我國房地產價格及其影響因素分析

吳天依

（南京大學建筑與城市規劃學院，江蘇 南京 210000）

1 前言

湯文彬在《我國房地產價格影響因素實證分析》一文中認為，當前國內房地產價格呈現出明顯的分化局面，在一線二線城市中，居民對于住房的需求量仍然呈現出比較旺盛的局面，因此房地產價格整體保持上升，相對的在國內三線四線城市中，房地產庫存量居高不下，市場需求不夠強烈，出現了供求失衡的局面。通過分析可以發現，影響國內房地產價格的因素中，房價與年末總人口、施工面積為正相關，與銷售面積為負相關。因此，在當前我國房地產行業中，房價問題已經較為嚴峻，針對這一領域內的探索同樣比較深入，但同時也可以發現，缺少對區域經濟學視角的探索，因此需要加大研究力度。本文將在數據分析基礎上，以區域經濟學視角為出發，對房地產價格及影響因素進行研究。

2 我國房地產價格現狀

2.1 我國房地產市場發展現狀

近年來，我國房地產市場的發展中，整體呈現出價格環比下滑。長期以來，國內房地產市場保持穩定發展的態勢，到2008年左右，在國際金融危機的干擾下，國內房地產市場受到沖擊，但這一情況在次年得到緩解，價格回升。然而截至2014年，國內房地產市場成交量大幅度下滑。在這樣的背景下，投資方多表現出觀望的態度。此外，國內房地產市行業的融資渠道相對比較單一，其中很大一部分來自于銀行，房地產也的開發極為依賴金融機構。

2.2 我國房地產價格現狀

（1）一線城市房地產價格現狀——以北京市為代表

據國家相關部門發布的統計信息顯示，2003年左右，我國政府對房地產行業進行了宏觀調控，整體房地產價格有所回落。2013年后，北京市房地產價格已經超出了2003年的十倍左右。圖1數據顯示的是2016年北京市房地產市場價格走勢，從中可以發現，2016年1月份，北京市房價尚且保持在50000元/m2以下，在進入5月份后，北京市房價開始上升，截至11月份，創造了本年最高價格，65000元/m2。

（2）二三線城市房地產價格現狀——以鄭州為代表

相對于北京市等一線城市而言，國內二線三線城市的房地產價格明顯呈現出不同局面。2002年左右，鄭州等二三線城市中，平均房價保持在2000元/m2左右，隨后進入到逐年增長的局面中。通過對圖2的分析可以發現，進入2016年后，鄭州市房地產價格已經上升到8000元/m2，隨后房價逐月上升，最終在進入11月后突破了萬元大關。

（3）我國房地產價格整體現狀

通過對北京市、鄭州市兩個城市房價數據的分析可以發現，我國房地產價格整體形勢仍然比較嚴峻。國內房價水平受區域存在差異性。

3 我國房地產價格影響因素

通過對以上數據的分析可以發現，我國房地產市場具有極大的特殊性和復雜性，而造成這一現象的原因比較復雜，每一次的房地產市場價格波動，都是在某一個因素或者多個因素的作用下生成的。

3.1 自身因素

影響國內房地產價格的因素離不開房地產行業本身的因素 。其一為自然地理位置與社會經濟位置，這主要指的是房地產先天條件以及后期的道路、城市規劃等外部原因。其二，在供需關系理論中，房地產價受到市場需求的直接影響，當房地產市場供應量超出實際需求的情況下，房價回落。其三，土地的價格同樣會影響到房地產市場價格的變動。

3.2 經濟因素

經濟因素指的是國家經濟水平，國家經濟獲取穩定發展，居民收入水平不斷提升，在此前提下，居民才有能力購買房屋。其中，主要包括了國內生產總值、居民收入水平、物價以及利率幾個方面：

（1）國內生產總值

國內生產總值直接顯示出一個國家在某一段時間內生產經濟活動的總和。當國內生產總值呈現出上升趨勢時，房價隨之增高。此外，國內生產總值的增加，給土地開發商以及投資方以樂觀的信號，增強了對房地產行業的投資力度。

（2）居民收入水平

居民收入水平對房地產價格的影響主要體現在消費行為上。當居民收入水平呈現出上升趨勢時，居民可支配收入比例增高，恩格爾系數下降，相對的居民消費積極性不斷提升，隨后房地產開發商將會投入更多的成本，最終使房地產市場價格不斷增高。

3.3 物價因素

國家物價水平同樣是影響到房地產價格的重要因素之一。首先，國家物價水平整體上升，各個生產領域內的價格隨之提升，導致房地產投入成本加大，最終出現房地產價格增高的局面。其次，由于房地產不僅具有消費品性質，同時也作為投資產品存在，因此當物價呈現出通貨膨脹的跡象時，間接刺激了對房地產的投資。

3.4 利率

圖2 鄭州市2016年房地產價格走勢圖

利率實際上屬于國家宏觀調控的一種工具，由中央人民銀行所制定。銀行利率的調整，將會直接影響到房地產價格的波動。從房地產開發商的角度而言，銀行利率上調時，從銀行進行融資貸款的成本提升，開發商遭遇一定的資金困難，房地產市場供求關系發生變化，供應小于需求，進而使房地產價格增高。而從消費者角度而言，銀行利率增高，同樣意味著購房貸款成本的上升，經濟壓力加大，購房熱情下滑，房地產市場供應大于需求，進而使房地產價格下滑。

3.5 政策因素

（1）貨幣政策

在政策因素中，貨幣政策同樣發揮著十分重要的作用。通常情況下，貨幣的發行數量與當前實體經濟之間應當保持協調，貨幣發行數量與銀行貸款、利率之間又存在一定關聯，而銀行利率又直接與房地產價格變動掛鉤。在政策性影響因素中，城市、土地規劃同樣占據著重要地位。首先，政府進行城市規劃過程中不同城市用地性質的劃分會使土地開發成本變動。其次，土地規劃中，將郊區農用土地轉化為城市建設地，則土地價格升值，同樣導致了土地開發成本的增高。最后，政府對地區行政隸屬權劃分也是影響房地產價格變動的因素。

（2）人口因素

其一，房地產價格變動與人口數量之間為正相關，人口數量增加時，相應的對房地產市場的需求量增加，改變供求關系，刺激房價上升，反之，人口數量下降，房地產市場供應量超出人口需求，造成房價下跌。其二，人口素質影響房地產市場價格變動。

4 調控我國房地產價格的建議

4.1 調整經濟結構

首先，政府需加大對實體經濟的扶持力度和政策支持，重點解決阻礙企業擴大規模的融資困境，對傳統經濟增長模式進行轉型。其次，政府應當刺激國內消費需求，重視城鎮化建設，以節能、環保以及高新科技產業拉動整體經濟發展。

4.2 加大地價管理力度

首先，應當將地方政府從房地產利益鏈條中脫離出來，土地資源不再是地方政府增高財政收入的工具。其次，政府應當整合土地資源，合理配置，充分開發和利用閑置土地，并且重點打擊土地囤積的不良行為。

4.3 重視房地產金融管理

首先，政府應當起到積極的引導作用，創建多元化金融組織結構，推動國有銀行改革，其中商業銀行應當增加服務項目，而政策行銀行則對自身結構進行完善，鼓勵民間金融機構發展，整合資金，優化資源配置。其次，應當逐步構建多層次的房地產行業融資系統，分擔銀行信貸業務中潛在的風險。

4.4 科學的宏觀調控

政府應當掌握科學的宏觀調控手段，充分發揮貨幣政策對房地產價格的影響作用。具體應用中，政府通過中央銀行實施宏觀調控時，也必須對資金的流動方向進行把握。

5 結語

綜上所述，我國房地產市場發展以及房地產價格現狀不容樂觀，尤其是在不同的省份地區內，房地產價格存在較大的差異性。同時，國內房地產價格受到多方面因素影響，其中比較有代表性的因素包括行業自身因素、經濟因素、政策因素及人口因素等多個方面，由此造成了我國房地產市場的復雜性。基于此，我國政府應當加大地價管理力度，科學宏觀調控，調整經濟結構，最終使我國房地產價格保持在相對穩定的變化范圍內。