成都地鐵車輛段停車場上蓋物業開發項目特征研究

張李恩迪

摘 要：成都地鐵7號線崔家店上蓋綜合開發項目是成都地鐵第一個按照“軌道+物業”綜合開發模式進行市場化運作的項目。在我國，地鐵車輛段停車場上蓋物業綜合開發水平仍然處于初級階段，其功能、布局等方面的相關理論知識與實踐經驗不足，造成停車場上蓋物業蓋上功能結構單一、空間活力不足、上蓋物業與城市空間隔離等缺陷。本文通過對崔家店上蓋物業開發項目的實例研究，總結地鐵停車場上蓋物業開發模式的優勢與不足。

關鍵詞：上蓋物業；綜合開發；車輛段停車場

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2018.16.168

1 概述

至 2015年末，中國大陸地區共 26 個城市開通城軌交通運營，共計 116 條線路，運營線路總長度達 3618 公里，其中地鐵運營線路總長度達 2658 公里，占軌道線路總長73.4%，地鐵作為軌道交通的主要組成部分，其快速發展對緩解城市公共交通壓力做出了極大的貢獻，也為城市發展注入了新的活力。目前我國規定在 20km 以上的地鐵線路需配套一個車輛段與一個停車場，但由于我國平面型的車輛段結構形式以及保守的車輛段檢修設施設計等原因，我國車輛段規模普遍偏大（占地規模 20-45ha），占據大量的城市用地。在城市空間布局中，車輛段一般布局于城市近郊，軌道交通通車后有便利的交通條件，具有較大的物業開發潛力，如何對這些用地進行集約利用開發，對釋放城市存量土地空間緩解用地緊張具有重要意義。

由國內外研究現狀可以看出，已有研究中針對車輛段上蓋物業功能及空間布局特征的研究太少，尤其缺乏對車輛段停車場物業發展較成熟地區開發經驗的總結。

2 項目介紹

成都地鐵7號線崔家店停車場上蓋綜合開發項目位于成都市成華區成洛大道槐樹店路以北、城東中環路內側、原豐田汽車場內，緊鄰地鐵4號線同地鐵7號線換乘的槐樹店站。項目凈用地122畝，產品類型包括高層、多層住宅及商業，總建筑面積約28萬平米。

整體形象定位要素：“交通便捷的地鐵樓盤”、“合理總價下的品質感”。

住宅產品：“品質型首置+功能型改善”為導向，共15.4萬平米，1356套。其中上蓋多層7萬平米，共612套，以功能型改善戶型（套三雙衛）為主，輔以舒適型改善戶型（套四及躍層），以及部分套一、套二戶型。白地高層8.4萬平米，共744套，包括一步到位的首置/首改戶型為主（套三單衛）及功能型改善戶型（套三雙衛）。

商業產品：上蓋商鋪約5200平米，定位于社區底商；公寓裙樓5600平米，酒店式公寓2.8萬平米。

3 上蓋物業開發設計要點分析

3.1 停車場技術設計

崔家店停車場用地地塊南側為既有成洛大道，用地東側為建材路，北側及西側均為規劃道路。從圖2可以看出，周邊地塊都是近幾年發展火熱區域，隨著地鐵的覆蓋，周邊的配套設施逐步完善，以此地塊為中心修建上蓋大型綜合物業的可行性很高。

結合地下停車場所處場地的實際情況：場址周圍場地相對空曠開闊，交通條件良好，本工程具備明挖順作法施工的條件，并且采用明挖順作施工可擴大施工作業面，縮短工期，降低工程造價，且更易保證工程質量，因此工程采用明挖順作法施工。施工分區主要分為軌行區、咽喉區、停車區部分；根據施工場地條件及組織，先期施工停車區及咽喉區部分，后期施做軌行區。

崔家店停車場地塊南向長度約900米（其中出入段區間370米，道岔及車庫區域530米），東西向寬度約182米。

崔家店停車場地塊東南角布置地鐵OCC大樓，其余用地除必要的疏散樓梯間及風亭外，均為將來物業開發預留。為了給地鐵停車列檢庫庫創造更好的自然采光通風環境以及解決消防問題，停車庫在用地的中部采用下沉式廣場的設計手法，沿整個庫區通長布置，約313x21m（因結構連扳設置需求，下沉廣場完全開敞尺寸為215x21m）。兩部分停車場通過走道聯系，并在局部設支撐的結構梁板。該下沉廣場成為整個停車場設計的展開點。

3.2 上蓋物業開發技術設計

地鐵上蓋物業的開發在帶來經濟效益的同時，也存在很多無法回避的問題。例如設計的銜接和環境影響等問題。設計上要考慮地上與地下建筑的結構可靠性、建設順序、交通接駁、消防安全、噪聲、振動、輻射等問題。

停車場與上蓋物業分別屬于工業建筑和民用建筑，因此上蓋建筑與地鐵之間的接駁問題也是地鐵上蓋設計研究的關鍵問題。例如，地鐵停車場屬于商業用水，上蓋物業開發屬于民用用水，兩者要單獨從市政接水。

由于列車對軌道產生強大的沖擊，會引起上蓋建筑物的振動。該振動會影響上蓋建筑居住和辦公者的工作生活質量。因此，解決軌道振動也是上蓋物業設計過程中的重點問題。目前解決的手段有加隔振材料、增加隧道埋深、設置隔振溝等方法。

地鐵上蓋工程的消防設計在國內規范中無相關內容，不同地區對上蓋物業開發過程的消防問題的要求也不同。因此需要針對上蓋物業開發進行專項消防設計研究。

停車場內針對地鐵專用的高壓電系統及相關變電設備，由于電流電壓大，對上蓋物業建筑有一定的電磁輻射影響。對于電磁輻射，需要依據標準對地鐵運行產生的電磁輻射進行檢測，確保對上蓋建筑中的居民健康沒有影響。

4 總結

本文以成都地鐵7號線崔家店車輛段停車場上蓋綜合開發項目為研究對象，通過案例分析，設計歸納總結等方法對成都地鐵上蓋物業的現狀和問題進行分析，得出如下結論：

（1）隨著成都地鐵發展與城市發展的聯系越來越緊密，要充分發揮地鐵線路對商圈轉型的升級帶動作用，通過法規完善和體制機制的創新來推動地鐵和地鐵上蓋物業的協同發展。

（2）針對我國地鐵上蓋物業發展的不足，本文通過對崔家店停車場上蓋物業的研究，得出地鐵建設結合周邊區域的綜合開發，是地鐵與城市發展的必然。在開發過程中，要不斷吸取以往案例的經驗，以及國內外成功的案例經驗，可為后續地鐵車輛段上蓋物業的設計及可持續發展提供依據和參考。

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