“后黃金時代”房地產企業 財務管理精細化的思考與實踐

錢亮　王瑜玟

摘要：隨著國家經濟增速的換擋期和經濟結構調整的陣痛期，房地產行業受到較大影響。自2017以來中垠地產重點開拓的區域市場上海、南京、濟南等一二線城市相繼出臺限購政策，加之部分三四線老項目商品房存量大、銷售不旺，房地產銷售面臨較大壓力。并且隨著國家貨幣政策的不斷收緊，房地產企業逐漸面臨融資困難、回款壓力大等不利因素。面對殘酷的生存環境，房地產財務管理也面臨新問題、新挑戰。因此，逐步推行以資金管理、預算控制、成本核算、稅務籌劃等為主要內容的精細化財務管理勢在必行。

關鍵詞：精細管理；過程管控；防控風險

一、實施精細化財務管理的必要性

（一）房地產企業融資環境的變化

2017年以前金融機構幾乎可以提供房地產開發每個環節的融資，但隨著房地產調控政策密集出臺，房企的融資環境已經明顯收窄， 根據相關報道自2016年11月以來，房地產公司幾乎沒有批準發行，上交所網站所發布的信息，全國排名前10的上市房企龍湖地產發行的40億元小公募、深圳房企益田集團36億元小公募債也被終止。融資環境的變化帶來的是融資成本的升高。

（二）“營改增”等稅務政策的變化導致稅務風險不斷增加

隨著“營改增”的全面推行和不斷深入，房企財務人員面臨新舊稅制銜接、政策變化、具體業務處理和稅收核算轉化等新課題。“營改增”基本改變了企業的會計核算體系，由于房地產企業財務人員基本沒有接觸過增值稅，由此也會帶來開票、報稅、認證、抵扣和稅款繳納等方面的一系列新問題，賬務處理稍有不慎便會產生稅收風險。

（三）房地產企業稅負的居高不下

我國房地產業的全部稅收負擔在2002年只有11.85%，2006年達到25.14%。而同期宏觀稅負水平只上升不到4%。目前房地產稅收平均增長率為20%，而房地產GDP平均增長率為15%，房地產稅收增長明顯快于房地產經濟增長，所以導致房地產業的稅負不斷提高。對于中小房企來說，由于不具備規模優勢、企業專業稅收籌劃人員缺失，稅務籌劃能力不強。

（四）財務管理不能滿足全面財務管理的需要

中小房企事前財務管理薄弱，成本預測、成本決策缺乏規范性、制度性；成本計劃缺乏科學性、嚴肅性，造成事中、事后財務管理的盲目性。并且不能提供決策所需的正確信息，不能深入反映經營過程，不能提供各個作業環節的成本信息，以及各個環節成本發生的前因后果。加之會計核算不精細，臺賬體系不健全，不利于開發成本與目標成本的對比分析，也不利于成本管控。

二、精細化財務管理的具體措施

以精細化財務管理理論為基礎，結合具體工作實際，將房地產精細化財務管理的具體措施概括總結為：資金管理精確化、成本管控精準化、會計核算精細化。

（一）資金管理精細化

“現金為王”一直以來都被視為企業資金管理的中心理念。企業資金管理水平往往是決定企業存亡的關鍵所在。房地產企業資金管理主要以融資管理為重點，以資金預算為抓手、以回款跟蹤為手段、已清欠例會制度為依托，通過提升公司資金管理水平，合理的控制營運風險，提升企業整體資金的利用效率。

1. 拓展融資渠道

房地產是資金密集產業，投資規模大、周期長，資金籌集成為房企最關心的問題。目前企業融資渠道單一，對銀行貸款依賴程度過高，成為資金籌措的瓶頸。因此，必須拓寬自身融資渠道，以保證企業規模化發展。除了銀行貸款，公司正在尋求債券融資、信托融資、保險資金融資等多種融資方式，并取得了積極進展。

2. 強化資金預算制度

針對前期資金管理計劃性不強、使用隨意、使用效率不高等現象，積極建立資金預算制度。首先由財務資金部會同營銷客服部、工程部等多部門根據年度銷售考核量、工程量、綜合考慮稅金、利息支出等因素測算年度資金計劃。每個月各個部門上報月度資金計劃，漏報的計劃除總經理特批外一律不付款，做到資金預算剛性考核。

3. 建立回款跟蹤制度

（1）適當保持按揭銀行數量，防止資金風險。為防止按揭審批、放款速慢影響資金回籠、減少公司按揭風險，保證資金流暢。適度保持按揭銀行數量，防止對單一銀行的過度依賴。

（2）強化按揭銀行考核。為加速項目回款，保證公司現金流安全暢通，按照對項目合作按揭銀行實行“淘汰一批、誡勉一批，新增一批”的原則制定考核標準。對按揭銀行進行月度考核，對不積極配合公司按揭工作，影響公司正常按揭款放款的合作銀行，將視情況取消或減少按揭辦理。

（3）清欠工作制度化。理順清欠工作流程、完善清欠工作制度；每季度召開清欠工作會議，定期進行賬齡分析，動態監控異常應收款項，防止呆壞賬風險。

（二）財務管控精細化

1. 完善成本、費用審批流程

（1）嚴格把關控成本。加強合同管理、嚴格比價采購程序，嚴格過程管控，嚴格工程進度審批制度，工程掛賬必須組織專項工程驗收，并出具驗收報告單和工作量確認單，杜絕隨意劃線和簽證。

（2）規范付款審批流程。做到“無發票不掛賬，無收據不付款”；所有涉及工程款、物資采購的業務嚴格執行“先掛賬、后付款”的原則；嚴格杜絕預付賬款。

（3）嚴控可控費用。費用支出“一事一報一批”，強化費用發生事前審批制度，杜絕不合理支出和無效支出。

2. 細化目標成本控制

將項目目標成本按照土地成本、前期費用、建筑安裝成本、基礎設施、公建配套、資本化利息、開發間接費、期間費用、稅金七個大項分類，下設180余個子科目。每月召開成本管控會，將成本費用實際發生數與目標成本數進行對比，分析預算差異，及時堵塞成本管理漏洞。

3. 強化稅務籌劃

一是建立專業稅務籌劃團隊與借助稅務師事務所相結合的辦法。房產稅、土地使用稅等小稅種籌劃自有團隊主導；土地增值稅、企業所得稅、增值稅等大稅種籌劃借助第三方力量。二是籌劃方式由之前的事后算稅轉變為稅金的事前籌劃、分析。三是注重提高財務人員稅務籌劃素質。如何合理的節約稅負涉及到企業生產經營的方方面面，需要公司財務人員在不斷提高賬務處理能力等業務素養的同時，還要全面掌握國家和所在稅收政策，熟悉公司經營環節，依法優化繳稅方案，通過合理減輕公司的稅收負擔。

（三）會計核算精細化

成本核算精細化主要包括三個方面的內容，一是細化科目明細，完善輔助核算；二是細化分期和業態核算；三是建立為會計核算服務的臺賬體系。

1. 細化科目設置、強化輔助核算

將“開發成本”科目由原來的只有6個二級科目細分為目前的6個二級科目，100余個三級科目。對應收、應付科目建立完善的輔助核算系統，尤其對應收房款建立客戶姓名、房間號雙輔助，精準核算應收款房，更有利于財務管理和財務分析。

2. 細化分期和業態核算

嚴格按照發改委立項批復設置分期核算，按照項目不同業態建立賬外輔助核算。一是便于分析各期投入、產出比；二是為土地清算提供依據，為土地增值稅籌劃方案多樣性選擇提供數據基礎。

3. 細化臺賬體系

細化各類登記臺賬，將臺賬作為會計核算的輔助工具和必要補充。建立起內外部借款臺賬、按揭回款臺賬、應收賬款臺賬、合同付款臺賬、固定資產臺賬、銷控臺賬等各類臺賬，初步建立臺賬體系，以此作為提高會計核算水平、強化財務管控的有效途徑和有力手段。

三、精細化財務管理的預期效果

（一）資金管理水平有效提高

1. 企業融資渠道不斷拓展。除了加強與傳統國有四大銀行的合作外，更多的利用股份制中小銀行機制靈活、審批程序簡單的特點，更多的與之合作；嘗試險資和信托融資，2017年中垠益陽項目通過人保資本取得融資3億元，中垠與信托機構的合作也取得了實質性進展。

2. 資金預算精度更準，減少閑置資金，提高資金使用效率。

3. 按揭放款速度明顯提高，企業資金得到充分、合理的利用。

（二）財務管控、會計核算水平提升顯著

1. 制度體系更加完善。先后修訂可控費用管理辦法、備用金管理辦法、費用報銷管理辦法、收據管理辦法及操作流程。

2. 付款管理更規范。工程、營銷類大額付款流程更優化、依據更充分、審核更嚴格。

3. 內部控制理念不斷加強。過程控制不算完善，優化了部門之間的業務操作流程和協作能力。提高了風險管理意識，加強了風險級別分析、風險辨識、風險排查和控制。

（三）稅務籌劃能力不斷增強

中垠雅苑項目通過清算對象優化、借款利息計算扣除或據實扣除的選擇、業態間成本的合理分攤等多種手段，預計節稅5000余萬元。中垠揚中項目通過在“營改增”前突擊取得施工許可證，按照簡易辦法繳納增值稅，預計節稅270余萬元。

四、結論

綜上所述，隨著中垠業務的不斷擴展，在完善常規稅務籌劃的同時，逐步完善項目轉讓、股權轉讓、自持物業、合作開發等環節的節稅籌劃和預案，合法、合理、合規的最大限度減輕企業稅負。

參考文獻：

[1]巫升斌.實施精細化財務管理的實踐探討[J].國際商務財會，2009（09）.

[2]李新.淺談電力企業精細化財務管理[J].科技情報開發與經濟， 2007（06）.

[3]邰曉紅，李桂俠.淺談企業的精細化財務管理[J].會計之友（下旬刊），2006（11）.

（作者單位：中垠地產有限公司）