公允價值在投資性房地產計量的應用

文/王春華

近年來，我國房地產行業的發展十分迅速，吸引了大量的投資者，投資性房地產的業務也越來越多，給相關的會計人員帶來了一定的工作壓力。公允價值作為會計準則中十分重要的因素，直接影響著投資性房地產的會計計量工作。本文重點探討在投資性房地產中公允價值的相關應用，以期為完善我國公允價值體系提供相關的依據。

一、相關的定義分析

（一）公允價值

公允價值的定義并不是固定的，在不同國家不同時期其具體的定義也不盡相同，這也反映了人們對公允價值的探索過程。在我國2014年頒布的企業會計準則中其定義為：“公允價值，是指市場參與者在計量日發生的有序交易中，出售一項資產所能收到或者轉移一項負債所需支付的價格?！边@與國際會計準則中的定義基本一致。

（二）投資性房地產

所謂的投資性房地產指的是企業持有的用于對外出租或出售或者兩者兼有來獲取盈利的資產。隨著房地產行業的蓬勃發展，投資性房地產對企業的影響越來越大，因為與固定資產和無形資產相比，投資性房地產擁有單獨實現資本增值的特性。

二、投資性房地產公允價值計量中存在的問題

近年來，隨著投資性房地產業務數量的增加，相關的會計人員已經開始逐步在計量中應用公允價值計量模式，但是在實際的應用中并未取得理想的效果，筆者在分析后發現主要存在以下問題。

（一）應用限制過多

在會計準則中對于公允價值記錄的限制要求過高，因此其在實際的計量市場上很難得到有效的推廣，在會計準則中明確地規定：“企業在滿足一定條件情況下可以由成本模式計量轉為采用公允價值模式計量，然而企業一旦選擇執行公允價值模式便無法再轉回成本模式。”可見采用公允價值進行計量的限制條件過于嚴格，最終導致公允價值計量模式在企業中難以推廣。此外，當前我國大多數地區的投資性房地產不存在活躍的市場，難以取得公允價值，監管部門對公允價值的確定和計量方式的運用較為慎重?！稌嫓蕜t》明確規定：“只有符合條件的投資性房地產才能夠運用公允價值計量模式對其價值進行計量，要存在活躍的交易市場或者能夠取得同類或類似市場價格，能持續取得公允價值相關信息等一系列條件，才可以采用公允價值模式?！币幌盗袊栏竦南拗菩詶l件，使我國眾多企業更為謹慎，較少選擇采用公允價值進行后續計量。

（二）缺乏科學合理的操作指南

公允價值的執行成本較高，因此目前大多數的企業都未能正式地應用這一模式，即便應用了公允價值模式也缺乏科學合理的操作指南。例如：企業會計準則中規定擁有活躍的房地產交易市場是采用公允價值的條件之一，但怎樣的市場才是活躍的市場？模糊的規定加大了決策者執行公允價值的阻力。此外，由于我國房地產市場起步晚，發展尚不成熟，缺乏一個活躍的交易市場，因此公允價值信息獲取難度較大。新會計準則指出，選擇公允價值計量模式的上市公司，要定期確定項目的公允價值，使得公司必須要長期與社會第三方評估組織保持聯系，定期獲得價值評估結果，企業為此需要支付高昂的評估費用，嚴格的限制條件又增加了企業的營業成本負擔，這樣導致公允價值模式在運用過程中增加了上市公司的資源損耗，提升了公司的運營成本。

（三）信息披露不充分

根據我國企業會計準則規定，采用公允價值的企業要披露公允價值的確定方法、對企業的影響、評估報告等一系列信息。但是仍然有一些企業違背準則的規定，有的企業在后續計量模式變更后，沒有對公允價值的確定方法進行披露，在年報中也沒有披露有關價值確定的相關內容。部分企業雖然對確定方法進行了披露，但是并沒有對具體的參數信息和應用假設等信息進行詳細披露，這樣公允價值的可靠性令人質疑。有的上市公司僅對投資性房地產總數進行披露，沒有列舉說明其中的項目明細，使得所披露的信息不夠明晰，對信息所需者造成決策干擾，市場投資方難以通過上市公司所披露的信息真實了解其運營現狀。

三、提升投資性房地產公允價值計量應用效果的策略

為了進一步促進公允價值計量模式的應用，需要對現有的會計體系作進一步的優化，具體而言應當從以下幾個方面入手。

（一）建立符合標準的房地產交易市場

首先，應當建立一個標準的房地產交易市場，為投資性房地產業務提供一個良好的交易市場，在這個市場上，房地產交易頻繁而活躍，與交易相關的信息可以被公開獲取，且這種交易是建立在平等公正有序的基礎上的。但遺憾的是，目前，我國房地產市場并不規范，雖然房價不斷上漲，房產需求旺盛，但是市場上交易信息的公開程度卻不高，房地產的交易價格在很多時候也并不公允，對于中小城市來說更是如此，這使得只有少部分企業能滿足運用公允價值計量投資性房地產的條件。而這些滿足條件的企業，又存在著難以獲得同類或類似房地產交易價格，需要經過比較復雜的估值才能獲得投資性房地產的公允價值的問題，因此，建立起合乎標準的房地產市場對于推廣公允價值計量模式具有重要的作用。

（二）出臺具體的公允價值計量準則及應用指南

現行的《企業會計準則第39號——公允價值計量》準則，對公允價值的運用有了比較完整的規定，因此，接下來最重要的任務是要保證準則的執行，這就需要政府及時出臺針對公允價值計量準則的具體應用指南，減少現有準則規定的模糊區域，對一些重要問題作進一步的細化規范，以提高其在實務中的可操作性，從而確保公允價值計量準則在實務中的順利實施。

（三）規范投資性房地產公允價值的估值技術

現有的企業會計準則盡管也提出了三種不同的估值方法，但是其提出的方法規定過于空泛，缺乏細節上的指導與規定，因此在實際的應用上還存在一定的不足。要想更好地應用公允價值計量，必須要對現有的市場估值模型進行規范，具體從以下幾個方面入手：第一，確定參照物。對投資性房地產所在地進行實地綜合調研，嚴格規定參照物的篩選標準，例如房地產之間的地理位置、周邊環境、房屋狀況等因素的相似程度，篩選出同類或類似的房地產作為參照物。第二，獲取交易價格。參照公允價值準則，可以規定交易價格獲取的一級渠道（比如政府房地產管理部門的資料）、二級渠道（比如權威機構的披露）和三級渠道，首先考慮從一級渠道獲得價值信息。

（四）完善公允價值信息披露細節

對投資性房地產公允價值的詳細披露有助于報表使用者更詳細地了解企業的投資性房地產情況，從而幫助他們進行有效的決策，同時，這也有利于社會、政府以及注冊會計師對企業進行監督，防止企業利用公允價值估值從事利潤操縱和盈余管理等不法行為。為了進一步完善公允價值信息的披露細節，首先應當調整利潤表內的項目內容，在保留現行利潤表框架結構的前提下，把“公允價值變動損益”和“資產減值損失”等持有損益的項目，從營業利潤計算部分轉入稅前利潤計算部分，提高持有損益和營業利潤的透明度，提高報表的信息含量。其次應當增加公允價值報表的表外披露內容，在表外增建公允價值變動明細表，進一步完善現有的公允價值信息披露細節。

四、結語

在進行投資性房地產計量的過程中合理地應用公允價值進行計量，能夠有效地提高會計記錄工作的效率，進一步減輕會計人員的工作量。相關的政府部門應當根據投資性房地產的發展狀況，合理地引導會計人員正確利用公允價值計量模式來進行計量，進一步提升我國房地產行業的會計信息質量，為進一步完善公允價值體系提供有力的支持。