房地產公司風控中管理會計方法的應用

于梅

[摘 要]管理會計又被稱為管理控制，是企業管理理論中經典和最基本的方法之一。管理會計是一項涉及管理決策合作、設計規劃和績效管理系統、提供財務報告和控制方面的專業知識，以協助管理層制定和實施組織戰略的行業。由于房地產行業的特殊性，其風險控制問題一直是企業管理的重點，如何將管理會計的方法應用到房地產行業中具有重要的現實意義。

[關鍵詞]房地產公司；風險控制；管理會計

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.29.097

1 概 述

1.1 管理會計理論

國際會計師聯合會（IFAC）將風險定義為“可能影響實現企業戰略、運營和財務目標的不確定未來事件”。[1]傳統上，管理會計師根據危險、損失、傷害或其他不利后果的風險定義風險，在管理會計學中，風險被定義為一個會隨著時間的推移而發生并對目標的實現產生不利影響的事件。換句話說，風險是對損失的期望，而不是積極的機會。美國注冊會計師協會（AICPA）指出，管理會計在實踐中主要有以下三個方面的應用[2]。

一是戰略管理：提升管理會計師作為組織戰略合作伙伴的角色；二是績效管理：開發業務決策的實踐和管理組織的績效；三是風險管理：有助于確定、衡量、管理和報告實現組織目標的風險的框架。本文將重點討論第三個方面，即管理會計的方法在風險管理中的應用。

1.2 房地產行業的風險控制概述

對于房地產行業來說，無論是房地產開發還是銷售企業，房地產都是一種投機和創業活動。由于未來的市場需求是一個未知變量，因此風險和不確定性等因素是房地產開發的關鍵因素。雖然在經濟強勁增長時期并不總是顯而易見，但在經濟低迷時期，風險管理無疑是最重要的。自從2008年/2009年以來，全球金融危機和歐洲大部分地區房地產市場的惡化尤其表明了房地產業對世界經濟的重要性。盡管房地產業對經濟具有結構性意義，盡管關于風險管理學術界已經進行了全面翔實的分析，但對于與房地產開發直接相關的風險管理，只有有限的實質性研究可供利用，至于可以提供有關主要發展組織風險管理標準行業實踐的概述的經驗數據更是有限。

管理會計技術為企業領導者提供了衡量和提高利潤率的工具，同時降低了運營支出；其分析技術的范圍足以填補大學教科書的空白，因此，通過將管理會計技術運用到房地產行業的風險管理與控制中去，房地產企業的領導者能夠引導組織朝著正確的方向發展并提高盈利能力。

2 房地產行業的風險控制特點

2.1 項目周期長，涉及投資數額大

對于房地產行業來說，項目的開發以及后期銷售是一個高度復雜、動態的挑戰，需要綜合考慮各方面的因素。由于項目的復雜性，開發過程需要相當長的時間，因此，房地產開發商缺乏相應的靈活性來快速響應和調整租戶和投資市場的任何波動。這導致企業面臨的經濟風險增加。此外，房地產的建設和收購完成的房產需要相當大的投資，在此背景下，鑒于實現股本回報最大化的目標，外部資金往往需要覆蓋資本需求，因為并非所有的房地產開發商都是房地產投資者，因此，發展產業與資本市場密切相關。最后，房地產的特點還有其生命周期長，使用壽命長。[3]根據房地產的用途，第三方使用它的能力和使用概念，房地產的經濟壽命在20年到100年之間，在這段時間內，物業必須保持其功能，因此需要持續翻新，因此即使在項目開發以及銷售完成之后，仍然有很長一段時間面臨著潛在的風險。

2.2 風險程度受到市場需求的影響大

房地產市場的周期性需要戰略規劃和合理的市場分析。在市場周期的所有階段，風險管理應該在發展組織的雷達上進行。由于計劃的發展階段相對較長，完成的房地產產品將始終在周期內的變化階段交付（租賃和投資）市場。因此，分析和規劃周期內的不同階段是開發人員的主要活動和風險管理工具。研究推動房地產價格變化的因素超出了本文的范圍，但有必要指出，房地產市場一直以周期性的市場波動為特征。

2.3 風險受到外界環境的影響

房地產最突出的特點是它與地理位置相關，它是異構的、稀缺的，可替代性十分有限。而以上提到的特點受到經濟、法律以及國家宏觀政策調控影響。房地產開發的地理位置本身就決定了項目的價值，而房地產的價值在很大程度上取決于外部因素，例如相鄰房產的狀況和可能的用途以及基礎設施的土地，并且不能被復制、建造的任何結構或在特定的一塊土地上開發的特點是高度的獨特性（即房地產的異構性）。可以說，房地產的異質性可以源于其不動性，低水平的異質性導致了物質和區域子市場的形成，從而限制了房地產的可比性，異質性導致子市場風險以及財產和估值風險，異質性導致稀缺性和有限的替代性。綜上所述，房地產項目投資的價值很大程度上取決于地理位置、國家宏觀政策環境以及項目開發的其他相關因素等。

3 房地產公司風控中管理會計方法的應用

3.1 盈虧平衡分析

盈虧平衡分析允許管理層成員衡量他們需要銷售多少產品或服務以收回運營成本并扭虧為盈。這涉及計算可變成本、固定成本和預期銷售量。盡管計算的過程并不復雜，但實際操作中需要仔細界定可變成本和固定成本，在計算中同時需要考慮行政費用、租金和保險等費用，因此需要專業的管理會計人員進行專業計算。正確的盈虧平衡分析有助于房地產企業合理安排項目的開發進度以及后期相關銷售活動，有助于幫助房地產企業獲得更多機會創造利潤。

3.2 費用預算管理

預算被認為是“以定量方式描述企業與環境交互的管理工具”。費用預算是一項重要的管理會計活動，可幫助企業領導者合理分配現金，并保證支出不超出所設定支出限額。預算可以以年度、季度為單位進行預算制定，且預算制定的流程很靈活，可以根據銷售量或運營活動的變化進行調整。由于費用預算是為整個組織和各個部門創建的，這使得部門經理可以更輕松地對支出過程進行管理，從而避免不必要的支出。

上文中已經提到，房地產項目的開發以及銷售是一個長線的過程，因此如果沒有預算管理的過程，管理人員很有可能超出預算，或者發生錯配資源從而降低預期利潤的問題。因此，將預算管理的管理會計方法應用到房地產企業中，可以幫助房地產企業更好地進行項目管理，有助于實現項目預期利潤。

3.3 庫存管理

過多的庫存，不準確的物流跟蹤系統，或者事項安排的級次缺乏一定優先順序等都有可能破壞項目的運營，并降低最終利潤率。管理會計中即時庫存管理方法和相關計算有助于管理者持續對整個項目進行控制，重新排序成本。

對于房地產項目來說，開發過程中涉及大量建筑原材料的庫存管理。如果不能確定一個合理的庫存管理方案，一方面，需要占用土地資源或者租賃倉庫進行建筑材料的存儲，增加了人力以及物力成本；另一方面，如果材料不能及時供應項目進度的需求，勢必會造成工期延誤以及損失。因此，合理的庫存管理能夠維持預期利潤甚至提高利潤率。同時，庫存管理方法也適用于房地產的后期銷售中，如何將短期滯銷的商品房及時銷售出去也涉及管理會計方法的運用；其他庫存管理方法也有助于降低成本并保持有效的周轉時間。

3.4 資本預算

正確計算為新項目或設備分配多少資金并仍然能夠盈利是非常重要的。了解預期的通貨膨脹率和投資回報率對于資本預算和盈利能力評估至關重要，因此管理人員必須具備合理進行投資決策的能力，并確保其決策行為符合其組織的最大利益的需求。

在管理會計的理論中，管理會計師（也稱為管理會計師）在考慮業務需求的同時，對企業外部環境的變化以及相關事件進行評估和分析，并從中得出一定評估數據。而資本核算即是將這些估算和數據轉化為可以輔助管理者做出決策過程，并將這些數據最終用于指導決策的知識的過程。資本預算考慮了初始現金支出、貨幣時間價值和估計可用壽命等因素，可以幫助管理層做出符合企業戰略需求的最優決策。

參考文獻：

[1]劉現宏.管理會計在房地產企業中的應用[J].經營管理者，2017（18）.

[2]房地產企業經營管控體系的框架與構建課題組.房地產企業管理會計體系的構建與實施[J].財務與會計，2016（10）.

[3]盧平瑤.淺析戰略管理會計在建筑施工企業中的應用——以中國建筑為例[J].財會通訊，2012（25）：13-14.