沈陽市房價變動影響因素及發展趨勢

文/鄭小梅 中鐵房地產集團設計咨詢有限公司 北京 100043

自1998年實行城鎮住房制度改革之后，人們的住房觀念發生了翻天覆地的變化，商品化住房體制初步形成。隨后，伴隨著房地產投資的快速增長，房地產市場迎來了持續“高溫”階段，各房地產企業為了提高自身的市場競爭力，爭相圈地，導致房價上漲過快。為了保障房地產市場的健康發展，應針對其房價變動的影響因素和發展趨勢加以分析，為有效抑制房價變動提供指導。

1、沈陽市房地產市場概況

歷次調控政策，對于全國的房地產市場均有不同程度的作用，但是對于沈陽市房地產的作用較為有限，盡管調控均指向投資投機性需求，但是由于沈陽市房地產市場具有明顯的剛性需求特征，所以不易受到政策影響。

2017年5月，沈陽市房價均價為7493元/m2，2018年5月，沈陽市房價均價為8299元/m2，同比上漲10.75%。2017年7月-2018年6月的沈陽市房價走勢如圖1所示：

圖1 沈陽市房價走勢圖

2、沈陽市房價變動影響因素分析

2.1 城市居民收入增加

2017年，沈陽市人均可支配收入為41359元，同比增加6.1%。從某種意義上，城鎮居民收入增加，與經濟發展密不可分，尤其是在經濟下行壓力較大的情況，沈陽市實現了經濟穩步增長，城鎮居民工資水平不斷提升。城鎮居民的“錢袋子”鼓了，從側面上說明城鎮居民有了更高的房地產消費能力，進一步擴大了房地產消費需求，從而間接性地導致了房價的變動。

2.2 城市化進程加快

目前，我國已進入城鎮化水平加速時期，大量的非城鎮人口流入城鎮中，從而產生了強烈的剛性住房需求，由于房地產住宅存量有限，無法滿足大量的新增城市人口的住房需求，從而導致沈陽市房地產市場的持續升溫，最終體現于價格支撐上。沈陽市作為我國“全面振興東北老工業基地戰略”的排頭兵，勢必會加快對產業結構的調整與改造，同時，沈陽在2017年進入新一線城市名單，也對當地的房地產價格起到了推波助瀾的作用。

2.3 市場供需結構不合理

2008年以來，沈陽市房地產市場供應始終處于供大于求的狀況，尤其是大戶型產品，其存量無法滿足日漸增長的改善性住房需求。究其原因所在，主要是產品結構不合理，140平方米以上的產品供應比例較低。因產品結構的不合理和其他存貨較多，缺乏產品競爭對手，部分小戶型公寓或高品質樓盤異?；鸨?，諸多開發商甚至為了跟風，臨時改變產品性質，刻意提高產品價格。和其余同類型城市相比而言，沈陽市尚處于價格洼地，商品房的銷售持續升溫，勢必會進一步加強房地產開發，外地的品牌房地產企業也會紛紛入駐，迅速增加投資，并大量投入到房地產市場中。為此，市場需求與市場供應的矛盾將會逐漸凸顯，與此同時，受到宏觀調控政策的影響，也會限制異地投資性購房，從而致使供需結構不合理。

2.4 調控政策影響

對房地產調控的歷史進行回顧，發現其收緊期明顯長于寬松期，而且，每次的收緊調控都會被貼上“史上最嚴”標簽，然而，房價總是會先抑后揚，只要政策寬松，勢必會再次發生反彈。究其原因所在，主要是現有國有土地制度的土地供給失衡，土地出讓方式也對其價格起到了推動的作用，甚至有人發出如下的言論：“房價會“越調越漲”，只要政府調控，一定要盡快買房”，相對來說，調控政策的實際效果并不理想，反而適得其反。

依據供需關系，“限購限貸”舉措僅僅暫時壓制了房地產需求，而該舉措每次提出，必將遭受罵聲一片，受到各界人士的批評，在政府主導機制中，對市場行為的強制引導難以從根本上調整失衡現象，并從價格扭曲結果中反映出來，如何保障房地產價格的平穩、健康，是一項復雜的系統性、持續性的任務。

3、沈陽市房價變動發展趨勢

3.1 地價持續上漲

在現有土地制度下，政府對供地來源加以壟斷，并通過“招拍掛”的形式出讓，價高者得，從而難以根本性下調土地價格。土地無法及時交付或有效供應不足，均會導致地價的上升，并最終體現于房價中來，提高房價上升的程度。整個房地產產品成本中，土地成本占據較大的比重，地價上漲也會帶動房價的上漲。

3.2 產品質量提高

隨著人們生活水平提升，國家關于城建的投入比例提高，諸多城鎮居民在選擇居住環境的同時，其目光將不再局限于“居有其屋”，而是更加專注于居住環境、位置、配套、舒適度等，當然，高質量的住宅勢必會提高其成本，繼而導致房價上升。

近年來，國內原材料、能源以及機械設備等價格也在不斷攀升，成本導致房價提升，已成為發展必然。結合沈陽市城建局發布的信息來看，原材料成本年均上漲8%，有效推動了房地產價格的上升。

3.3 社會資金投資渠道狹窄

某種意義上來說，房地產產品不僅有實用功能，還有投資功能。但由于投資渠道狹窄，而房地產的保值性良好，因此大批投資者將資金投入房地產市場中。目前，央行投入較多的貨幣，在通脹的時代背景下，城鎮居民已不愿意將資金放入銀行中等待“貶值”，而是開始尋求更好的投資手段，目前國內資本市場發展并不成熟，缺少豐富的投資品種和渠道，大量閑置資金在尋求投資機會的同時，發現房地產企業的高回報率，樂于將資金投入與此，在沒有可替換的資金投資渠道時，未來的城市房價仍然難以得到有效的抑制，只能暫時控制其房價不得非理性提高。

總結：

綜上所述，房價問題始終是社會關注的焦點問題，其影響因素諸多，只有立足實際，保障房價的平穩、健康，才能滿足人們對美好生活的向往，加快我國供給側改革的進程，只有“安居”才能“樂業”，滿足城鎮居民和流入城市非城鎮居民的長期住房需求。