論不動產登記審查的簡化和分化

劉京昊

【摘 要】在當前時期，登記生效模式之下，登記有公信力，錯誤的登記會造成權利人的嚴重損失，同時會造成國家對權利人的賠償，這導致相關登記部門必須對需要登記的事項，其中包含對權利人的登記能力、物權變動以及權利來源等方面進行審核，繼而保證能夠形成正確的不動產登記簿。換言之，就是相關登記部門在進行各項登記內容審核的時候，一定要切實、深入、及時有效地了解當事人自身權利的狀態，繼而讓規范內容能夠切實涵攝現實，變成現實的影像縮影。

【關鍵詞】不動產；登記；審查；簡化；分化

在實際登記工作中，我們一定要理性地構建和規范登記流程。因為登記效力能超過現實的物權效力，就會產生有些居心叵測的人使用這樣的機制冒充認領其他人的權利，把其他人的不動產竊為己有或進行抵押，不管登記部門怎樣小心謹慎，都不能很好地杜絕犯罪人員的這種行為。而倘若在審核過程中太過深入，又會侵害當事人的自由，而基于成本視角而言，倘若審查過程太過繁瑣，登記費用過高，會超過登記效力，所以，在各方面情況允許的前提下，要盡量有限度地進行審查，也就是要簡化與分化。

一、債權關系方面

當前現行的不動產登記條例中。賦予登記真實的效力，當登記工作者因為審查不力而做出錯誤的登記時，登記人員需要擔負對應的賠償責任。因此，登記工作者在實際的登記審查工作中，一定要特別的小心仔細。凡是涉及到不動產物權變更的，不但要對其變動進行審查，并且還要審查產生變動的原因以及關系，這個關系也就是我們通常所說的債權關系。可是這樣的做事方式，同時也帶來很大的危害：

嚴重限制了當事人的自由；登記工作者為了能夠保障登記真實性，杜絕自己擔負不實登記的責任，通常會隨意擴大進行審查的范疇，有的甚至會將不動產交易無關的人以及私生活等都要進行審查，繼而產生登記中侵犯了當事人私生活的狀況，在現代，對這樣的做法更是嚴厲抵觸的。

對原因關系進行審查不但費時費力更好費大量成本資金；以往的登記審查過程較為復雜繁瑣，需要經過多個工作人員的程度化審查與遞交，而每個工作人員會針對自己是否會承擔連帶責任等，來決定是否遞交與登記，所以，復雜繁瑣的審核登記過程，工作效率極為低下，而隨著社會的不斷發展進步，人們需要金融成本的訴求更加強烈，進行實際審查的方式已經無法滿足其訴求，其已經變成嚴重的信用發展障礙。因此，為了更好地提升登記效率，需要不斷簡化進行登記的程序，對登記審查范疇進行限定。

依據物權行為理論內容，權利主體承擔著移轉標的物的的義務，與物權移轉不同。前者稱之為債權行為，也叫做擔負行為，后者就稱之為物權行為，其是處分行為中的一種。債權行為切實產生一項或者多項請求，債權人要求債務人進行給付。有效的物權行為是產生物權變動的直接結果，其并不是發生請求權的方式，為既存權利做準備，而是要直接達成這種行為，兩者具有不同目的。債權行為不能使用特定原則，物權行為具有特定的客體，債權行為不要求當事人具備處分權，物權行為一定具備處分權。而物權行為較為抽象，物權行為是獨立存在的，也就是說對于無效行為與無法履行的行為可以撤銷。這就是抽象原則，這樣合意的物權變動，成為不動產登記審查的重要對象。換而言之就是說登記工作者的審查權利有限，只是合意的物權，基于物權合意的關系沒有審查權利。登記統一中包括物權合意，其是程序化并簡約化之后的物權合意，其摒棄了其他因素，只涉及到權利人表示同意即可進行登記。

二、制度以及原則

為了更好地判斷是否有權利，支持當事人與律師在實際工作中進行判斷，登記生效模式中，登記具備確定的效力，國家會調查權利的真實狀況。作為簡化措施，設立公告制度并使用登記原則。

（一）登記的公告制度

不動產登記中包含第一次登記與之后的變動登記。第一次登記也叫做初始登記（首次登記）。在使用登記制度的國家在一定時間之內，會對一定區域中的不動產，主要是土地，進行不動產初始登記的集中辦理，也就是總登記。可是，不管那種登記方式，都是將不動產收錄到登記系統中，遵照現有的權利對不動產進行確權。因為一旦進行了登記，登記就是具有公信力與確定力的。因此，對不動產的初始登記是極為關鍵的，所有國家以及地區對于登記生效都是非誠慎重的。除了審查以外，還需要增加公告程序，以期能在進行登記確權的時候提醒廣大人民群眾注意，并且及時提出不同的意見，使用群眾的智慧與監督能力，施行登記審查，以此來克服登記機關對自我審查的約束。

（二）登記原則

登記確定效能不但是對權利人與社會大眾具有作用，其對登記部門本身也有作用，在經歷了初始登記的慎重調查與公告審查以后，切實有效地降低了初始登記的錯誤概率，排除特殊證據足以說明登記錯誤，否則，登記部門通常更加信賴已經記錄在冊的內容，這也就是在先登記原則。替代了對處分行為人的權利審查，不動產登記部門只需要確認，處分行為人直到當前，在登記簿中一直都是權利人。也就是說，登記部門只要確認存在權利與當事人被相關人員在先登記的事實。經過對在先登記內容的信任，不但能讓不動產登記中的權利是正確的，還能完整明晰地描述不動產登記發展變化每個時期的實際狀況。登記部門為權利人發放的權利證書，除非依據未來登記內容被清除或者修正，否則登記內容的確定力是一直存在的。在當對登記內容進行變動的時候在法律另有規定的前提下，已登記權利人一定要提交相應的權利證書。這樣，原始登記以及相關權利證書就變成未來進行變動登記的時候，處分人是否享有對應權利的判斷標準，可以完全信任登記工作人員，不需要再次進行審查。

三、分化審查責任

基于登記生效背景，最為理想的登記方式就是像婚姻登記那樣，登記雙方在登記工作人員面前，當場對是否達成合意進行表態，這樣的做法是為了確認當事人雙方真實的合意，確保實際交易不出現問題。可是，不動產登記同婚姻登記是不同的，在進行婚姻登記時其工作量并不大，婚姻登記的宗旨并不是為了促進結婚或離婚。不動產進行交易的數量的巨大的，因為登記有確定效力，具備一定的司法裁決性質，法律不允許登記部門將登記簿帶到登記部門之外。這主要是為了保障登記的效力所在，從根源上切斷登記簿被隨意篡改的根本要求。最后，因為登記簿是交易當事人雙方要查閱的關鍵文件內容，是判斷不動產歸屬權利的關鍵憑證，登記工作者絕對不可以將登記簿帶出去提供上門服務，繼而嚴重影響其他人員的查閱，所以，登記簿通常都是不允許帶出登記部門的。這造成很多登記業務無法集中到相關單位去辦理，使登記工作者產生極大的工作壓力，局限了登記工作的效率，并且讓當事人產生大量成本資金支出。因此，實行登記責任分流，實現審查分散化，能切實減少登記成本，提升登記工作的效率，降低登記工作中產生錯誤的概率，這是極為關鍵的。

實現審查責任逐漸向公證人分流；也就是說在對其他登記部門權限不受影響的前提下，允許公證人接受協議形式的讓與。這間接地承認實現審查責任逐漸向公證人方面分流。此外，因為不動產登記部門在進行實際的登記的時候，為了更好地避免由此而來的風險，在原則上使用公正形式的登記材料，可是在特殊狀況下，可使用認證方式的除外。因此登記審查很多工作就根本分流到公證人方面了。切實滿足審查工作的地方性、分散化與主動性的訴求，切實減少進行登記審查的成本投入情況，讓登記部門只需要在窗口進行審查就行。律師在進行不動產交易登記的時候也有極為關鍵的作用，其在交易之前，為了保障當事人的權益，會當事人不動產權利調查，倘若律師在為當事人出具相關產權證明的時候因為工作過失導致錯誤登記的時候，令當事人產生經濟損失的狀況，登記部門是可以針對律師進行訴訟的，并且追究相關法律責任。總體來講，登記審查工作是由登記部門向公證人等多方工作人員方面的分流，可切實降低登記集中以及當事人成本過多的弊端，切實達成登記審查工作地方性、主動性以及分散性，使登記審查工作能夠更接近不動產以及交易人，繼而更好地服務于物權變動。

四、結束語

總而言之，債權行為的審查排除和責任內容的分化，在未來進行相關條例修改的時候，可適當增加這樣的內容：不動產物權由于法律行為發生變動的，一定要讓當事人在登記工作人員面前對是否達成合意進行表態，但是合同內容經過公正或者簽證的人員除外。

（長春市國土資源局長春新區分局；長春高新人才勞務開發有限公司，吉林長春 130000）

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