美國“獨立學區”：額外征收房產稅

當你想要從很普通的學校（5到6分）提升一點，到個好點的學校，你要額外付出的房價并不是很多，大約也就是10%。而如果你想從好學校（8分）到特別好的學校（9分），你額外付出的房價則可能多達48%。

黃永明

在我的日常工作中，會見到一家人因為欠了學區的稅而失去房屋的所有權。這種情況屢見不鮮，可以說每個月都在美國發生。

如果這兩句話讓你感到有點困惑，那么這很正常，因為美國的學區和中國人口中的“學區”是完全不同的兩個概念。

美國有一種叫做independent school district的建制，簡稱ISD，直譯過來叫做“獨立學區”。但是由于學區這個詞實在容易跟中國人概念中的“學區”產生混淆，有人為了方便中國人理解，把它巧妙地翻譯為“教育局”。

看起來，獨立學區確實有一些教育局的功能，比如學校的校長和其他一些管理人員是由學區任免的。不過它與教育局的不同之處也很明顯，其關鍵就在于“獨立”二字。學區是獨立于地方政府而存在的。它們的管理是由區域內選舉出的委員會來進行的，對其他的政府機關沒有直接的責任。

獨立學區的產生有其歷史原因。今天，位于美國中南部的得克薩斯州是獨立學區最多的一個州。這些學區誕生于20世紀初的石油大繁榮時期。那個時候，得州發現了大量的石油資源，這讓得州的經濟開始強勁增長，人口也出現大爆發，原先的一些小城開始流入大量的人口。這造成的一個直接的問題就是，太多小孩要上學，而城里面學校的師資變得捉襟見肘。

那個時候，學校的經費還是來自政府統一征收的房產稅，這種情況下，要根據學校的需要來調整稅率就會很不方便。于是乎，獨立學區的概念誕生了，它們獨立于地方政府，自行制定稅率，以便靈活地應對迅速變化的人口統計數字。

如今，學區的邊界跟市和縣的邊界并不一定是重合的。大的學區可能覆蓋多個面積較小的市，或者，一個面積大的市里面也可能有多個學區。

說回到學區的稅。我經常會遇到一些朋友來問我美國的房產稅是多少。我說各地不同。他們就會接著問，是每個州不一樣嗎？這個時候，我就得費一番解釋了。不但是每個州不同，而且一個城市里不同的地段也會不同。這就是因為，房產稅并非政府制定的一個單一數字，它是多個不同的數字加總之后的結果。這些組成的數字可能多達七八項，只要有一項不同，最終的稅率當然也就不同。在這些不同的稅收名目當中，就包含學區征收的稅。

學區獨立稅收帶來的一個效果是，好學區的房子人們趨之若鶩，火熱的交易抬高了房價；反過來，高企的房價也讓學區的稅收增長，給了學校更多的經費提升教學條件和質量，讓這個學區變得更好。如此形成正反饋。

我這說的是一般性的結果，而例外總是有的。許多中國家長口中所說的“9分”“10分”的學校，是美國的非營利組織GreatSchools將學生考試成績轉化成1到10分的評級后，對學校教學質量的打分。10分的學校是最好的。大多數情況下，高分學校與高房價是對應的。但這種對應關系的強弱在不同的州還是有較大差異的。

此外，也有有趣的研究結果顯示，當你想要從很普通的學校（5到6分）提升一點，到個好點的學校，你要額外付出的房價并不是很多，大約也就是10%。而如果你想從好學校（8分）到特別好的學校（9分），你額外付出的房價則可能多達48%。

在美國，你不一定要買房才能在一個學區的學校就讀，很多情況下租房也是可以的。另一方面，由于計算在房產稅當中，學區的稅也是每年征收的。這就意味著，不是說你在好的學區買了一套房子就一勞永逸了。你如果欠了稅，學區可以把你的房子拿去拍賣用于還債。

“中國買了房就無可匹敵了，美國買了房還得‘擔驚受怕，哈哈，相當于養娃一樣，得一輩子照看它，不然隨時可能失去。”我的一位朋友這樣感慨。我覺得她描述得很形象。

（作者系美國得州注冊房地產經紀人）