房租暴漲的真正原因是什么？

馬光遠

最近關(guān)于房租暴漲的討論非常有價值。

在房價仍然牽動公眾神經(jīng)的情況下，今年以來，一些城市房租的快速上漲則直接影響了很多人的生活。不完全統(tǒng)計，截止今年7月，部分熱點城市的房租同比上漲接近20%，有一些甚至達到了40%。

我看了很多關(guān)于這個問題的討論，不外乎這么幾點：一是每年季節(jié)性的上漲，特別是六七月是租房的旺季；二是一些城市清理合租以及低端租房，導致供給減少，價格上漲；三是中介和機構(gòu)囤房，哄抬價格；四是資本介入長租公寓，資本要求有高的回報，導致房租上漲；五是金融機構(gòu)在玩杠桿，一旦杠桿斷裂，不僅租的房子要交出去，已經(jīng)交付的房租也打水漂。

面對房租的上漲，應(yīng)該怎么辦？答案也有這么幾個：第一，呼吁政府介入，抑制房租的上漲，有人提出政府制定房租指導價；第二，是對中介進行整頓甚至取締；第三，對資本進行限制；第四，征收空置稅，逼出有效房源，增加供給。

為什么說關(guān)于房租的討論很有價值，我并非指現(xiàn)在的討論給出的房租上漲的原因和提出的解決辦法都很好，而是我認為，在中國租房市場公共政策框架嚴重缺失的情況下，面對未來租房市場的發(fā)展，我們必須有一個政策的底線：租房市場未來的各種政策不要重蹈過去20年房地產(chǎn)買賣市場的覆轍。

說更明白一點，過去20年，中國住房市場的公共政策并不成功，特別是政府介入房地產(chǎn)市場，對房價進行控制的各種手段基本都以失敗告終，在租房市場剛剛被納入公共政策體系的情況下，我們希望，中國的租房市場的公共政策能夠不要重演買賣市場的悲劇。

我們需要問：房租的上漲真的是因為機構(gòu)的介入導致的嗎？真的是因為資本在推波助瀾嗎？如果房租上漲，呼吁政府對價格進行管制，真的能解決房租上漲的問題嗎？會不會像房價一樣越控制越上漲？

這些問題如果搞不清楚，中國房屋租賃市場的公共政策又會成為一筆糊涂賬，這是我們不愿意看到的。

特別是，在外界呼吁政府加強對房租管理的情況下，我看到相關(guān)部門很快做出了回應(yīng)：

北京市住建委約談了自如、蛋殼、相寓等長租公寓商，要求他們不得惡性爭搶房源，不得用銀行貸款爭搶房源，不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同方式搶占房源。

而自如、相寓、蛋殼等10家主要住房租賃企業(yè)負責人在8月20日也承諾：落實“三不得”要求、不漲租金、拿出手中全部房源（超過12萬套/間）投向市場、嚴懲抬價搶房源的業(yè)務(wù)人員。

這樣的解決辦法，似乎立竿見影，但從中國房地產(chǎn)市場過去20年的歷史看，這樣的解決路徑是不可靠的，暫時的承諾，不代表長期的解決，在沒有真正的把房租上漲的原因搞清楚之前，政府拿出管制的大棒限制價格，機構(gòu)紛紛表態(tài)承諾不漲房租，只能迎合大家對房租上漲的憤怒，只能管一時，但并不能提供長期的保證，這是任何一方都非常明白的。

我認為，有三個問題是必須在觀念和認識上厘清的：

第一，中介和機構(gòu)是罪魁禍首嗎？

有人說，房租上漲，主要是因為中介和機構(gòu)囤積房源，導致房租上漲。可以說，指責中介和機構(gòu)，這似乎成為中國很多領(lǐng)域治理漲價問題的基本邏輯。

菜價漲了，把責任推給菜販子，肉價漲了，把責任推給肉販子，于是提出“農(nóng)超對接”，直接取締菜販子等中介。

對于諸如此類的建議最后成為政策，我認為很悲哀，中國搞市場化改革已經(jīng)40年了，我們到現(xiàn)在連斯密的“專業(yè)化”分工帶來的好處，組織分工帶來的成本下降的基本原理都沒搞清楚，而是直接回到刀耕火種的“農(nóng)超對接”的思路。中國租房最大的問題恰好不是中介和機構(gòu)太多，而是太少。

中國目前的租房大多數(shù)是由租戶自己提供的，機構(gòu)特別少，目前機構(gòu)在中國租房市場所占的比重不超過3%，而美國是30%，日本是80%。中介機構(gòu)少，就有少數(shù)機構(gòu)利用自己的信息優(yōu)勢和專業(yè)優(yōu)勢搞壟斷，壟斷信息，壟斷房源，壟斷價格。

所以，問題的關(guān)鍵不是機構(gòu)推高了房租，而是我們的機構(gòu)太少，機構(gòu)之間的競爭不充分，從而導致市場的混亂。去年以來，一些機構(gòu)開始介入租房市場，這是一個好事，不是壞事！這點一定要清醒。把機構(gòu)干掉了，房租只會更高。

第二，政府對房租進行管制是一種好的辦法嗎？

一些專家提出，租房是民生，政府應(yīng)該制定房租的指導價。這是一種最天真的思維！租房當然是民生，但保障民生最好的辦法未必是政府直接來提供，或者政府直接對價格進行管制。

中國市場化改革40年，民生大大進步，不是因為政府管的結(jié)果，大多數(shù)領(lǐng)域是政府不管的結(jié)果。政府在租房市場直接提供的應(yīng)該是廉租房，只對廉租房等政府提供的產(chǎn)品進行定價，而不是對市場化的租房市場進行管制。

因為過去40年，很多領(lǐng)域證明了，政府一旦放開某一個領(lǐng)域的價格管制，某一個領(lǐng)域一般都會發(fā)展的更好，而在政府熱衷于管理價格的領(lǐng)域，比如房價，比如油價，都是價格極其扭曲，行業(yè)發(fā)展非常不健康的領(lǐng)域。

這些道理，已經(jīng)為中國改革開放40年的實踐所證明，為什么在國人的觀念里卻仍然根深蒂固呢？

在租房市場上，政府不需要管價格，政府需要做的是對租房市場的秩序進行管理，必須對信息，對機構(gòu)的行為進行管理，政府需要提供良好的制度體系，政府需要立法，政府需要在金融、稅收、財政等政策層面提供支持。現(xiàn)在房租動輒暴漲，和政府在這些方面做的嚴重不足有很大關(guān)系。

第三，關(guān)于租房市場的過度金融化問題。

由于政策開始鼓勵“租售并舉”，大量的資本看到了中國租房市場的前景開始介入租房市場。資本的介入本身不是壞事，中國租房市場的欠賬太多，大量的資本介入租房市場有助于提升租賃房的品質(zhì)和增加房源，有助于市場的健康發(fā)展。

但是，中國很多問題，一旦資本介入，在缺乏規(guī)范的情況下，很容易走偏。比如，租房市場的過度金融化問題今年其實已經(jīng)開始凸顯。一些機構(gòu)為了搶占市場，拿著租戶的錢瘋狂通過杠桿擴張，一旦資金鏈出問題或者跑路，租戶和房東都會成為受害者。

為什么有人稱一些長租公寓的操盤者比販毒還賺錢，就是拿著別人的錢玩杠桿，空手套白狼，這是很危險的，長租公寓杭州鼎家爆倉這事來得及時。政府應(yīng)該在過度金融化方面早點開始嚴查！

我的結(jié)論是：一、中國的租房市場長期以來得不到公共政策的重視，政府最需要做的是完善租房市場的公共政策體系；二、應(yīng)該鼓勵更多的機構(gòu)參與租房市場而不是限制；三、房租上漲根本原因還是供給不足，政府需要加強租房市場的信息披露和公開制度，而不是管理價格或者上空置稅；四、過度金融化，過度杠桿很危險，會毀了租房市場，政府應(yīng)該第一時間介入，嚴查，嚴管，避免更大的悲劇；五、政府千萬不要管制房租，沒有比這更壞的選擇！

（本文作者系獨立經(jīng)濟學家。現(xiàn)任民建中央經(jīng)濟委員會副主任。）