財(cái)務(wù)視角下房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)管控

丁文翔

[摘 要]由于最近這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)著逐漸回溫的趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)的投資、開工和銷量以及土地市場(chǎng)等方面逐漸加大了動(dòng)作力度。房地產(chǎn)這一行業(yè)一直以來都以資金需求大和使用周期長(zhǎng)等為特征，財(cái)務(wù)視角下的風(fēng)險(xiǎn)管控就變得越來越重要。文章主要具體概述了現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)公司在財(cái)務(wù)視角下進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控的一些情況，并進(jìn)一步分析了其中存在的相關(guān)問題，進(jìn)而針對(duì)這些問題給出了相應(yīng)的解決對(duì)策和建議，簡(jiǎn)單敘述了風(fēng)險(xiǎn)管控的具體方式，希望在今后控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面發(fā)揮一定的積極作用。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)；風(fēng)險(xiǎn)

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.29.151

在歷經(jīng)了“黃金十年”后，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展上多多少少會(huì)存在著一些問題，且由于時(shí)間的流逝，這些問題開始變得越來越突出，主要表現(xiàn)在成本控制和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上。一方面，這主要是由于過去的十年里房地產(chǎn)公司對(duì)發(fā)展的速度過于關(guān)注導(dǎo)致輕視了很多的細(xì)節(jié)；另一方面，由于近年來世界經(jīng)濟(jì)不景氣的現(xiàn)狀，誠(chéng)然其中也包括國(guó)家調(diào)控造成的影響。

1 房地產(chǎn)行業(yè)中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征

1.1 投資巨大

房地產(chǎn)這一行業(yè)跟其他的行業(yè)有所不同，投資巨大是它的一大主要特點(diǎn)，需要穩(wěn)固的資金跟資金鏈做支撐，一旦進(jìn)入生產(chǎn)環(huán)節(jié)就無法發(fā)生改變，且從最開始的資金注入到后期的選址、規(guī)劃以及完工等都是將年作為單位展開計(jì)算的，內(nèi)外環(huán)境的不可控需要其一定要能夠靈敏分辨出外界情況的細(xì)微變化，所以在營(yíng)銷策劃跟吸收資本以及工程構(gòu)建上需要高層的管理人員具備戰(zhàn)略性的目光，并有效把控整體環(huán)節(jié)。

1.2 項(xiàng)目開展的高風(fēng)險(xiǎn)性

現(xiàn)階段房地產(chǎn)這一行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)極其激烈，因?yàn)槿丝诘牟粩嘣黾优c經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)而提高對(duì)房地產(chǎn)的需求量，以及不可再生性質(zhì)的土地資源大大局限了房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利實(shí)行，促使供求矛盾變得越來越大。可是房地產(chǎn)企業(yè)在做出任何的投資之前都是對(duì)各種可能的回報(bào)幾乎完全不知曉的，這就預(yù)示著資金風(fēng)險(xiǎn)完全不可預(yù)估，在與之有關(guān)政策的調(diào)控之下財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可規(guī)避跟預(yù)防的。

1.3 房地產(chǎn)的投資回報(bào)率高

大家都知道，房地產(chǎn)投資率高直接誘導(dǎo)了高收益的增值性，這一特性促使很多的投資者開始相繼自覺投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，巨大的資金輸入進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中逐漸提高了通貨膨脹的指數(shù)，極易引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)生泡沫化的現(xiàn)象。

1.4 房地產(chǎn)行業(yè)跟政府間的聯(lián)系較為密切

開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目誘發(fā)了民眾對(duì)各種產(chǎn)品的需求，增強(qiáng)了行業(yè)跟行業(yè)間的溝通協(xié)作，例如木材、家具、冶金、化工等都不同程度地受到了房地產(chǎn)消費(fèi)能力的影響，體現(xiàn)出穩(wěn)固增加的形勢(shì)，因?yàn)檎P(guān)于住宅房屋具備一定的管制力，所以顯然房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展跟政府相關(guān)政策是息息相關(guān)的。

2 財(cái)務(wù)視角下房地產(chǎn)公司面臨的幾種風(fēng)險(xiǎn)形式

2.1 投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在投資上不同于普通的企業(yè)投資，通常投資的金額極其巨大，回收期很長(zhǎng)，會(huì)因許多不確定因素被制約。以各地受到限購(gòu)政策的影響為例，當(dāng)限購(gòu)政策頒布以后，通過分析相關(guān)的數(shù)據(jù)可知各地的房地產(chǎn)交易量明顯呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，直接引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)無法在預(yù)期時(shí)間之內(nèi)獲得理想的收益。

2.2 融資風(fēng)險(xiǎn)

從一定程度上來看，對(duì)企業(yè)發(fā)展來說資金就相當(dāng)于其“心臟”，資金一旦發(fā)生問題，那么企業(yè)的發(fā)展勢(shì)必會(huì)受到一定程度的影響。企業(yè)在發(fā)展的過程中，特別是房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，這種前期投資金額巨大的企業(yè)經(jīng)常會(huì)開展融資活動(dòng)。除此之外，在財(cái)務(wù)杠桿的影響下，還會(huì)對(duì)企業(yè)付息前獲得的收益造成相應(yīng)的影響。

2.3 資金回收跟收益分配反面的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)要想再生產(chǎn)就一定會(huì)花費(fèi)巨大的資金，其中有的來自融資，有的則來自企業(yè)原有的資金，收益的不合理分配會(huì)對(duì)企業(yè)造成消極影響。房地產(chǎn)企業(yè)回收資金的周期較長(zhǎng)，這其中存在著很多的不確定因素，隨著市場(chǎng)環(huán)境的改變會(huì)對(duì)房地產(chǎn)銷售造成一定的影響，使得資金的回收無法達(dá)到預(yù)期，致使企業(yè)在今后的項(xiàng)目中發(fā)生資金短缺的現(xiàn)象。在現(xiàn)階段市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，除信用和品質(zhì)以及服務(wù)之外，企業(yè)怎樣分配收益會(huì)對(duì)企業(yè)今后的發(fā)展造成相應(yīng)的影響。

3 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)有待增強(qiáng)

受財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)客觀存在性無法消除的影響，企業(yè)僅能以采取舉措的方式來降低管控。可是在具體的實(shí)行過程中，大多數(shù)的房地產(chǎn)公司的管理階層在管理企業(yè)的資金時(shí)依然選擇粗放型管理方法，并未設(shè)立相關(guān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控人員跟部門負(fù)責(zé)，此外也并未創(chuàng)建起一套完整的識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)體制來有效監(jiān)測(cè)企業(yè)中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這樣一來就使得企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生了一種沒有極強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的管理氛圍，促使房地產(chǎn)企業(yè)存在著較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 缺乏科學(xué)的資金籌集結(jié)構(gòu)

科學(xué)的資金籌集結(jié)構(gòu)不僅會(huì)使企業(yè)使用資金的成本得到降低，而且還能盡可能地縮減企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率，根據(jù)前面分析的企業(yè)中存在的風(fēng)險(xiǎn)可知，房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金構(gòu)造上存在著一定的問題，主要指的是整體負(fù)債的規(guī)模較大與短期負(fù)債占據(jù)整體負(fù)債主要成分的現(xiàn)象。一方面因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)屬于資金緊密型的行業(yè)，所以足夠的資金是幫助企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)發(fā)展的重中之重；另一方面是在負(fù)債整體規(guī)模中，短期負(fù)債所占據(jù)的比例較高，對(duì)企業(yè)短期償債造成了很大的風(fēng)險(xiǎn)。

4 房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的有效舉措

4.1 選擇恰當(dāng)?shù)呐e措增強(qiáng)應(yīng)收賬款回收的速度

對(duì)房地產(chǎn)公司來說，資金得到循環(huán)使用是極其重要的，應(yīng)收賬款屬于企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)，假如能夠第一時(shí)間將企業(yè)的資金收回參與周轉(zhuǎn)那是極其有利的。按照分析可知，萬科集團(tuán)、保利地產(chǎn)等應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率普遍較低。因此房地產(chǎn)公司一定要增強(qiáng)管理應(yīng)收賬款，選擇最恰當(dāng)?shù)姆绞降谝粫r(shí)間回收賬款。比如，對(duì)合作者信用展開評(píng)級(jí)，縮減壞賬率等。

4.2 增加企業(yè)周轉(zhuǎn)流動(dòng)資金的速度

首先，加大設(shè)計(jì)開發(fā)中小型住房的強(qiáng)度。最近這幾年，政府逐漸落實(shí)跟完善了一些住房保障政策，國(guó)土資源部更是強(qiáng)調(diào)各地要優(yōu)先將經(jīng)濟(jì)適用房跟中低價(jià)位的商品房構(gòu)建用地給安置妥當(dāng)。由此可知，在今后的房地產(chǎn)行業(yè)中中小型住房勢(shì)必會(huì)占據(jù)一席之地，所以房地產(chǎn)公司要積極響應(yīng)國(guó)家的政策并考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的具體需求，充分跟自身情況相結(jié)合來逐漸加大開發(fā)中小型商品的強(qiáng)度，加大銷售量。因?yàn)橹行⌒偷纳唐贩烤哂袑?duì)資金需求量小、生產(chǎn)周期相對(duì)短等特征，所以企業(yè)可盡快地將資金進(jìn)行回籠，在提升流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)速度的過程中相應(yīng)地提升使用資金的效率。其次，由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得越來越迅速，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，具有獨(dú)一無二的特色跟能力促使自己在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地是至關(guān)重要的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，房地產(chǎn)公司完全可以專攻自身擅長(zhǎng)的地方，使用自身的優(yōu)勢(shì)來準(zhǔn)確定位自己，這樣便可加快資金周轉(zhuǎn)的速度，且為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益。

總而言之，從目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)似乎已經(jīng)達(dá)到了它的瓶頸期，各個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)在銷售方面的數(shù)量跟往日相比均呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，這對(duì)房地產(chǎn)公司來講無疑是一種較大的壓力，財(cái)務(wù)問題更是較為嚴(yán)峻。可是，財(cái)務(wù)跟資金對(duì)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，所以就房地產(chǎn)行業(yè)來說，一定要做好自身在財(cái)務(wù)視角下的風(fēng)險(xiǎn)管控工作，選擇有效的措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控，這是房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前亟須解決跟改善的一大問題。

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