當前房地產經營管理模式的轉型研究

滕皋明

[摘要]房地產市場是我國國民經濟中的支柱產業，并且房地產經濟的發展能夠帶動我國經濟社會的發展。而房地產經營管理模式對房地產經濟建設起到重要的作用，新時期在全面倡導綠色發展理念的社會背景下，房地產經營管理模式也應該進行適當的調整，逐步構建綠色的管理體系，促進經營管理模式的轉型，為房地產經營管理效率的全面提升創造一定的便利。文章從房地產業基本發展現狀入手，對專項發展方向進行了適當的研究，希望可以為房地產經營模式的轉型發展提供相應的便利。

[關鍵詞]房地產經濟；經營管理模式；轉型

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.20.114

在我國政府管理制度不斷深化的社會背景下，房地產企業的經營管理工作受到政府管理工作的影響，出現了一定的變化。而房地產企業在開展經營管理工作的過程中，面對激烈的市場競爭，只有不斷對經營管理模式進行完善，對房地產營銷工作進行科學策劃，才能發揮出經營管理模式的重要作用，全面提升房地產企業的經營管理實際效果。所以必須針對房地產經營管理模式的轉型發展進行研究，在推動房地產經濟發展的同時帶動我國經濟的進步，為我國房地產事業的穩步推進提供良好的支持。

1 我國房地產業基本發展情況

我國政府高度重視房地產產業的發展，并且在近幾年的房地產業基本建設發展工作中，國家一直保持高度的重視，并且針對房地產業的發展做出了相應的指導。在2018年《政府工作報告中》就明確提出要穩妥推進房地產稅立法，更好地解決群眾住房問題，對房地產行業的發展產生了相應的影響。結合2017年我國房地產業基本發展情況進行研究，能夠看出在房地產開發投資方面，全國房地產開發投資總額超過了100000億元，較之于上一年增長了7個百分點，其中住宅方面的投資基本上為75148億元，同比增漲了9.4%，漲速有所回落。而對2017年我國商品房銷售面積加以研究，發現銷售面積共達到了169408萬平方米，較之于上一年增長了7.7%，商品房的銷售額突破133701億元，較之于上一年整體上增漲了13.7%，增速提升了1個百分點。結合房地產開發景氣指數進行研究，發現到2017年12月，房地產開發景氣指數為101.72，較之于上一個月有所提高。綜合考察這些數據信息可以看出，我國房地產業發展前景相對較好，房地產企業面對當前激烈的市場競爭，要想獲得一定的競爭優勢，就需要結合經濟新常態制訂更為科學的經營管理方案，促進經營管理工作的貫徹落實，在增強房地產企業發展穩定性的基礎上，也為我國房地產業的現代化建設奠定基礎。

2 經濟新常態下我國房地產經營管理工作中應該取得的新突破

經濟新常態的形成對我國房地產企業經營管理工作產生了巨大的影響，在房地產企業的建設和發展實踐探索活動中，要想促進經營管理現狀的改善，融入先進的管理理念，為經營管理模式的轉型發展奠定基礎，就應該在不同的方面取得相應的突破，逐步實現創新化發展。在房地產企業結合經營管理模式尋求新發展方向的實踐探索中，首先要對中央和地方關于房地產宏觀調控方面制定的各項方針政策進行系統的分析，進而結合政府宏觀調控尋求能夠與我國市場經濟發展情況相適應的發展道路，探索多元化的改革和發展方向，爭取能夠增強房地產經營管理工作的時代性，逐步取得創新發展成效。其次，要更新房地產經營管理的基本觀念，逐步實現經營管理深度和廣度方面的巨大跨越，逐步對房地產經營管理、物業管理、房屋使用權管理等進行系統的規范，也結合政府的要求開展房屋管理、住房社會保障等工作，促進管理廣度和管理深入的優化，增強管理工作的科學性，爭取逐步構建全方位管理體系，借助動態管理的作用促進各項管理工作的系統落實。最后，對市場行為和市場秩序進行科學的規劃，在針對經營管理工作尋求新發展方向的過程中對市場環境進行有效的凈化，爭取能夠增強市場環境的有序性，發揮市場調控的力量，在經濟社會發展大局中尋求正確的發展方向，為房地產企業的創新化發展奠定基礎。唯有如此，才能夠將房地產經營管理工作的基點落實到具體工作中，房地產企業經營管理的規范性和預見性也會明顯增強，能夠應對行政管理工作中的新機遇和新挑戰，真正推動房地產行業實現新發展，進而借助房地產產業的力量助力我國經濟社會建設發展水平的進一步提升。

3 我國房地產企業經營管理戰略的轉型發展

在我國房地產企業的經營管理工作中，管理戰略的轉型化發展是提高管理成效的重要條件，新時期房地產企業要想在經營管理戰略轉型方面形成相應的發展規模，就應該制定更加科學的管理規范，促進各項管理措施的全面貫徹落實，為房地產業在新時期整體發展水平的提升奠定堅實的基礎。

3.1 房地產產業化轉型

產業化轉型是經營管理模式轉型的重要發展方向，在實施產業化轉型后，房地產經營管理工作能夠彰顯一定的優勢，促進經營管理水平的整體性提升。較之于傳統的房地產經營管理模式，房地產產業化轉型的優勢相對較為明顯，在實施產業化轉型后，房地產企業能夠在經營管理工作中引入先進的管理技術和現代化的管理手段，逐步構建更加科學完善的組織框架，將房地產產業逐步打造成為集聚“開發、設計、服務、管理、施工”等工作的完善產業鏈條，有效推進一體化房地產組織形式的構建，爭取能夠形成房地產產業化轉型的特色優勢，助力房地產經營管理工作呈現集成化發展態勢，推動房地產開發工作配套化發展目標的實現，爭取能夠在房地產開發的基礎上創造更大的經濟社會效益。

以萬科地產為例，其作為我國房地產行業中的龍頭企業，在實際開展經營管理工作的過程中也會面臨一定的發展困境，不得不尋求戰略轉型發展新道路，并且在轉型發展的過程中摒棄傳統重視銷售業績的發展思路，而是強化企業的社會責任，開始向著為城市建設提供配套服務和管理等方面轉型，即不僅繼續將房地產產業作為核心內容，同時也開始將整體經營管理服務工作向著銷售和管理方面延伸，進而在城市配套業務方面彰顯本房地產企業的競爭優勢，力求為住戶提供高質量的房地產服務。13換言之，萬科地產在開展企業管理工作的實踐和探索中對用戶需求進行了系統的研究，并且嘗試從多角度完成對房地產產品的系統構建，逐步突破了萬科地產傳統產品服務體系的束縛，實現了房地產企業的轉型發展，并且在實際管理工作中創造出更大的經濟效益和社會效益，不僅企業整體經濟收益提升，還提供了客戶滿意的服務，在帶動城市整體發展方面也發揮著重要的作用。

3.2 房地產專業化轉型

房地產的專業化轉型主要是在國家逐步落實宏觀調控政策的基礎上，結合國家宏觀調控政策的影響對市場中的相關產品進行更為細致、系統的劃分，確保房地產企業在發展過程中能夠為用戶提供更加專業的產品和服務。結合我國房地產企業專業化經營管理模式轉型發展的現實需要對轉型戰略進行更為系統的研究，可以發現主要戰略涉及六個基本的類型：其一，房地產企業發展過程中能夠針對首次置業的用戶進行適當的分析，并且結合客戶的市場需求加強對普通商品房的重視，將普通的商品房作為主要商品對普通的住宅區進行有效的開發，進而增強房地產企業的社會服務功能，在發展房地產產業的同時也為我國居民住房保障提供有效的支持。其二，房地產企業應該對中高端用戶的市場需求進行研究，并且結合城市的核心發展理念加強對中高端樓盤的開發，確保可以滿足中高端用戶的市場發展需求，為普通住宅區的建設提供良好的支撐。其三，房地產企業發展實踐中還應該加強對普通商品房的開發銷售以及物業開發銷售工作的重視，爭取能夠增強房地產收益的穩定性，促進房地產經營管理工作專業化發展程度的逐步提升。其四，房地產企業在實際建設過程中應該全面推進商業核心區開發和建設，并持有商業綜合體，進而創造租金收益，爭取借助科學的經營管理提高整體工作成效。其五，在房地產企業的實際發展過程中，還應該全面推進核心城市工業配套設施建設，探索工業地產的建設和發展，并且運營開發區，從多角度維護房地產企業的持續穩定發展。其六，房地產企業加強對旅游地產、養老地產和文化地產項目的開發，并且結合不同地產開發需求制訂更為科學的經營管理方案，有效增強房地產開發工作的系統性，為房地產經濟效益的整體性提升奠定堅實的基礎。

對房地產企業的專業化轉型進行研究，能夠看出其主要是針對中小型房地產企業提出并且實施的，在改善中小型房地產企業整體發展情況方面發揮著至關重要的作用，能夠為中小型房地產企業的持續穩定發展提供良好的支持和保障。在未來一段時間的實踐探索活動中，房地產企業在穩步推進經營管理模式的轉型發展實踐探索過程中，要認識到自身發展優勢和競爭方面存在的壁壘，積極尋求能夠與自身發展相契合的專業化經營管理戰略，進而全面推動經營管理工作的系統優化，為房地產企業的穩定發展創造一定的便利。

3.3 房地產商業地產轉型

商業地產轉型發展是房地產經營管理模式轉型的另一個重要方向，從2008年我國開始針對房地產行業的發展實施嚴格宏觀調控政策后，房地產企業在整體經營管理模式中，為了實現對政策風險的有效規避，紛紛開始對經營管理模式進行適當的調整，并開始進入商業地產領域中，實現了商業地產轉型，也極大推動了我國商業地產的持續穩定發展。但是需要注意的是，在房地產經營管理模式向著商業地產轉型發展的過程中，由于商業物業地產的發展時間相對較短，現階段仍然處于起步發展階段，因此還要對商業地產轉型進行更為科學系統的研究，為房地產經營管理整體水平的提升創造一定的便利。

以保利地產的發展情況為例，受到信息時代互聯網經濟的影響，保利地產在規避政策風險的過程中選擇實施商業地產模式，并且在對商業地產進行探索的過程中結合互聯網技術的應用實現了對商辦發展平臺的構建，將投資活動向商業用戶瞄準，進而逐步在企業內部形成了特色的管理模式，在經營管理工作中將保利文化、保利商業、政府政策和銀行金融作為核心，為客戶提供全鏈條管理和服務，在一定程度上形成了特色資源優勢，在企業發展實踐中創造了巨大的經濟效益。由此可見，在房地產經營管理模式實現商業化轉型的基礎上，發揮自身特色優勢，能夠增強轉型發展的科學性和穩定性，進而在新時期背景下創造巨大的經濟社會效益。

4 結論

綜上所述，在我國經濟建設步入新常態，房地產市場日趨完善的社會背景下，為了確保我國房地產業發展過程中可以始終保持平穩發展狀態，真正實現良性發展，就需要結合政府宏觀政策的調整對房地產業進行系統的優化，促進整體管理效果的提升，為房地產業的持續穩定發展提供良好的支持。基于此，在未來一段時間的發展過程中，結合房地產企業的市場發展情況，企業在制定發展規劃的過程中要立足于國家宏觀調控政策，并且從產業化和專業化角度對房地產業的發展進行重新布局，尋找新的突破口，借助房地產經營管理模式的轉型升級有效推動房地產提速發展，為我國房地產業的現代化建設奠定堅實的基礎。