十大房企的成績單

羅麗娟

8月，國內地產上市公司2018年中期業績紛紛出爐。

截至2018年6月30日，共有138家房地產企業銷售金額超過50億元，其中，107家超100億元，7家邁入千億元門檻。

以銷售金額為統計指標，2018年中，躋身全國TOP10榜單的房企，多數的位次相對穩定，對比2017年全年TOP10榜單，新城控股勢頭最勁，上升4位，現排名第9位，上年排名第9位的華夏幸福已跌出榜單。

2018年以來，房地產調控和融資環境延續上年基調，持續收緊，決策層繼續抑制非理性需求，并重點調整中長期供給結構。根據國家統計局數據，今年1-6月，全國房地產開發投資55531億元，同比名義增長9.7%；房企到位資金79287億元，同比增長4.6%，多項宏觀指標增速回落。

在逆市中，大型房企表現如何，又如何未雨綢繆，早做安排？我們以TOP10房企為樣本，主要關注其2018年中期業績銷售額、營業收入和利潤表現等，并從各中大型房企對后市態度和未來戰略規劃中，管窺房地產市場的發展走向。

我們發現，TOP10房企中期業績發布，大體呈現四大特點：

○ 土地儲備擴充出現分化：在房地產行業，“原材料”至為重要。儲備大量且足夠便宜的土地，有利于保障未來的利潤。

十大房企中，上半年恒大、融創、新城控股、華潤置地4家凈利潤增幅均超120%，其中恒大凈利潤達530.3億元，融創凈利潤增幅達292.3%，它們項目多數集中于重點熱門城市，受益于早年充足、低廉的土地儲備，其平均土地成本低于3700元/平方米。

值得注意的是，各家在拿地策略上已有分化，雖然碧桂園以2242億元、530宗土地同時榮居拿地排行榜首，以往相對激進的恒大、融創擴儲節奏卻大為放緩，而保利、綠地、華潤等國資背景的房企，拿地力度正在趕上來。

○ 財務杠桿趨向謹慎合理：作為資金密集型行業，房企資產負債率多為60%-70%之間。2018年上半年，房企財務杠桿普遍更為謹慎，尤其負債率較高的房企降杠桿效果顯著，如恒大、融創、綠地等，凈負債率在2017年末的基礎上均有所降低。

有趣的是，部分財務杠桿偏低的房企，在規模擴張的需求下，開始適當提升杠桿水平，如萬科、龍湖、華潤等房企，開始有意識擴充土地儲備，2018年上半年的凈負債率較2017年末有所提升。

○ “強者恒強”，行業集中度持續上升：截至6月30日，銷售額達1000億元以上的超級房企俱樂部，成員達到7家，銷售額平均增速為32.5%，規模化優勢持續凸顯，其中碧桂園突破4000億元大關，萬科和恒大也邁過3000億元門檻。

龍頭房企逐步擴大領先優勢。當前TOP10房企集中度約為30%，換言之，全國同期三成的銷售成績由TOP10房企貢獻，其中，碧桂園、萬科、恒大三家占比超過15%。有預測稱，2020年，TOP10的市占率將達40%以上，三大龍頭占比超20%。

○ 去地產、多元化布局加速推進：多元化、產業化、國際化成為多數規模房企的戰略標配。核心房企已將多元化觸角延展至高新科技、長租公寓、文旅地產、大健康等方向。

例如，萬科、龍湖在長租公寓領域持續發力，打造自有長租公寓品牌；碧桂園、恒大、綠地等斥巨資投入創新科技領域；國資背景的中海地產和華潤置地，提出了“地產+”多項業務助力模式。上半年，龍湖地產更名為龍湖集團，為多元化布局“正名”的房企再添一員。

碧桂園

延續2017年登頂第一房企的勢頭，2018年上半年，碧桂園（02007.HK）各項指標增速依然不減。集團總收入約為1318.9億元，同比增長69.7%；凈利潤約為163.2億元，同比增長94.9%；實現合同銷售額人民幣4124.9億元，同比增長42.8%，完成去年全年銷售額的74.9%。

只是，過去兩個月內接連發生安全事故，碧桂園已提出接下來要“提質控速”，將零傷亡作為公司追求的長期目標。

“過去兩個月內發生的安全事故，我們檢討是對安全的重視程度不夠。”碧桂園集團董事會主席楊國強公開談及，碧桂園正在重新審視公司的管理系統，寧可放慢發展速度。

至于“降速多少”，碧桂園總裁莫斌在業績會上回應稱：“減緩發展速度是相對于我們自己有所調整，不是說有量化的指標。”不過，集團首席財務官公開表示，“如果現在沒有買碧桂園的股票，一年后肯定會后悔”，暗示其內部目標依然可觀。

值得注意的是，碧桂園正計劃在順德建設機器人谷，認為機器人在現有業務中有多種應用場景，比如建筑機器人、裝修機器人或將可用于集團房地產項目，并于6月宣布進軍農業。

萬科

上任萬科總裁后，祝九勝的第一份成績單不錯。

2018年上半年，萬科A（000002.SZ）實現銷售金額3046.6億元，營業收入1059.7億元，同比增長51.8%；凈利潤91.2億元，同比增長24.9%。

“萬科不再是住宅的代名詞，服務美好生活無處不在。”萬科董秘朱旭表示，萬科繼房地產開發和物業服務之后，如今，再將租賃住宅確立為核心業務，“萬科致力于成為全球領先的租賃住宅企業。”

年初，萬科董事會主席郁亮明確表態，地產企業不能再奢望以不動產價格上漲來賺錢，而需要將自己看成制造業、服務業，“非常明確地說，中國房價單邊快速上漲時代已經結束了。”在其看來，面對大時代和行業的變化，誰能引領變化誰才是領先企業，不能再沿襲傳統的規模思維。

2018年，萬科將租賃住宅確立為核心業務，截至6月30日，長租公寓業務已覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數超16萬間，累計開業超4萬間，開業6個月以上項目的平均出租率約92%。

恒大

今年1-6月，中國恒大（03333.HK）合約銷售3041.8億元人民幣，在國內房企中排名第三。其中，銷售面積2905.9萬平方米，同比增長17.4%；銷售均價為10468元/平方米，同比上升6.1%。

截至6月末，恒大收入3003.5億元，同比增長59.8%。凈利潤較2017年同期上升129.3%至人民幣530.3億元，其一家利潤超過碧桂園、萬科、保利、綠地四家之和，穩居行業“利潤王”。

恒大集團董事局副主席、總裁夏海鈞表示，今年恒大利潤的實現，主要來源于超前的戰略儲備，“我們積累了大量優質土地，經濟發達的一二線城市占比32%，三線城市占60%”。財報顯示，恒大土地儲備達3.05億平方米，土儲成本僅為1683元/平方米，為龍頭房企中最低。

對于后市，夏海鈞表示，隨著國家宏觀調控政策的逐步落實，房地產的發展會更加穩定，“一些中小企業退出以后，大企業的市場份額逐漸增加，以此保證整個中國房地產界健康平穩地發展，我們對于房地產業充滿了信心”。

不過，作為下調負債水平的一大舉措，恒大上半年的拿地規模大幅縮減，對比2017年同期，拿地數量和建筑面積減少近半。年初，夏海鈞曾表態，已有的土地儲備足以支持中短期發展。

恒大定下的新藍圖是，到2020年底，恒大將實現總資產3萬億元，年銷售規模8000億元，年利稅1500億元。

保利

低調的保利地產（600048.SH），依然盤踞在第一陣營。

2018年上半年，實現銷售金額2153.12億元，同比增長46.86%，已達2017年全年銷售額的70%；營業總收入595.36億元，同比增長9.30%；歸屬母公司凈利潤65.05億元，同比增長15.13%。隨著保利大量已銷售項目進入結轉期，后續收入、利潤預計增長顯著。

財報顯示，在保利已簽約銷售項目中，一二線城市占比近78%，珠三角和長三角兩大核心城市群占比分別達31%和20%。2015-2017年，保利開始在三四線城市增加布局，新拓展的土地面積占比由25%上升至37%。官方表示，將繼續加碼三四線城市，未來并購項目占比也會有所增多。“保利已完成在全國99個城市的布局，擁有8950萬平方米的待開發土地資源，預計可滿足未來2-3年發展需求”。

此前，保利地產總經理劉平曾在股東會上坦承，因為城市布局、周期性戰略等因素，保利與碧桂園、恒大及萬科確實存在差距，“對于要繼續保持第一方陣地位的保利而言，不會放任這種差距繼續增加”。

保利地產董事長宋廣菊已給出更為“量化”的指標：“2018年保利地產回到前五是可以的，對未來兩三年，保利再站到前三的位置我是有信心的。”這預示著其不太可能放慢后續的發展節奏，上半年，保利新增規劃總地價為1072億元，位居行業第2位。

2018年上半年，保利地產完成收購保利（香港）控股有限公司50%股權的交割工作，從而間接獲取保利置業20%的股權，基本完成集團境內地產業務的整合。

融創

2017年，融創中國（01918.HK）投資樂視失誤，以至于“半年白干”。2018年上半年業績翻身，公司實現營業收入465.8億元，同比增長215.3%；核心凈利潤約66.1億元，同比大幅增長約292.3%。

主營業務上，融創延續銷售高增長的態勢，整體合同銷售額同比增長76%，至1915.3億元，權益合同銷售金額同比增加83.7%至1378億元。單從銷售數據上，2015-2017年，融創合同銷售額年復合增長率超過130%。

近兩年來，融創在TOP10房企榜單中排名穩步上升。當問及未來是否打算在規模上趕超碧桂園、恒大時，融創中國董事會主席孫宏斌未直接回應：“我們不需要去追趕誰，別人都在學我們，學我們的布局，學我們的產品，學我們的服務。”同時，他自夸融創小區是開發商中入住率最高的小區，“融創就是榜樣”。

融創上半年嚴控拿地速度、加速去杠桿，新增土地儲備約2920萬平方米，相對2017年同期的 3023萬平方米，略有縮減。下半年，基于調控政策的延續及流動性的持續收緊，管理層預計整體土地價格將會逐步回落，趨向合理，同時將會有較多的并購機會出現。

孫宏斌表示，中國地產業發展不均衡，未來融創將傾向于絕對價格較低的城市，“現在我對買房子的建議是，有購房需求的，比如結婚，可以買。如果投資，還是買股票好，比買房子好很多。”

綠地

2018年上半年，綠地控股營業收入為1578.9億元，同比增長25.3%；利潤總額116億元，同比增長40%；凈利潤61億元，同比增長30%。房地產主業實現合同銷售金額1627 億元，同比增22%，距離4000億元全年目標，任務尚未過半。

2014年，綠地曾超越萬科成為行業“老大”，目前距離第一梯隊已相去甚遠。

值得注意的是，在綠地合同銷售金額1627億元中，去庫存就有526億元。2018年以來，綠地在推新盤、去庫存、促回款等層面發力，同時積極去杠桿，其資金儲備已逐步提升。

上半年，綠地土地儲備的擴張非常進取， 新增權益建筑面積約 2161 萬平方米，同比增幅高達242.5%，權益拿地金額 421 億元，已接近 2017 年全年 457 億元的總金額，對應貨值近 3000 億元。

高鐵新城戰略成為綠地房地產主業新助力。綠地控股董事長、總裁張玉良正力圖塑造全新項目品牌“綠地城際空間站”：以全國高鐵站前地塊為載體，將高鐵站、居住、商務、旅游等業態融合，全面解決入駐企業及人群的衣食住行、娛教商辦醫等全面需求。

目前，“綠地城際空間站”已布局國內17座高鐵城市，未來將與中國高鐵同步延伸，形成全國性的網絡化布局。在上半年新增土儲中，“綠地城際空間站”項目占比超過30%。

中海

以26.3%的凈利潤率，中海地產（00688. HK）繼續蟬聯利潤率最高的房企。