切實改善住房有效供給狀況

文/本刊評價員

在分析研究當前經濟形勢并部署下半年經濟工作時，中央深刻指出，“當前經濟運行穩中有變，面臨一些新問題新挑戰，外部環境發生明顯變化”。為保持經濟社會大局穩定，中央重點部署了六方面工作，其中之一就是“下決心解決好房地產市場問題”。在當前國際國內環境發生復雜深刻變化的背景下，中央的決策部署飽含著勇氣與擔當。

在過去一段時間里，房地產市場的運行與波動持續牽動著社會各方的高度關注。在采取較為嚴格的行政調控措施以來，主要城市的房價指數保持了相對平穩。但是，市場平穩健康運行的基礎仍然較為薄弱，有些城市的調控成效仍需依靠更加嚴格的行政措施加以鞏固，有些城市的房價還階段性地呈現快速上漲態勢。對此，有關部門針對相應情況陸續開展了專項治理、約談等行動。在構筑房地產市場平穩健康發展長效機制的關鍵窗口期，行政調控和治理措施是重要支撐。

作為房地產市場運行的核心指標，房價反映著供給與需求的關系，尤其是有效供給與有效需求的關系。在政策矩陣中，限制需求的政策與增加供給的政策應相互補充，這樣才能促進住房市場平穩運行。由于住房市場的特殊性，限制需求政策的有效周期相對更短，而且政策效應衰減呈加速特征。因而在政策實踐中，面對供不應求導致房價上漲的局面，大多數城市都會采取組合式政策設計，即結合抑制需求與促進供給的政策。

面對當前房地產市場運行中出現的問題，一方面要清醒地認識到，必須有勇氣和魄力去正視問題，避免風險不斷累積以致積重難返，影響經濟社會發展大局；另一方面也應該看到，只要抓住主要矛盾，采取針對性強的措施加以解決，就有條件有能力解決相關問題。

要解決好房地產市場問題，當前應該更加重視深入推進住房供給側結構性改革，切實改善住房有效供給。只有采取措施切實改善住房供給，才能“促進供求平衡”，才能“合理引導預期”，才能“遏制房價上漲”，才能“加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制”。

“房無地而不立”，增加住房供給的前提條件是要及時增加住房用地供應。認為房地產市場調控就是不供地或少供地的觀點不僅不對，而且會對市場運行帶來較大負面影響。建議將住房庫存周期與住房用地數量增減掛鉤，形成動態調整機制。同時，要改善住房用地供應結構。根據住房發展實際情況，合理安排保障房、租賃房、商品房的用地供應比例。在特定階段，可以通過市場機制以土地和住房供應結構作為手段適當引導住房需求，改善供需關系。另外，促進存量住房周轉。隨著我國一些特大城市陸續進入存量房發展階段，存量住房資源在住房供給中的重要性日益凸顯。但受政策等各方面因素影響，我國大城市存量住房的平均周轉率遠低于國際大都市的平均水平，嚴重制約了住房供給。在當前調控背景下，可以通過政策設計，促使部分長期空置的住房進入市場流通，也應該將存量住房作為籌措租賃住房的主渠道，還可以將部分需求定向引導至存量房市場，加快存量住房的周轉。最后，增加新建住房的有效供給。在供不應求背景下，對新建的保障房、租賃房和商品房，應加快供應。在同等條件下，優先供應需求較集中區域的各類住房，優先供應中小套型住房，優先供應品質更佳的住房。