房地產投資基金（REITs）在我國酒店投資中的應用分析

賀紅陽

【摘要】我國對房地產的投資基金進行研究時，主要集中在房地產的業務領域，并沒有深入研究酒店類的房地產投資資金。當前，我國的酒店進行融資存在較多的問題，主要是融資渠道單一、盲目性投資、投資結構失調這些問題。而分析房地產投資資金在酒店業投資中的可行性，就是解決我國當前酒店融資比較困難的有效措施。

【關鍵詞】酒店投資；房地產投資資金；可行性

一、我國酒店投資中的突出問題

我國的旅游人數每年都在持續增加，當前已經是世界第三大旅游目的地國家。我國旅游綠發展迅速，也增強了對資本的吸引力，就有需偶的民間資本、國有資本進入，而我國五星級的酒店數量每年都在快速增長，在酒店業擴張迅速地同時，也存在著這些結構性問題。

1、投資渠道過于單一。企業在成長發展過程中，需要進行內源融資，再進行外源融資，而在外源融資中，債權融資是優先于股權融資的。酒店企業是屬于資金密集型的行業，企業主要是使用權益抵押以及抵押貸款的方式來獲取信貸支持。但在酒店業的快速擴展中，由于過于依賴銀行借貸，就導致資產負債限制了企業的經營現金流與投資機會，尤其是在銀行借貸的業務緊縮，以及融資壓力越來越大時，就急需新的融資渠道。

2、投資結構失調。我國高端飯店的資產存量占所有酒店資產存量的大部分，投資結構嚴重失調，資產投資額大多都是流向于高端飯店。我國的五星級酒店有四分之一是外資酒店，外資酒店并不是直接投資于酒店物業，而是通過管理合同、帶資管理、特許經營等形式對高星級酒店進行管理，使物業投資的風險轉移到國內資本。

3、沒有合理引導地產資本涌入。當前，有大量的地產資本流向酒店業，不僅獲取了具備升值潛力的地塊，也可以憑借酒店租賃的收益來獲取現金流，而且星級酒店的等級和規模也得到了擴充。但由于更偏重高星級的酒店投資，就出現了投資的盲目性，同時造成了地區高星級酒店的產能過剩和出租率下降等情況。

二、REITs應用在中國酒店市場的可行性

1、酒店投資需求和融資需求并存。我國的資本市場、金融市場的不發達，導致可供投資者選擇的酒店業地產投資的類型比較少，比如，曾發展較快的分時度假的酒店業務，由于投資酒店業務不具備未來成長性，我國也缺乏法律規范和信用制度，就使其業務引起國內開發商、投資者、分時度假公司間的各種法律糾紛和稅務糾紛，其酒店發展也就陷入了困局。對酒店企業來講，股權融資的門檻比較高，條件比較困難，上市比較困難，融資需求和僅有的融資渠道不符。房地產投資基金是一種標準化，而且可以流通的投資工具和金融商品，能夠對企業的融資渠道進行拓寬，而且可以對酒店投資產品的結構進行完善，以滿足投資者的投資需求。

2、政策環境逐漸得到完善。已經開始試點的房地產投資基金，可以有效拓寬房地產企業的融資渠道。通過政策引導，房地產企業為了促進資金的流轉，就會使用REITs的形式上市以獲取流動資金，從而轉投高增長市場的商場、寫字樓、酒店等回報較高的項目，以獲取新投資收益，對投資風險進行有效分散。

3、我國酒店業的成長空間。（1）旅游住宿的設施資產等待盤活。當前，我國的旅游類上市企業可以分為旅游業、旅館業、餐飲業三種，但旅館業的模板只有12家，數量非常少。上市的酒店企業有較大的規模，管理比較規范，但是中低星級的酒店和社會旅館的住宿社會并不具備較大的規模，也沒有較明顯的品牌效應，這就急需注入資本。

（2）我國多業主的旅游住宿設施發展。Warnken&Guilding;對住宿設施的不同程度提出了相關的旅游住宿設施的概念。其概念包括了我國的產權酒店、分時度假酒店、常住酒店、酒店公寓等各種類型，這些酒店通過房地產資本投資的主導，并結合酒店式的物業服務和管理優勢，這也是我國酒店的地產發展的新模式，在當前的是市場條件下具備較大的發展潛力。這種類型的發展模式是源自國外，海外熟知度較高，通過吸引海外房地產投資基金或者是國內的投資公司來設立專項基金，使用私募的形式來吸引投資者，以對我國多業主旅游住宿業務在發展上的困局進行緩解。（3）經濟型酒店的成長性。當前，我國的經濟型酒店具備較快的發展速度，而且成長性較好。經濟性酒店的市場定位更加準確，具備高成長和高回報的特征，多家風險資本注入，是所有酒店業態中具備最高資本運營程度的，具備能夠吸引海外酒店房地產投資基金的投資潛力。

三、結束語

房地產投資基金的本質特色就是其投資管理的職能更加專業化。從國外酒店類的房地產投資基金的發展情況來看，房地產投資基金可以根據市場的需求對酒店定位進行相應的調整，并進行改造更新，以實現酒店地產、酒店式公寓等各種房地產項目的轉化、對接，以利于住宿設施資產的盤活。

酒店業是旅游產業在發展過程中的重要主導，房地產投資基金應用在酒店業可以有效解決我國酒店業投資與發展過程中各種突出問題。因為我國的房地產投資基金只是處在發展的起步階段，并沒有完善的法律與政策條件，就導致國外的房地產投資基金進入我國市場存在較大的風險，對于投資對象的要求比較嚴苛，應用海外酒店類的房地產投資基金還需時間。所以，在短期時間內，通過金融政策引導，由政府進行主導，以契約方式來集合資金，以組建房地產投資基金，并將其應用在酒店地產投資和中外合資的房地產投資基金，具備較強的可行性。