業(yè)管理水平和能力，從而更重視業(yè)務上的管理，而對規(guī)范性要求較低，無論從資金使用還是業(yè)務規(guī)范性的管理方面，都給企業(yè)的財務管理帶來了困難。

三、營改增后關于房地產企業(yè)稅收發(fā)展的建議

（一）增強管理增值稅發(fā)票，有效的獲得可抵扣發(fā)票

一般意義上作為普通的納稅人的房地產公司，公司會使用一些增值稅特有的發(fā)票，并且要求相關人員開具，最重要的是要有專門的人進行保管。房地產公司應該在一定意義上提高它自身內部的管理水平，而且應該促進相關的公司的財務工作人員培訓學習稅務方面的知識。根據有關資料的調查，增值稅的普通納稅人不僅應該負責好銷項稅發(fā)票的開具以及管理，而且還要增強各項購進業(yè)務的管理機制，其中主要有固定資產買進的管理以及采購材料的管理，一定要在規(guī)定的實踐內獲得增值稅的規(guī)定發(fā)票以及對應的抵扣聯(lián)。這在一定意義上也對房地產開發(fā)企業(yè)作出了一些要求，必須加強企業(yè)內部的質量審查以及外部的質量監(jiān)控，盡可能和一些增值稅的普通納稅人資格相吻合的、已經具有合格資質的建筑施工企業(yè)進行合作，不僅可以保證工程的質量，還可以為后來的抵扣進項稅制造一定的根基。綜上所述，筆者可以這樣進行預測，在增值稅合理的規(guī)避連續(xù)性征稅的同時也可以很好的促進社會化專業(yè)協(xié)作的重要杠桿作用，未來幾年，社會上的建筑業(yè)會發(fā)生優(yōu)勝劣汰整合兼并的熱潮，那些資質缺失、質量不過關的游走型建筑施企業(yè)會大批淘汰。

（二）放寬政府扶持政策

政府可以給出各種政策優(yōu)惠，如發(fā)放運營特許權，投資商可以進行廣告宣傳等，令投資商實實在在地發(fā)覺到有巨大的利潤空間。我們國家現(xiàn)在還沒有從法律的視野出發(fā)，來具體的設定房地產企業(yè)所擁有的各種各樣的稅收權利，并且企業(yè)的稅制的改革也受到了限制，因此在建設方面也沒有具體的法律保障。從我國現(xiàn)在已經存在的稅收法律來講的話，經全國人民代表大會及其常務委員會通過稅收實體法只有三部，它們依次為車船稅法、個人所得稅法、和企業(yè)所得稅法。大部分的稅種的相關規(guī)定、制度以及法律法規(guī)等全是經過全國人民代表大會及其常務委員會給予對應的權利后，再經過國務院和相關的部門頒布并在現(xiàn)實生活中文得以實施的。從而造成了企業(yè)的稅收還沒有較高層次的法律根據。從另一方面來講，目前在我們國家還沒有實施《企業(yè)稅收基本法》、《企業(yè)稅法通則》等明確有法律規(guī)定的根本性文件，通過此來細致的規(guī)定房地產稅種的采用以及征收的界限，還有相關的機構的責任與權力等問題。

（三）注重經營活動管理，合理開展稅收與成本聯(lián)動籌劃

“營改增”在正式實行之前，我國的大部分的企業(yè)重點將營業(yè)稅作為主要的稅種，部分企業(yè)也把私人所得稅、企業(yè)所得稅等征收數(shù)額較多的稅種設定為根本的稅種。沒有將稅收與成本之間的關系考慮進去。但是，私人所得稅、房地產企業(yè)所得稅是地方政府的一起享有的稅，當然在一定意義上是占據較大的比重；我們熟悉的經營所得稅在“營改增”實行之后，漸漸的被增值稅所取代，以上這些都已經為企業(yè)稅制的改革產生了重要的影響，導致了相關稅種的不清晰，也間接的造成了現(xiàn)有的很多房地產企業(yè)稅收呈現(xiàn)這樣一種問題，就是規(guī)模相對較小，稅收來源不穩(wěn)定，征稅的成本也比較高。因此，房地產企業(yè)必須注重自身的經營活動管理，合理開展稅收與成本的聯(lián)動計劃。

（四）加強稅務機關溝通，確保企業(yè)稅收籌劃合法

中國的企業(yè)稅收在一定程度上全部都設定為政府所有，相關的地方部門只能擁有部分稅種的征收權，還擁有使用地方稅收收益的權利。依據我國相關的稅收法律說明，我國的政府頒布并實施的稅收的相關的法律法規(guī)，并未將企業(yè)的稅收籌劃納入其中。在征稅的情況下以及稅收減免等方面可以有一定的實施稅收的條件，但是這些制定出來的條例卻總是缺少整體性。房地產企業(yè)亟待與相關的稅務機關加強溝通，確保自身稅收籌劃的合法性。房地產企業(yè)應該對自身的長遠發(fā)展起到有效的帶頭作用，要有穩(wěn)定的稅源，通過與地方稅收機關的合作來促進經濟的發(fā)展。

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