營改增后物業管理企業稅收籌劃的關鍵點研究

賈玉蓮

摘要：隨著經濟的發展和社會的進步，國家政策體制不斷健全完善，為進一步規范和優化發展環境，打造良好的市場競爭環境，起到積極的保障引導監督作用。伴隨國家營改增政策的頒布和實施，我國稅收體制進一步完善，可以避免企業重復繳稅、減輕企業負擔，對于物業管理企業而言，同樣也享受到政策的優惠。但是隨著物業管理企業不斷發展，規模不斷擴大，在“營改增”稅收策劃方面還存在很多的問題，應當引起高度重視，并采取有效的應對措施，才能積極應對營改增后對企業發展不利影響，提高整體財務管理水平和發展實力。本文對營改增后物業管理企業在稅收策劃方面存在的問題進行了分析，并提出了具有的優化完善對策，以期為進一步推動物業管理企業不斷向前發展提供一定的建設性意見。

關鍵詞：營改增；物業管理企業；稅收策劃；關鍵點；措施

經濟在不斷發展，社會在不斷進步，物業管理企業也在不斷向前發展，在保障民生、服務民生等方面發揮著不可替代的作用，在物業管理企業發展過程中，隨著國家營改增稅制改革的實施，對物業管理企業而言是一把雙刃劍，如何有效規避各類風險，提高稅收策劃水平，減少不良風險，是當前擺在物業管理企業面前的一項重要難題。加強營改增后物業管理企業稅收籌劃的關鍵點研究，對于推動物業管理企業長遠健康發展具有重要的保障作用。

一、營改增政策實施背景和概況

從2009年開始，政府就開始對企業實施增值稅改革，在企業稅收等方面出臺了一些政策，從而逐漸減輕企業稅負，激發企業發展活力。隨著營改增政策的出臺，對整體稅制方面進行了突破性重大挑戰。物業管理企業作為特殊的行業群體，在城市建設和發展過程中發揮著積極的保障服務作用，稅收政策的改革，對于物業企業而言，受到了很大的影響，如何科學地分析營改增稅收政策，權衡發展利弊，提升自身經營管理水平，是物業管理企業面臨的重大戰略發展變革和難題。物業管理企業需要科學全面分析在稅收策劃方面的關鍵點，找出制約的問題，并采取有效的措施加強管理和應對，在政策允許的條件下積極調整發展策略，從而減輕納稅負擔，提高合法經營水平，實現經濟效益最大化，意義重大。

二、營改增后物業管理企業稅收策劃的關鍵點方面存在的問題分析

營改增后物業管理企業在稅收籌劃方面存在的問題較多，主要表現在以下幾個方面：

（一）稅收策劃方面的制度不夠完善

物業管理企業往往將重心放在如何節約成本、加強管理等方面，加上本身涉及面廣，日常成本管理涉及類目包括人工、管理、垃圾處理、水電、房租、停車等方方面面，這些費用通常會列入收入項目，但是隨著城鎮化進程加快，公眾生活水平不斷提升，對物業管理方面的要求越來越高，物業管理企業為了不至于被社會淘汰，還要積極采取有效的措施，提升全面服務水平，花費一些費用去提高工作人員待遇，才能提高物業管理人員和工人的工作積極性，更好地為廣大市民服務。在實施營改增后進行稅收籌劃時，很多物業管理企業沒有將這些項目考慮在內，從而增加了企業的稅收繳納成本，還需要進一步細化和完善稅收策劃方面的制度，從而降低稅負。

（二）稅務籌劃、稅收法律等方面了解不全面，從而增加成本

很多物業管理企業在稅收策劃方面還處于初始探索階段，很多政策等方面了解不全面，加上稅務申報等方面本身比較復雜，過程繁瑣，物業管理企業本身的行業性質，比較復雜，對稅收方面主動了解和籌劃意識方面比較薄弱，甚至還存在應付僥幸心理，在實際執行過程中，財務科目比較混亂，項目比較復雜，對稅收籌劃方面需要專門的人員進行管理，結合物業管理企業性質制定針對性的標準、流程和內容，才能更好地提高稅收籌劃的主動性和科學性，由于缺乏專門的人員開展稅收籌劃，對政策變動等方面了解不及時不全面，過于憑經驗管理，從而導致很多賬目建立不科學，增加了運營管理成本，在稅收籌劃方面遇到很多問題不知道如何處理和規避，從而導致出現很多協調風險，增加成本費用，不利于最大化利益的實現。

（三）管理不夠精細化，缺乏科學的工具指導

物業管理企業自身運營會發生很多的費用，很多項目本身不應當列入收入方面，尤其是在營改增政策實施后，要結合物業管理企業的實際，將很多應當不納入收入的項目進行分割、分離，建立分類管理臺賬，明確稅收項目，從而進一步降低稅收負擔，但是在執行實際過程中票據等很難分開，所以增加了稅收成本，比如租賃方面的費用就應當細分。同時物業管理企業本身收入結構比較簡單，隨著稅收籌劃管理理念的推行，物流管理企業也應當積極創新稅務籌劃方法，引入新的分析工具，從而提高稅務籌劃效率和質量，才能降低人為誤差，提高管理效率和質量，很顯然這方面做的遠遠不夠。

三、提高營改增后物業管理企業稅收籌劃管理水平的具體措施

針對當前物業管理企業在稅收籌劃方面存在的不足，為了進一步降低物業管理企業稅收負擔，降低成本支出，提高資金利用率，最大限度實現經濟效益和社會效益的有機統一，建議從以下幾個方面進行完善和優化：

（一）健全稅收策劃方面的制度

物業管理企業本身涉及面廣，工作性質復雜，所以要充分考慮物業管理企業自身的屬性，健全稅務籌劃制度，引導他們建立自身的內部稅收籌劃制度，對增值稅納稅范圍、類別、分工、流程、標準、方法等進一步完善和健全，明確落實責任到人，在執行過程中加強管理監督，針對不同賬目具體列支明細從企業自身角度出發進行進一步細化，從而建立收支明確的兩條線，并劃分明確界限，根據政策調整和企業實際經營性質、范圍不斷動態調整，從而實現稅收策劃動態管理，最大限度降低繳稅成本，實現更大的經濟效益。

（二）提高稅務籌劃專業化隊伍管理水平

要不斷學習國家營改增方面的最新政策，結合物業管理企業實際，不斷加強對專業技術人員的引進、培養，對比新舊政策之間的差異，針對物業管理企業實際，不斷提高財務管理人員稅收籌劃整體意識和水平，引導他們針對物業管理經營性質，從思想認識和具體行動上全面提升專業素質和綜合技能，針對存在風險和爭議的地方，不斷進行政策研究，加強學習交流，從而做出更加有利于規避租金收入以外其他收入規避風險的決策。

（三）在租賃費用和稅務籌劃工具應用開發方面進一步探索

一方面要對物業管理企業的各項收入來源和費用等進行明確的科學的分類，重點是很多項目雖然列為企業賬戶，但是卻屬于代收和支出范疇的情形，要明確細分成出來，將從增值稅費用中剝離出來，從而將那些可以明確納入增值稅范疇的項目進行細化明確，從而提高整體營改增稅后企業稅收策劃科學動態管理水平。另一方面要積極探索企業稅收籌劃新的工具和方法，充分借助現代信息技術、專業財務管理軟件提高稅收策劃效率和質量，減少計算誤差，必要時可以采取外包合作的方式，將企業稅收策劃業務和專業稅務師事務所進行合作，從而減輕管理成本，提高整體稅收策劃科學化水平，降低繳稅負擔和比例。

總之，營改增后物業管理企業要積極響應政策變化，主動結合企業實際，研究政策對自身發展的優劣，從而找出薄弱環節，通過完善制度，加強人員管理，運用先進管理軟件和方法探索更加有效科學的稅收策劃管理方式，全面減輕物業管理企業稅收負擔，提高最大化服務經營管理效能。

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