房地產稅收體系：現狀、問題與發展方向

劉水杏

【摘要】稅收是作為調控房地產市場穩定運行的重要手段，文章在當前熱議房地產稅收的背景下，結合房地產市場運行現狀，闡述目前我國房地產稅收運行體系的現狀及其存在問題，在此基礎上提出未來房地產稅收體系的發展方向，旨在為進一步理順房地產稅收體系提供參考。

【關鍵詞】房地產稅收體系；房地產稅收種類；主要問題

1 引言

近些年來，要不要全面開征房地產稅成了一個有爭議的熱點話題，特別是2018年兩會《政府工作報告》中提出，要“穩妥推進房地產稅立法”，房地產稅收的話題進一步由要不要征收逐漸轉變為怎么征收、什么時候征收。實際上，一直以來我國房地產領域是有稅收的，本文就在這種背景下適當闡述一下現有房地產稅收體系下房地產稅收的種類及其問題，并提出房地產稅收體系的發展方向。

2 當前房地產稅收的種類

稅收是調控房地產市場、促進房地產市場穩定運行的重要手段，在房地產取得、交易和保有等多個環節均會設置，但各個環節所設置的稅收種類多少、稅率高低等方面的差異會讓房地產市場的調控效果產生較大的差別。從不同角度分析，房地產稅收的種類不同。

首先，從房地產開發與再開發流程看，我國房地產有土地一級開發、土地使用權取得、土地二級開發、房地產交易、房地產使用等多個環節，相應地，房地產稅收幾乎遍布整個房地產的開發與運行。

在拿地階段，有耕地占用稅、契稅等；在建設階段，有建筑業營業稅金及附加、印花稅、土地使用稅；在銷售階段，有營業稅金及附加、土地增值稅、企業所得稅、印花稅、房產稅、契稅、個人所得稅等。

在二手房交易環節則涉及營業稅金及附加、土地增值稅、個人所得稅、契稅、印花稅等。

在使用階段，有城鎮土地使用稅、房產稅等。

其次，從房地產稅收的征收方式看，征收方式多種多樣，有的稅收是從量征收，比如耕地占用稅、城鎮土地使用稅，有的是從價征收，比如契稅。

此外，房地產稅收也可以分為直接稅和間接稅，直接稅是指直接對納稅人征收的稅收，包括耕地占用稅、城鎮土地使用稅，土地增值稅等，間接稅是要從第三者征收的稅收，包括營業稅、印花稅、契稅等。

3房地產稅收體系存在的主要問題

我國當前的房地產稅收體系是在房地產業發展的不同階段下、針對房地產市場建立和運行中出現的不同問題逐漸建立起來的，例如，1987年4月1日， 國務院發布了《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》，決定對占用耕地建房或者從事非農業建設的單位和個人征 收耕地占用稅，2007年12月1日，國務院頒布了中華人民共和國國務院令第5 11號，對耕地占用稅暫行條例進行了修訂，耕地占用稅是為了調整改革開放初期亂占耕地、導致耕地大量減少問題而設置的一種稅。城鎮土地增值稅則是在1988年9月27日國務院發布《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》中確立并于1988年11月1日起施行的，2006年對該條例進行了修改，城鎮土地增值稅是隨著城鎮土地有償使用制度的建立而誕生的一種稅。而土地增值稅則是在1993年12月13日頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，于1994年1月1日開始實施的，主要在房地產市場快速發展、價格高升、土地有了巨大增值的背景下誕生的。由此看來，當前運行的我國房地產稅收體系是隨著時間的推移逐步建立起來的，難免會出現稅收重疊、顧此失彼等各種不連貫、不完善問題，通過條理化分析，目前我國房地產稅收體系存在的問題主要是：

其一，從計稅環節來看，房地產交易和流通環節稅收種類多、相對集中，而使用和保有環節稅收種類少。土地增值稅、契稅、印花稅及其相關稅收均為調節房地產流通交易環節的稅種，而在房地產保有期間涉及的稅種非常少，目前僅有城鎮土地使用稅、房產稅，并且免稅范圍很大，比如，城鎮土地使用稅和房產稅均把軍隊、國家機關、人民團體、財政撥款事業單位的自用房地產以及個人所有非經營用的房地產等列為免稅對象，以至于房地產居住行為基本上沒有稅收。正因如此，很多學者認為，我國多年來房地產發展過熱、投機行為盛行，房地產保有環節稅收比重小、起不到調節作用是一個主要原因。

其二，有些稅收缺乏彈性，不能發揮調節土地級差收益的作用。比如，我國現行耕地占用稅是以納稅人占用的耕地面積為計稅依據采用從量征收的方式。盡管考慮到地區經濟發展差異對單位耕地占用稅制定了地區征收標準、具有地區差異，但這種征收方式依然不能使稅額隨課稅對象價值的上升而上升、不能隨經濟水平的變化而變化，不能達到調節資源使用、保護耕地的效果。

其三，房地產稅收的調整周期過長，致使稅收的調控作用降低。比如，城鎮土地使用稅是1988年9月27日國務院發布《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》，并于1988年11月1日起施行，直到2006年才對該條例進行了修改，于2007年1月1日起施行。在大城市，城鎮土地使用稅由0.5元至10元/平米增加到1.5元至30元/平米，這期間城鎮土地使用稅征收標準一直沒有隨房地產業的繁榮而調整，再加上免稅范圍過大，不能有效地抑制投資投機性等不合理需求。耕地占用稅也有類似問題，1987年4月1日， 國務院發布了《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》，對占用耕地建房或者從事非農業建設的單位和個人征 收耕地占用稅，當時規定人均耕地在1畝以下（含1畝）的地區，每平方米為2元至10元，2007年12月1日，國務院頒布了中華人民共和國國務院第511號令，對耕地占用稅暫行條例進行了修訂，規定人均耕地不超過1畝的地區每平方米為10元至50元，二十多年用同一標準征稅，這與經濟發展不相適應，極大地弱化了耕地占用稅的資源調節作用。

其四，房地產稅收體系配套工作不夠完善。房地產稅收的征收需要以完善的產權體系、客觀的房地產評估、及時的不動產登記為基礎，但現階段這三項工作都存在模糊滯后或人為影響的干擾。每年因產權產生的糾紛屢見不鮮，房地產評估行業的尋租行為以及還未完成的不動產登記工作，都在束縛著房地產稅收體系的正常運行，甚至可能會造成糾紛、偷稅漏稅現象、增加征稅過程中的稅收成本等問題。

4 我國房地產稅收體系的發展方向

十八屆三中全會中通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中，明確提出了“稅收法定”的原則，也就是說政府必須依法征稅，依法征稅首先應該制定完備的房地產稅收體系。

首先，應該明確房地產稅收體系的發展方向和作用。房地產稅作為房地產經濟的重要組成部分，不論房地產經濟是過熱還是不景氣，都應該有自己的科學體系，而不應該是在房地產過熱時積極討論和制定、在房地產滯緩時就要淡化和取消的一種簡單手段。因此，不論房地產市場如何波動，我國當前都應該按照經濟規律和要求從理論上設置完備的房地產稅收體系，解決當前以費代稅、稅費并存和房地產稅收名目繁雜、各個環節稅收比重不均的混亂狀態。

其次，科學設置的房地產稅收體系應該與房地產開發與再開發的不同環節相一致。在房地產的取得、開發和保有等不同階段中，任何環節房地產稅收的缺失或不力都會對房地產經濟和市場造成較大的影響，致使房地產調控總體效果大打折扣。就我國目前而言，房地產保有環節稅收種類少、調節作用較小，致使投機需求長盛不衰。因此，需要科學設計保有環節的稅收種類及征收范圍。例如，對于同一家庭名下持有房產超過3套（包括3套）須征保有稅。在滿足家庭居住的情況下減少炒房行為、抑制投機需求，使住宅性房地產真正回歸居住性功能。

第三，根據每種稅收的特性科學設計各個房地產稅的征收方式，體現房地產的級差收益。區位條件是土地價值的重要影響因素，不同區位的土地價值差異很大，房地產稅收的征收應充分考慮這一要素，耕地占用稅、城鎮土地使用稅可以適當考慮同一供需圈土地的價值、采用從價征收。

第四，各個房地產稅收的稅率、額度應該與經濟水平的變動和房地產市場的起伏大體一致，應該縮短運行周期、適時調整。

第五，完善配套工程。充分利用電子計算機技術，及時補充完善房地產產權等信息的登記工作，并充分利用網絡資源，實行信息透明公開、資源共享，減少征稅工作的不確定性和征稅成本。

參考文獻：

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