基于AHP模糊綜合評(píng)價(jià)的廣州市保障性住房需求研究

紀(jì)倩

摘要：摘隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化的加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)張導(dǎo)致了目前商品房的高價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度過(guò)快，使得居民的有限購(gòu)買(mǎi)力無(wú)法支付高額的住房費(fèi)用，政府對(duì)此制定了多層次的保障性住房政策，以用來(lái)解決改善其住房難的問(wèn)題。保障性住房在解決中低收入家庭的住房困難方面發(fā)揮了作用。然而，實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)了許多問(wèn)題。在這個(gè)階段，分配何種形式的保障性住房是合理的，哪種形式的保障性住房是迫切需要的。因此，真正解決被保障群體的住房問(wèn)題需要被探討。

Abstract： The economy of our country has been developing sharply accompanied by the enhanced advancement of urbanization， which has leaded to the inflate development of the real estate market. The residents' limited purchase ability cannot afford the high housing expense as the housing price at the present stage is caused to be over high and to rise over fast. In consideration thereof， the government has formulated multilevel policy subject to affordable housing so as to figure out and improve the problem of housing difficulty. There has been certain effect expressed on solution of the housing difficulty subject to the family with middle-low income. However， at the same time， there have been many problems emerging during the process of implement. The survey and evaluation of this essay through the perspective of demand shows that how to assign varied kinds of affordable housing construction is reasonable， and which sorts of affordable housing are leadership and demanded immediately， so that the housing problem of social groups ensured can be figured out absolutely.

關(guān)鍵詞：保障性住房；需求；層次分析法；多層次綜合評(píng)判

Key words： affordable housing；demand；level analysis；multilevel comprehensive judgment

中圖分類(lèi)號(hào)：F301.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2018）29-0012-04

0 引言

住房是人類(lèi)賴(lài)以生存的基本生活要素之一，是人類(lèi)生存發(fā)展的必要物質(zhì)條件。近年來(lái)，由于城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)價(jià)格升高[1]。過(guò)高的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了普通大眾的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，特別是那些低收入和中等收入者，新的大學(xué)畢業(yè)生和農(nóng)民工，他們沒(méi)有能力支付居住費(fèi)用，面臨著無(wú)房可住的困境。為此，我國(guó)制定了一系列的住房保障政策[2-3]。根據(jù)中國(guó)目前的住房政策條件，最初建立了多層次的住房保障體系：廉租房，公共租賃住房和經(jīng)濟(jì)適用房，即不同的住房政策是根據(jù)居民的不同收入水平制定的。廉租房由政府或機(jī)構(gòu)擁有，租給低收入家庭，租金低，由政府批準(zhǔn)。廉租房只能出租，租給城市居民的最低收入人群；公共租賃住房是政府或政府資助的機(jī)構(gòu)為市場(chǎng)租金的低收入、住房貧困家庭提供可租賃住房。與此同時(shí)，政府每月向租用的家庭支付租用標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)貼；經(jīng)濟(jì)適用房是政府通過(guò)分配提供土地，免除城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等的一種行政費(fèi)用和政府資金。實(shí)施稅收優(yōu)惠政策并將其出售給具有一定能力以政府指導(dǎo)價(jià)格支付的低收入住房家庭[4-5]。這些低收入家庭有一定的支付能力或有能力支付，而購(gòu)買(mǎi)者的產(chǎn)權(quán)有限[6]。

本文通過(guò)對(duì)廣州經(jīng)濟(jì)適用房需求的研究，為政府相關(guān)部門(mén)制定出完善的住房保障政策提供理論參考價(jià)值。加快廣州住房保障體系的進(jìn)一步完善，使越來(lái)越多的被保護(hù)群體能夠解決住房困難，真正推進(jìn)住房制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

1 保障性住房需求體系構(gòu)建

1.1 保障性住房需求影響因素

1.1.1 住宅屬性

房子的屬性歸因于屬和性福利。商品屬性是由于城市住宅的所有權(quán)或使用權(quán)可以通過(guò)并且主要通過(guò)市場(chǎng)交易獲得，因此房屋最終是商品；房屋的福利屬性是承認(rèn)房屋的商品屬性不是完全取消住宅福利。經(jīng)國(guó)家財(cái)政資源許可，我們將盡可能為低收入家庭提供各種直接或間接住房支持[7]。可以看出，住宅產(chǎn)品的福利性質(zhì)是其性質(zhì)的重要組成部分，也是區(qū)別于其他一般商品的關(guān)鍵。

1.1.2 經(jīng)濟(jì)因素

影響住房需求的經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)收入水平、住房?jī)r(jià)格、消費(fèi)支出和個(gè)人住房貸款利率[8]。其中，經(jīng)濟(jì)收入是需求的基礎(chǔ)。住房?jī)r(jià)格決定人們?cè)诋?dāng)下經(jīng)濟(jì)收入水平下的購(gòu)買(mǎi)能力；此外，目前中國(guó)住房需求資金來(lái)源主要依靠銀行貸款。

1.1.3 非經(jīng)濟(jì)因素

影響住房需求的非經(jīng)濟(jì)因素包括人口和家庭因素、年齡、住房政策和教育水平[9]。人口因素是直接影響住房需求的最基本因素之一；年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住房需求的影響反映在不同年齡人口的不同住房需求上。政府的住房政策是住房問(wèn)題中最重要的因素之一；居民的教育水平和他們所從事的職業(yè)在住房需求方面起著決定性的作用。

1.2 保障性住房需求指標(biāo)體系

根據(jù)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策和理論的分析，從中國(guó)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房需求的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，構(gòu)建支持性住房需求評(píng)估指標(biāo)體系，包括目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、指標(biāo)和計(jì)劃層面的15個(gè)評(píng)估指標(biāo)。該指標(biāo)體系包括三個(gè)維度：經(jīng)濟(jì)因素、非經(jīng)濟(jì)因素和居民滿(mǎn)意度（表2）。

1.3 保障性住房需求評(píng)定方法體系

層次分析法（Analytic Hierarchy Proeess，簡(jiǎn)稱(chēng) AHP），它是一種多目標(biāo)決策方法，結(jié)合了美國(guó)著名運(yùn)籌學(xué)家T.h.saaty提出的定性和定量分析。該方法的特點(diǎn)是在深入分析復(fù)雜決策問(wèn)題的性質(zhì)、影響因素和內(nèi)在關(guān)系后，構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)模型。然后使用較少的量化信息來(lái)數(shù)學(xué)化決策的思維過(guò)程，然后解決多目標(biāo)，多標(biāo)準(zhǔn)或非結(jié)構(gòu)化特征的復(fù)雜決策問(wèn)題，提供一種簡(jiǎn)單的決策方法[10]。

使用AHP分析問(wèn)題時(shí)，第一步是對(duì)問(wèn)題進(jìn)行分層。換句話(huà)說(shuō)，根據(jù)問(wèn)題的性質(zhì)和要實(shí)現(xiàn)的總體目標(biāo)，研究問(wèn)題被分解為不同的組成部分。根據(jù)各種因素之間的相互作用和聯(lián)系，根據(jù)不同的層次重新組合因子。為了構(gòu)建一個(gè)相對(duì)多層次的分析結(jié)構(gòu)模型。最后，系統(tǒng)分析降到最低水平，最高水平的相對(duì)重要性由每個(gè)指標(biāo)的權(quán)重分配或優(yōu)值排序決定。指標(biāo)在評(píng)估經(jīng)濟(jì)適用住房需求方面的地位和作用各不相同，每個(gè)指標(biāo)的重要性因具體情況而異。這主要取決于經(jīng)濟(jì)因素、非經(jīng)濟(jì)因素和居民滿(mǎn)意度。因此，在評(píng)估經(jīng)濟(jì)適用住房的需求時(shí)，每個(gè)指標(biāo)的相對(duì)重要性必須根據(jù)具體情況確定，通常以權(quán)重表示。

2 廣州市保障性住房需求分析

2.1 樣本選取及數(shù)據(jù)調(diào)查

通過(guò)選擇問(wèn)卷調(diào)查的形式收集原始數(shù)據(jù)，并將其作為經(jīng)濟(jì)適用房需求研究的定量研究方法。對(duì)廣州低收入群體、農(nóng)民工、新畢業(yè)生和特殊困難群體的住房條件進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查。調(diào)查分布在廣州11個(gè)行政區(qū)，每個(gè)區(qū)分發(fā)100份，共1100份。共使用了983個(gè)有效樣本。問(wèn)卷中的有效樣本數(shù)為983，回收率達(dá)到89%（見(jiàn)表3）。

2.2 廣州市保障性住房需求研究數(shù)據(jù)整理

2.2.1 被調(diào)查群體基本情況

根據(jù)所收集問(wèn)卷的有效樣本，將分析被調(diào)查需求住房群體的基本背景，包括性別、年齡、教育程度、月收入和居住時(shí)間。其中，性別比例分別為男性占54.20%，女性45.80%。各年齡段分布為：20歲以下的受訪(fǎng)者占到5.7%，20-30歲的受訪(fǎng)者占到29.2%，35-40歲的受訪(fǎng)者占到37.6%，40-50歲的受訪(fǎng)者占到19.4%，50歲以上的受訪(fǎng)者占到5.7%。由此可見(jiàn)所調(diào)查的人群年輕人比重占得較大（見(jiàn)圖1）。

此外，教育情況是小學(xué)階段的受訪(fǎng)者人數(shù)為6.00%，初中階段的受訪(fǎng)者人數(shù)為12.00%。高中水平占受訪(fǎng)者的37.00%，大學(xué)學(xué)歷持有者占40.00%，大學(xué)本科以上學(xué)歷占1.20%。其他受教育程度的受訪(fǎng)者占到3.80%。月收入為5.00%，月收入為500-800元，受訪(fǎng)者為7.00%，為800-1100元。受訪(fǎng)者1100-1400元占11.00%，受訪(fǎng)者1400-1700元占23.00%。受訪(fǎng)者為1700-2000元，占38.00%，受訪(fǎng)者為2000元以上，占16.00%（見(jiàn)圖2）。

同時(shí)，在本次調(diào)查的家庭結(jié)構(gòu)類(lèi)型中，29.00%的受訪(fǎng)者是單身，38.60%是受訪(fǎng)者。核心家庭的受訪(fǎng)者占26.78%，其他的受訪(fǎng)者5.62%。在當(dāng)?shù)芈殬I(yè)生活不到一年的受訪(fǎng)者人數(shù)占13.00%，而1-2年的受訪(fǎng)者人數(shù)占31.40%。2-5年的受訪(fǎng)者人群43.90%，5年以上的受訪(fǎng)者人群占20.7%。它表明流動(dòng)人口占被調(diào)查群體的絕對(duì)多數(shù)。值得注意的是，在經(jīng)濟(jì)適用住房需求群體中，花費(fèi)超過(guò)三年的受訪(fǎng)者數(shù)量占有意購(gòu)買(mǎi)時(shí)間的80.20%。受訪(fǎng)者在三年內(nèi)占20.65%，兩年內(nèi)占12.50%，一年內(nèi)只占受訪(fǎng)者的7.30%（見(jiàn)圖3）。在選擇租房的受訪(fǎng)者中，從打算每月租金的意圖來(lái)看，能夠負(fù)擔(dān)300-500元月租金的受訪(fǎng)者人數(shù)占22.00%。能夠負(fù)擔(dān)每月500-800元租金的受訪(fǎng)者占24.30%，能夠負(fù)擔(dān)每月800-1000元租金的受訪(fǎng)者占37.10%。能夠承擔(dān)月租金價(jià)位在1000元以上的受訪(fǎng)者人群占16.60%。

從對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房需求基本情況的調(diào)查可以看出，支持組的普遍特征是：人均可支配收入低，住房需求高的群體的年齡結(jié)構(gòu)處于黃金時(shí)代（即最佳工作年齡）。其中一些是年輕的，取決于他們自己的經(jīng)濟(jì)積累和目前的收入水平。目前高房?jī)r(jià)難以解決住房問(wèn)題。這表明住房安置不足的主要原因是收入與商品房?jī)r(jià)格的比率不一致。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，沒(méi)有政府的幫助，就不可能從根本上解決住房問(wèn)題，改善生活條件。

2.2.2 居住滿(mǎn)意度意向情況

根據(jù)調(diào)查問(wèn)卷，首先考慮經(jīng)濟(jì)適用住房需求群體選擇經(jīng)濟(jì)適用房是公共交通的便利，其次，根據(jù)選擇的排序?yàn)椋簠^(qū)位、周邊基礎(chǔ)設(shè)施、戶(hù)型設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)和施工質(zhì)量。

3 廣州市保障性住房需求評(píng)價(jià)結(jié)果分析

比較每個(gè)因素在每個(gè)評(píng)估水平中的重要性，并且比較結(jié)果用于表示判斷矩陣分布的重要性。

據(jù)本文所重點(diǎn)研究的保障性住房形式，即經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房、廉租房的具體適用對(duì)象，住房政策導(dǎo)向等劃分，本研究的決斷集V={P1經(jīng)濟(jì)適用房，P2公共租賃房，P3廉租房}，經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)處理后將得到的諸因素的模糊綜合評(píng)判為P2>P3>P2。

4 研究結(jié)論

通過(guò)調(diào)查研究，結(jié)合層次分析法和多層次綜合評(píng)價(jià)法，分析了廣州市經(jīng)濟(jì)適用房的需求。三種主要類(lèi)型的保障住房綜合評(píng)估結(jié)果的順序是：公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房，因此，應(yīng)著重增加公共租賃住房的建設(shè)，具體如下：

①積極實(shí)行公共租賃住房政策。公共租賃住房主要用于解決住房問(wèn)題，符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，但買(mǎi)不起住房的人群。與此同時(shí)，政府提供土地、稅收等優(yōu)惠政策，支持和鼓勵(lì)社會(huì)力量參與公共租賃住房建設(shè)，解決經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)問(wèn)題，但不能限制住房?jī)r(jià)格。

②堅(jiān)持廉租房是解決低收入家庭住房問(wèn)題的主要途徑。進(jìn)一步擴(kuò)大廉租房覆蓋面，逐步與經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)聯(lián)系起來(lái)。擴(kuò)大廉租住房源渠道，除了政府直接組織建設(shè)外，還可以通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)和租賃等多種方式獲得住房。

③逐步取消經(jīng)濟(jì)適用住房。在低收入和中等收入群體中，基本住房需求不能通過(guò)收入等條件得到滿(mǎn)足，政府通過(guò)公共住房保證其基本居住權(quán)。它可以實(shí)物租賃或通過(guò)補(bǔ)貼租賃，但應(yīng)以貨幣補(bǔ)貼為基礎(chǔ)。對(duì)于低收入和中等收入群體具有一定市場(chǎng)承受能力的家庭，政策優(yōu)惠（如金融稅收）將用于支持其購(gòu)買(mǎi)住房市場(chǎng)。

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