淺析房地產企業融資策略和融資風險控制

王卓然

【摘 要】近年來我國房地產發展迅速，并對國計民生產生了非常大的影響。房地產企業的發展需要大量的資金融通，只有巨額的資金做保障，才能促進房地產企業的生存和發展。房地產企業的融資需要針對房地產企業的發展特點進行多種融資策略的組合，并結合傳統的企業融資方式和新時期融資環境特點。除了融資策略的分析，本文基于分析融資風險，探討降低融資成本和風險的方式，以期以此保證房地產企業快速融資，使其不斷地發展。

【關鍵詞】房地產；融資策略；融資風險

房地產對促進我國經濟發展的作用比較大。在房地產企業的建設過程中，由于涉及的內容十分廣泛，因此它的發展也是比較復雜的。我國傳統的企業融資大多數依靠的是銀行貸款，這種單一的融資方式勢必會給房地產企業的融資帶來一定的風險，另外本身房地產發展的風險就帶有很多的影響因素，這就給房地產企業融資帶來了很大的挑戰，因此房地產企業應該綜合各種融資策略，合理的規避融資風險，從而保證自己的企業得到迅速發展。

一、房地產企業融資中存在的問題

首先房地產企業的融資渠道大多數是通過銀行進行資金的融通的，這種單一的融資渠道，對房地產企業可持續的發展具有不利的影響。多數情況下，房地產面向銀行貸款都是短期的，這短期貸款的方式使房地產企業無法長期發展，因為對于房地產開發來說，其發展是一個長期并且周期性的，在某些階段需要大量的資金流入，但是銀行所提供的短期貸款顯然無法滿足這種需求[1]。這種渠道單一的融資模式，阻礙了房地產企業的長期發展，企業必須想辦法通過其他的方式進行資金融通。

其次，就房地產融資結構的融資結構而言，其股權和債務之間的比例存在一些問題。一般來說房地產企業的負債應該在一個合理的范圍之內，在這種范圍之內的負債率應該低于百分之五十，但是很多房地產企業的負債率已經超過了百分之六十。高額的負債影響了企業的財務資金對生產運營的分配，使企業在發展過程中出現不同的問題，這種結果導致企業無法進行長期的發展[2]。另外，其他的問題也在影響房地產融資，比如國家政策，中小企業的房地產過多等問題。其中，國家政策的頒布會限制房地產融資，中小房地產企業過多，造成資金鏈斷裂，資金運轉困難，給房地產發展帶來一定的風險。

二、現階段房地產融資策略

目前我國市場上的融資方式依然存在著傳統的融資策略和新型的融資策略。傳統的融資方式除了銀行貸款還有上市融資、信托融資以及債券融資，而新型的融資方式也是在傳統融資方式的基礎之上演化而來的，其作用更適合現今企業的發展。

首先是銀行貸款，它的弊端上文已經提到過，除此之外銀行貸款還具有強制性，即有一定的償還期限[3]。房地產開發商在進行貸款之后的規定時間內應該償還所借貸款，否則銀行將采取強制性手段，這對房地產資金來說是一種潛在的風險因素。另外，銀行貸款有用途限制，一般來說銀行貸款不允許用于土地項目。銀行貸款是房地產融資的主要方式，因為目前階段只有銀行具有強大的自己支付實力，一般是企業或者個人生產建設的首要選擇。

另外是房地產企業通過上市進行融資。但是企業上市不是一帆風順的，一般來說能夠上市的企業必然擁有一定的競爭實力，如果不具備一定的競爭優勢，企業會選擇上市融資這條路[4]。首先一點是無法滿足上市的條件，上不了市。另外即便是上市之后，也無法適應激烈的市場競爭環境，最終失敗。但是能夠上市并且擁有一定實力的房地產企業通過上市的好處也是有很多的，一定程度上能夠促進企業規模的擴大。

房地產企業通過信托公司，發行信托憑證進行融資，這種信托融資的優勢也越來越多。投資者在面對信托公司結合房地產開發需求做出的信托產品時，根據自己的投資意愿和愛好進行投資，促進房地產的融資。企業也可以通過發行債券的方式進行融資。房地產企業想投資者發行有價債券，投資者購買，房地產企業到期還本付息。這種債券融資的方式面向的是整個市場，所以企業一旦有良好的發展前景，投資者一般來說都會爭相購買有價債券。但是發行有價債券，必須是上市公司和國有企業而且有一定的要求，所以一般通過發行債券的方式進行融資的房地產企業的數量并不多。

除了以上的傳統的融資策略，我國金融市場在發展的條件下還衍生出新型的融資方式。比如發行可轉換債券，房地產投資信托以及信托組合融資。這些融資方式是在傳統的融資方式的基礎上發展而來的，所以無論是可轉換債券還是信托組合融資，都是依據傳統的金融工具進行發展，并為企業融資提供了一定的技術支持，促進了房地產企業更大化的融資，從而進一步推動了整個金融市場的資金流通。

三、房地產融資風險控制

（一）提高風險意識

任何行業的發展都存在一定的風險，對于房地產來說，所需要的資金數量相較于其他行業是比較多的，這對房地產融資提出了更高挑戰。由此，面對房地產融資的同時應該提高融資風險意識，結合自身的發展條件充分考慮每一個融資方式是否符合現階段的融資需要，并估算自己是否有承擔償還債務的能力，在股權融資的同時也要考慮股權問題，是否有利于本企業的長遠發展，提高風險意識，了解金融理財知識，才能從根本上控制融資風險。所以企業不僅要學會評估各種風險因素，還應該做好合理的預判和應對措施，否則在出現問題時將無法應對。

（二）利用多種投資策略

如今社會發展的節奏越來越迅速，各種領域都在推進改革，金融產品和金融工具也在不斷的演進。所以對于房地產的發展來說，應該開拓多種融資渠道，不能單一的守著一種融資方式，這也是適應社會經濟的發展要求，適應多種投資方式的要求。利用多種投資方式，能夠進一步的吸收來自市場上的資金，這樣就能夠保證企業的資金實力，為企業未來的生產經營做出更多的貢獻。在企業發展的不同階段，也應該使用不同的融資策略，保證資金在企業發展過程中的積極作用，降低融資成本，從而有效地避免各種風險，滿足房地產發展的要求。

（三）優化融資結構

任何一個企業的資金結構都應該是科學合理的，房地產行業也應該如此。企業在融資過程中出現的負債問題，應該得到充分的重視，負債的比例不能過大，盡可能的降低財務上的風險。所以企業進行融資之后，再利用資金進行生產運營的過程在取得收益的同時應該留取一部分資金用于償還債務。企業融資是一個方面，但是融資多了有了基礎的資金保證，還要學會如何有效地利用這些資金。對于企業內部的資金結構，最合理有效的方式應該是讓財務發揮它應有的作用。要避免企業的負債率過高，影響企業可持續發展?？傊畱撨M行合理的融資，加強資金管理，擴大企業的生產規模，避免資金短缺和償還債務負擔過重，從而降低融資風險。

四、結束語

企業發展需要資金的支持，沒有雄厚的資金做保證，企業運行的再好也無濟于事。資金是企業發展的基石，只有做好融資的工作，才能保證企業的發展。房地產融資應該針對房地產發展特點進行，融資策略和風險管控都應該得到重視。在此基礎上合理有效的利用正確的融資方式，控制融資風險，加強對資金的管理，從而促進房地產行業的持續健康發展。

【參考文獻】

[1]倪智勇.淺析房地產企業融資策略和融資風險控制[J].新會計，2010（1）：33-34.

[2]呂佳.房地產公司融資風險控制策略研究[J].經濟期刊，2015，（12）：170-171.

[3]張曉玲，吳侃.淺析房地產企業融資策略和融資風險控制[J].現代經濟信息，2016，（20）.

[4]馬昕.房地產業融資風險控制與防范研究[D].西安建筑科技大學，2004.