土地流拍下的地產變局

江寒秋

近年來，隨著國家“房子是用來住的，不是用來炒的”理念的貫徹實施，房地產市場正在朝著明顯可見的方向變化著，房地產市場逐漸穩定正在成為中國房地產市場的整體趨勢，只是市場的“面粉”：土地最近似乎有些不好了，土地市場的變化到底會給樓市產生什么樣的影響？

近800宗土地流拍

據《每日經濟新聞》的報道，8月10日，太原市舉行了被坊間稱為“史詩級”的大規模土拍，拿出熱點區域的8幅黃金地塊（總面積約82.71萬平方米）進行拍賣，起拍價合計130.82億元。從7月20日發布正式拍賣公告后，全城媒體紛紛進行專題報道。但結果讓人大跌眼鏡，8幅土地全部流拍。

太貴了，8幅黃金地塊沒人要。該地塊所處區域絕佳，與太原南內環西街、西中環快速路相接，西臨萬柏林區萬畝生態園，交通便捷、配套齊全，且周邊二手房售價已超過1.2萬元/平方米。業內人士曾預估，這場拍賣會可能會拍出今年太原的最高樓面地價、土地單價“地王”。

這8幅黃金地塊中，只有北京潤置商業運營管理有限公司（SP-1844地塊）和金茂投資管理（天津）有限公司（SP-1848地塊）報名，因出價不達拍賣底價，沒有交易成功。而另外6宗地無人報名。

難不成是因為太原房地產市場不好了？然而，2017年，太原迎來了一輪地價上漲。數據顯示，2017年第二季度和第三季度，太原綜合地價的同比增速不僅為二線城市第一，而且是全國第一。

無獨有偶，不僅是太原土地出現了問題，其他地方也或多或少出現了問題。

8月13日，濟南市章丘區迎來新一輪土拍，共19宗土地掛牌截止。其中包括4宗居住用地、8宗商業商服用地、7宗工業用地，共約1224畝。此次土拍成交慘淡，8宗土地流拍、10宗土地底價成交。

根據中原地產研究中心統計數據顯示，今年1-7月，全國房地產市場土地流拍一共796宗。其中，一線城市土地流拍共有13宗，創下2012年以來的新高；二線城市土地流拍一共154宗，同比增長200%；三四線城市土地流拍合計達到629宗，2017年同期為284宗，同比增長121%。尤其值得注意的是一線城市，即使成交的土地，也是底價或逼近底價，成交價格普遍低于兩年前。

從價格絕對值來看，1-7月，房企購置土地均價4790元/平方米，同比增長9.5%，但增速比去年同期下降了17.4個百分點。

重點房企的數據更能說明地價的走勢，其拿地成本普遍下跌。中國指數研究院數據顯示，2018年上半年，20家代表房企拿地金額同比微漲0.4%，拿地面積同比增長19.8%，拿地成本則下降了16.7%。其中在一線城市，20家代表房企拿地樓面價同比下降19.1%；二線城市同比下降7.5%；三四線城市同比下降18.1%。

58安居客房產研究院首席分析師張波分析，這和當前市場降溫有直接關系，一方面受限價政策影響，房企拿地在利潤方面的考核更為嚴苛，算不過來賬的生意自然無法成交；另一方面，樓市進入下行周期，成交量減少、價格下探，導致房企對未來的預期更為謹慎。

買賣不成，也并非一方的原因。在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，部分原因是地方政府“太貪心”，將土地底價設置太高，超出了房企預期。“高地價、高要求導致房企有心買地，卻無力承受”。

無論是市場原因也好，地方貪心也罷，導致土地流拍增多的原因還與當前的宏觀調控政策有關。在全國去杠桿的大背景下，房地產企業也不例外。房地產行業的龍頭企業碧桂園、萬科、恒大、融創均提出了降低杠桿水平，保持財務健康的要求。

“當前房屋銷售依然受到管控，部分三四線城市也在升級，房企需要防范資金回籠方面的壓力。融資渠道依然偏窄，中小型房企需警惕資金鏈斷裂。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，形勢不允許大規模擴張，房企市場策略以穩健為主。

對比2014年那場土地流拍潮，中信建投證券分析師陳慎、劉璐認為，上一次土地流拍主要是因為市場銷售低迷導致開發商拿地能力與意愿減弱；這一次房產銷售相對穩定，流拍增加主要是房企基于利潤率及去杠桿下的理性選擇。

地方政府土地收入同比增長43%

盡管全國土地流拍率顯著上升，但從相關數據來看，2018年來開發商的拿地需求依然不減，1-7月份，全國經營性用地的土地成交幅數達到17839幅，同比上漲17%。而從價格上來看，財政部公布的數據顯示，今年上半年，地方政府獲得的土地出讓收入26941億元，同比增長43%，創歷史新高。

中原地產首席分析師張大偉說，這主要得益于地方政府加強了土地供應力度，選擇變多后，開發商對于熱點城市、熱門區域的地塊不再盲目參拍，不少以往的地王“鄰居”并沒有拍出“地王”價格，這也是市場降溫的重要信號。

張大偉表示，即便部分成交的土地，現在來看，平均溢價率和實際成交的地價和之前相比也有一個明顯的下行，特別是過去土地市場比較熱的，像杭州、南京，以及上海等其他城市，整個一二線城市的土地價格，相比之前，都有一個明顯的降溫，甚至是進入了一個低迷狀態。

值得關注的是，在前期高歌猛進的一二線城市土地遇冷的時候，三四線城市，尤其是西部地區部分城市地價卻出現上漲。自然資源部中國土地勘測規劃院發布的二季度全國主要城市地價監測報告顯示，在106個主要監測城市中，三線城市住宅地價環比、同比增速超過全國主要城市及一二線城市平均水平，處于高位運行，19個三線城市的住宅地價環比快速上漲，增速超過3%；29個三線城市住宅地價同比增速超過10%。

中國土地勘測規劃院地價所所長趙松說：住宅地價變化一定程度上客觀反映了所在城市樓市的變化。二季度內，受益于一些城市出臺的人才引進措施，以及非熱點調控城市的寬松型政策的激勵效應，在短期內刺激了樓市需求的釋放，也相應帶動了這些城市的住宅地價的上漲。一二三線城市的地價分化比較明顯。

業內普遍認為，出現分化的根本原因是“調控政策”的不同。據統計，今年上半年，全國超過80個縣級以上城市發布了各類型的調控政策200次以上，不少前期出現明顯上漲的一二線城市調控力度空前，張大偉說，這是開發商“望地”卻步的主要原因。

張大偉表示，現在在一二線城市拿到地或者說過去拿到地王的項目，因為嚴格的限價，導致開發商很難以預期的價格入市。另一個原因是，整個房地產的資金鏈和資金情況還是比較緊張的，信貸針對房地產縮緊比較明顯。而三四線城市的土地市場因為相對而言調控政策比較少，所以溢價率比一二線城市要高一些，現在，全國有50多個三四線城市年內的土地出讓金已經超過100億，這也是刷新歷史紀錄的一次。

負債率飆升，房企資金承壓

華創證券在8月12日發布的研報中稱，流拍現象增多，從另一方面反映出行業資金趨緊房企拿地意愿逐漸減弱，同時考慮到在降杠桿背景下政府財政壓力更為凸顯，下半年土地供給意愿仍強。預計下半年土地市場的供需關系改善將進一步推動掛牌均價及成交溢價率走低。

據《時代周報》報道，層層調控政策加碼后，一二線城市自2017年下半年以后基本進入全面限價。而在嚴格執行限價的背景下，開發商的利潤率逐漸被削弱。在此背景下，高單價、高溢價率的現象在土地市場明顯減少。而土地供應規則的改變亦在限制房企的土地需求側的活動。銷售限價、配建自持面積等多樣化的土地拍賣規則與競買條件使得項目的隱性成本更高，變相提升了開發商的拿地門檻和難度。

資金方面的壓力也使得房企拿地理性了許多。根據wind數據顯示，2018年一季度，上市房地產企業的平均杠桿率飆升至76.16%。

負債率飆升的同時，房企融資規模也在逐步緊縮。同策咨詢研究院監測數據表示，在2018年前7個月，40家典型房企融資總額達到4105億元，相當于2017年下半年融資體量。同時，股權融資凍結、公司債、銀行貸款等融資方式受到嚴格監管。

在此背景之下，各大房企均提出了去杠桿的目標，而這最直接的影響體現在土地投資上。目前，大多數城市均對土地資金來源有著嚴格的要求，房企必須全款自有資金拿地，銀行貸款、轉貸、股東借款和私募資金都不能用于支付土地出讓金。而這使得手頭資金并不闊綽的房企在地塊的選擇上不敢盲目。

房價會降？

流拍、底價成交、溢價率走低意味著，地價正在進入下跌通道，那么居高不下的房價是否將失去支撐？

趙松認為，在去杠桿嚴監管的背景下，房地產市場在緊縮型調控和市場秩序整頓的多措并舉下，開發投資將持續向理性回歸。預計住宅地價漲幅收窄的可能性增加。

趙松表示，近期很多城市調控升級，那么這些政策從短期上來說，肯定對抑制樓市的這種非理性的上漲會有好的作用的。那么在這種情況下，住宅地價上漲的態勢也會得到抑制。

業內分析認為，包括杭州、廈門等不少熱門城市上半年僅完成全年供地指標的一半左右，下半年土地供應力度可能不減。在這種情況下，一二線城市土地市場可能維持“降溫”態勢。

張大偉表示，從最近調控來看，限價和各種約束性政策在一二線肯定會依然非常嚴格，甚至不排除比之前更嚴格的可能性，所以大部分開發商在一二線拿地就會更謹慎一些。在一二線，土地流標，低價率成交在今年肯定是一個趨勢。

據《21世紀經濟報道》援引深圳市房地產中介協會發展研究總監徐楓的觀點稱，房價與地價之間并沒有必然的聯系。從成本法的角度來說，地價下跌對房價的回調是一個有利的條件，但地價下跌并不能抵減其他成本費用的上升。

徐楓就香港經驗舉例，地價和房價之間的顯性關系不是特別明顯。早些年，有些開發商在香港拿了地王，但是碰上了不好的市場，樓價全面下跌，開發商的樓盤也因時而調整。

深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁也認為，地價低有利于房價回調，但是不盡然。因為還得看市場的因素，不完全是地價，供需關系和調控也會影響房價的最終定價。

嚴躍進認為，地價下跌確實可以為房價下跌創造較好的條件，或者說房價上漲的空間相對會減少，所以地價下跌多少是具有市場信號意義的。但是，地價下跌同時，建材等成本卻在上調，所以從穩定房價的角度看，包括地價、建安成本等方面都需要積極管控。