男子出售正升值的共有房屋，前女友法庭追討升值損失

田野

為了結婚，一對情侶共同出資購買了一套住房，并按約定登記在男方名下。誰知，購房后兩人的感情出現問題并最終分手，雙方便協商出售共同購置的房屋。因當時房價較低，女方認為不是理想的賣房時機，要求售房時間緩一緩，可男方在未征得女方同意的情況下，于兩個月后擅自將房屋出售。此時房價正處于緩慢上漲階段，女方以男方出售房屋造成了“升值虧損”為由，要求男方賠償因提前賣房所造成的損失，并起訴到了法院。法院會支持女方的請求嗎？

共同出資購房，分手后男方擅自賣房

現年38歲的郭鵬，從湖北老家考入北京某大學就讀，畢業后留在北京打拼。幾年前，經親戚介紹，郭鵬與小自己一歲的北京女孩沈菁相識、相戀。到了談婚論嫁的時候，由于沒有婚房，兩人約定共同出資先購買一套二手房過渡一下，待有錢了再換新房。

2014年7月，郭鵬經過幾個月的奔波，尋找房源，實地查看，多方了解，終于看中了一處房屋，并于當月19日與房主簽訂了購房合同，約定房屋成交總價為218萬元。

隨后，沈菁與郭鵬按照事前的約定，于2014年8月24日簽訂了《婚前購房協議》。該協議沈菁為甲方，郭鵬為乙方，雙方約定：一、擬購房產建筑面積91.56平方米，房產總價2297360元（含稅費、中介費及相關雜費等）。二、雙方確認房屋首付款金額為1347360元，甲、乙雙方各出資50%即673680元，剩余房款雙方確認通過以乙方名義辦理按揭貸款方式支付，為雙方的共同債務。三、雙方經協商一致，房屋以乙方名義簽署購房合同、貸款合同等文件并辦理房產登記。四、乙方承諾取得房屋權屬證書后，將于合適時機按雙方房屋首付款出資比例，將甲方登記為房屋的共有人。乙方確認，無論甲方是否登記，或因任何原因未能登記為房屋的共有人，均不影響甲方作為房屋共有人所應享有的全部合法權利，未經甲方書面同意，乙方不得以任何理由、任何形式侵害甲方上述權利。五、雙方確認，無論因任何原因雙方需對本房屋產權進行分割的，按照首付款出資比例進行劃分。

協議簽訂后，沈菁考慮到買房過程中，還有一些雜費需要支付，就于2014年9月4日一次性向郭鵬的賬戶轉賬72.3萬元。在購買房屋過程中，郭鵬按約支付了房款及各種稅費、代理費、評估費等多項雜費11萬余元。此外，郭鵬辦理了住房公積金貸款，還以消費貸款的名義借貸10萬元作為購房款。

2014年9月16日，郭鵬取得房屋的所有權證，并著手對房屋進行了裝修，裝修費13萬余元。其后，郭鵬實際占有該房屋，并償還貸款。

一切準備就緒，就等新人進入洞房。可誰也沒有想到，2015年元旦前后，沈菁與郭鵬的感情開始出現變故，雙方計劃不再結婚。對此，沈菁稱，是因郭鵬單方悔婚所致。

不管出于什么原因，兩人終究是分手了。分手后，怎么處置房屋成了兩人共同關心的問題。2015年7月，沈菁與郭鵬多次協商，兩人均同意將房屋出售變現再按雙方約定的比例分配。但因當時房地產市場低迷，房價回落，沈菁說：“出售房屋的時間先緩一緩，待賣房不虧損或有盈利的時候，我們再賣。”郭鵬卻持不同意見：“按目前行情走勢，預測以后會盈利幾乎是不可能的，為了減少虧損，應盡快發消息賣房。”兩人未能就此達成一致意見，遂不歡而散。

2015年9月，北京市二手房價開始緩慢上漲，而郭鵬在未征得沈菁同意，且未告知沈菁的情況下，于當月27日與他人簽訂了房屋買賣合同，將房屋以229.5萬元的價格出售了。同時，買賣雙方還就購房款支付方式和時間及房屋產權變更的時間等問題進行了約定。

2016年4月24日，郭鵬利用購房人支付的首筆購房款償還完畢公積金貸款本息，拿回了抵押在銀行的房產證。同年5月17日，郭鵬將房屋過戶到購房人的名下，購房人于次日付清了全部購房尾款。

追討升值損失，前女友維權上法庭

2016年7月31日，郭鵬告知沈菁房屋已經出售，要求分割賣房款。沈菁一聽極為不滿，說：“現在房價正處于上漲期，你為什么不征得我的同意就把房子賣了？而且賣出價格比我們購房的花費還少幾千元，為什么要急于虧本賣房？”

“出售房屋的價格高于當時的市場價格，再且房子已經賣了，說什么也沒用了。”郭鵬兩手一攤，繼續說，“扣除所有的成本，按照我們約定的比例，應退還你62.1萬元，你要不要？”沈菁氣不打一處來，憤憤地回敬道：“這本來就是我的錢，我憑什么不要？！”

這樣，郭鵬于2016年8月26日，通過轉賬的方式先退還沈菁62.1萬元購房款，并給沈菁發了一條消息：“雙方共同出資購房糾紛一事至此已經處理完畢。”

房屋價值正處于上漲期，上漲的幅度還很大，應該可以賺不少錢。可是，郭鵬不通知自己，也不征得自己的同意，就將房子虧本賣掉，不要說盈利了，自己還虧了10萬多元，這事怎么可能就這樣完畢了呢？于是，沈菁又找到郭鵬，要求郭鵬退還自己購房款的差額，并賠償自己房屋的升值損失。而郭鵬表示雙方共同出資購房糾紛已經處理完畢。

雙方各執一詞，互不相讓，致使矛盾升級，無法調和。在多次交涉無果的情況下，沈菁一怒之下，來到北京市昌平區人民法院，將郭鵬告上了法庭，要求郭鵬退還購房款10.2萬元，并賠償房屋增值損失74.2萬余元。

法庭上，沈菁訴稱：本人與郭鵬為準備結婚，協商共同購房，各出資50%。2014年8月底，雙方以郭鵬的名義購買了房屋，總價款229.7萬余元，本人出資72.3萬元。因郭鵬悔婚，兩人分手，均同意將共同出資購買的房屋出售，但因當時房地產市場低迷，本人要求緩一緩再賣。隨后，房屋價值開始回升，但郭鵬在未通知本人，更沒有征得本人同意的情況下，擅自將房屋以229.5萬元的低價出售。2016年8月26日，郭鵬將賣房款中的62.1萬元支付給本人，還欠10余萬元應當由郭鵬繼續退還。此外，因北京市房價上漲，該房屋經評估公司評估，已確定在2016年9月30日房屋假設為毛坯房狀態的市值為365萬余元，加上裝修的價值共計378.2萬余元，較購買時的價格增加了148.5萬余元。本人享有50%的份額，即增值部分損失為74.2萬余元，應當由郭鵬賠償。

針對沈菁的訴求，郭鵬答辯稱：1.沈菁的意見是賣房的時間緩一緩。當時討論處置方案的時間是2015年7月，賣房時間是9月，延緩兩個月。本人并沒有違背沈菁提出的緩一緩的意見。2.沈菁的意見是希望暫緩到不虧損或有盈利的時候及時出售。本人認為，2015年9月之前，全國房地產市場進入低迷狀態。在如此嚴峻的情形下，暫緩兩個月后若不及時出售，有可能造成更大的損失。為止損，為盡早給付沈菁的首付款，本人順勢而為，將房屋出售沒有過錯。3.買房總支出與賣房總收入，收支相抵，直接損失金額為20.4萬余元，按照雙方的約定，扣除各自承擔10萬元的虧損后，已經將沈菁的全部購房款支付完畢。4.2015年9月，房價正處于下降通道，再說沈菁也沒有預測房價一定要漲，如果以本案訴訟時漲價之后的價格作為請求本人賠付的依據，對本人來說是不公平的。況且，沈菁提出的賠償房屋增值款損失的請求，是侵權損害賠償請求，是可得利益的賠付，本人的行為沒有過錯，不應承擔賠償責任。

本案審理過程中，沈菁提出對房屋在2016年9月30日的市場價值進行評估。郭鵬要求評估房屋在出賣時即2015年9月27日的市場價值。

2017年9月15日，評估公司出具兩份評估報告：涉案房屋在2015年9月27日的市場價值為217.23萬元（不含裝修），在2016年9月30日的市場價值為365.16萬元（不含裝修）。

何種權利被侵害，兩級法院答案不相同

昌平區人民法院經審理后認為，處分共有的不動產時，應當經占份額三分之二以上的共有人同意。另依據《婚前購房協議》約定，郭鵬只有經過沈菁的書面同意，才能處分房產。現雙方在出售涉案房屋的時間點上并未達成一致意見，在此情況下，郭鵬只能通過繼續協商或依法提起訴訟的方式要求分割共有房產。郭鵬未經沈菁同意甚至未通知她本人就將涉案房屋擅自出售，顯然侵犯了沈菁的合法財產權和知情權。綜上，被告郭鵬侵權事實存在。

關于損失問題。選擇合適的時間點出售房屋，是重大決策問題，應慎重行事。在存在其他共有人的情況下，房屋出售必須征得占法定份額共有人的同意或符合共有人之間的約定，否則無權處分人可能要因其決策而對其他共有人承擔損害賠償的責任。根據北京市統計局公布的統計數據顯示，郭鵬簽訂涉案房屋出售合同時，北京市二手房交易價格正處于緩慢上漲階段。因此，正常情況下延遲出售比早出售所獲得的收益更高。郭鵬明知其無權處分卻又未經共有人沈菁同意擅自出售涉案房屋，給原告帶來預期經濟損失，郭鵬有義務對原告的損失進行賠償。

沈菁只是提出“賣房不虧損或有盈利的前提下”出賣房屋，該條件無法指向確定的時間點，其主張以2016年9月30日的市場價格作為計算損失的截止點既沒有法律依據，也在事實上對郭鵬不公平。郭鵬的過錯除了單方處分共有房屋外，還有長時間未披露房屋出售的事實和進展，長時間未支付給沈菁應得的價款。在房價上漲的大背景下，遲一天拿回購房款就意味著在未來購房時可能要支付更多費用。因此，影響沈菁損失的最大因素是拿回購房款或應得賣房款的時間。綜合以上分析，法院確定計算沈菁損失截止時間點為郭鵬轉賬給沈菁房款的時間即2016年8月26日，參考評估報告及相應時間段北京市二手房交易價格漲幅情況酌情確定為353萬元（含裝修）。同時為公平計，法院酌情判決郭鵬支付沈菁其可享有的預期收益的70%。

關于沈菁要求退還全部購房款的請求，因買房稅費、裝修費及公積金還貸的本息實際由郭鵬支付，但這些費用都應當作為兩人的共同債務由兩人共同負擔。綜合考慮雙方的約定及各人的出資及支付的其他費用，法院確認郭鵬應再退還沈菁購房款10590元。

2018年2月23日，昌平區人民法院依法做出一審判決，郭鵬退還沈菁購房出資款10590元，并賠償沈菁房屋增值損失43萬元。

一審判決后，郭鵬不服，向北京市第一中級人民法院提起上訴。在上訴中，郭鵬訴稱：1.原審法院認定本人無權處分房屋，該認定錯誤。沈菁在未被登記為共有人的情況下，只能依據雙方簽訂的《婚前購房協議》對購房出資款享有合同債權。本人作為單獨所有人，對房屋享有完全的處分權。2.原審法院認為雙方在賣房時間點上未達成一致，該認定不符合事實。沈菁提出“時間上緩一緩，不虧損或房價上漲時及時出售”。“及時出售”等表述，表達了沈菁要求賣房的明確意思。時間上緩一緩，不虧損或房價上漲，是給本人一個選擇范圍，本人在兩個月后的9月份出售房屋符合緩一緩的要求。同時，在房價低迷時，以出售總價和購買房屋含稅費總價價格相差2000多元時出售，基本符合不虧損的條件。3.原審法院認定本人侵權錯誤。本人無法預測房價走勢，主觀上不具有可責性。4.在損失認定上，將房價的增值部分作為沈菁主觀預期所產生的損失，既不符合侵權損害賠償的填補原則，也不符合沈菁賣房之初不虧損的主觀預期。綜上，請求撤銷原審法院的判決，駁回沈菁的全部訴訟請求。

沈菁辯稱：1.本人依據《婚前購房協議》及出資成為房屋的共有權人，對共有房屋享有物權，該權利為對世權、絕對權。2.出售共有房屋時，郭鵬未按照《婚前購房協議》的約定取得本人的書面同意，屬無權處分行為，侵害了本人的共有權。3.郭鵬的行為存在明顯過錯，應賠償本人的損失。4.郭鵬侵害本人權利的行為截止到2016年8月26日獲得郭鵬退還購房款給本人時，郭鵬應當按照當時的市場價格賠償本人的損失。

北京市第一中級人民法院經審理后認為，本案中，訴爭房屋未將沈菁登記為所有權人。沈菁雖與郭鵬簽訂了《婚前購房協議》，亦依約履行了出資義務，但法律未特別規定在此情況下沈菁已經成為涉案房屋的物權人。沈菁對涉案房屋不享有物權項下的所有權、用益物權和擔保物權。沈菁以郭鵬侵害其物權為由主張涉案房屋的增值損失，于法無據，不予支持。

沈菁主張郭鵬賠償其涉案房屋的增值損失，由于沈菁對涉案房屋不享有所有權，其主張涉案房屋增值損失的邏輯基礎只能是《婚前購房協議》的履行利益。根據沈菁的陳述，其基于侵權責任法的規定要求郭鵬賠償其履行利益。我國侵權責任法第二條在詳細列舉其所保護的權利時，未包含合同債權。原審法院對此處理錯誤，本院予以糾正。沈菁主張的房屋增值損失，可依據合同法的相關規定解決。

關于出資款的返還。沈菁在本案中主張出資款返還，該數額為簡單的沈菁的出資數額減去郭鵬已返還數額之間的差額。前已述及，合同相對方基于侵權責任法的規定主張債權保護時，應不予支持。郭鵬與沈菁之間就涉案房屋存在合同關系，首付款的返還亦應當通過合同糾紛解決為宜。

2018年5月15日，北京市第一中級人民法院依法做出終審判決，撤銷一審判決，并駁回沈菁的全部訴訟請求。

〔編輯：潘金瑞〕