房地產建筑施工管理及其控制要點分析

艾騰

摘 要：房地產施工中的管理和控制，是整個建筑施工全程的重要部分，關系到施工質量、施工安全等方面，一旦出現差錯，必然會導致群體性安全事故，帶來巨大危害，并且會明顯影響施工質量，對今后房屋的使用安全帶來極大的隱患。由于施工管控是一項較復雜、專業的工作，對各個環節都需要加強管控，才能保證整個施工的質量。因此，如何提高施工管理、控制的嚴密性，保證施工質量與安全，是每個房地產施工單位負責人需要不斷探索的課題。本文即立足于此，分析施工管理中存在問題，并從施工前的準備階段起，一直延續至施工結束的收工環節，分階段詳述不同環節的管控要點。

關鍵詞：房地產；建筑施工；管理；控制

隨著城市化的腳步不斷加快，城市建設規劃不斷完善，在城市不斷有新規劃的地段展開房地產建筑施工，在城鄉結合地區也時常見到新的樓盤開工。而隨著進入城市人口的增多，對建筑物土地利用率要求越來越高，到處可見高樓林立，對建筑物的安全使用方面自然也提出了更高的要求。因此，施工前后過程中的管理、質量控制工作就顯得尤為重要，直接關系到施工質量、施工安全、日后樓房建筑的使用安全等方面。

1施工管理現狀和問題

我國施工管理的相關法律法規尚不完善，相對于飛速發展的經濟與對房屋建筑越來越高的要求而言，仍存在許多漏洞，無法完全滿足建筑市場需求。并且，許多施工單位為趕工期、趕進度、一味追求利益，出現不少違規行為，企業本身并沒有形成相應安全制度來管理施工，相關部門也沒有較完善的體制對施工進行監督，導致安全事故頻發。

在現階段問題中，最主要的就是安全管理，而施工安全是貫穿整個施工過程始終最大的問題，也是進行安全施工的基礎。但許多施工單位，從領導層面起，對安全問題就不夠重視，或者只是做好表面工作，真正施工進程計劃中并未與施工實際及當地環境等具體因素相結合，一味追求經濟利益和施工進度，安全措施也做的不到位，導致埋下不少安全隱患。其次，在管理資金和施工材料上，不少企業為中標而可以壓低標價，為進一步節省成本，企業在原材料質量上以次充好，甚至出現為省錢而購入質量不達標的材料。并且盡可能節省在安全設施上的花銷，減少安全管理上的人力資源成本，造成許多應做的安全設施未執行，在安全管理上，也沒有專人負責，出了問題互相推諉，導致在安全管理上漏洞百出，直接影響到施工質量與施工安全。

2施工準備階段要點

2.1完善合同方案

施工前準備階段中，首先需要完善合同的制定。在合同中即需要標明對施工道路選擇必須通暢，要保證用水用電情況，以及施工場地的平整，以避免可能因此出現的糾紛。所以，在測量場地時就應保證測量方式、數值的準確，以方便設計及保證施工安全。

2.2工程項目總平面布置和規劃

施工項目總平面應結合施工消防要求進行布置，需排查是否有可能影響項目整體推進的因素。需綜合考慮建筑主體及外網工程，考慮兩者之間的影響作用，確定設計標高。充分溝通消防、通信、供水電、供暖等單位，了解施工期間的氣象情況，以確保系統、全面的工程設計，保證建筑項目規劃的完善性。統籌計劃時，需考慮住宅的適用、環保、經濟等性能，以及認真分析附近的交通流量，每日的日照情況，確保每日日照時長不少于2小時。

2.3工程招標和預算

需事先確定工程質量的要求及總量，將所有原材料相關要求與資料，以及工程清單等，詳細、明確的列入工程合同，完善工程預算工作，以便于招標設計單位的確定，并在完成合同簽訂后，進行備案。

3施工階段管控要點

3.1管理要點

首先應做好安全管理。安全是任何施工項目最重要的方面，只有確保安全，才能確保整個施工過程的順利進行。需有專門的安全管理員，負責安全工作，包括施工場地內所有人員是否戴安全帽，施工場地是否設置有安全帶、安全棚，是否拉有安全網等相關設施，施工前需確保安全設施資金到位，并檢測上述設施質量是否過關。其次是施工進度管理。在制定進度計劃時，不僅需要考慮工程本身內容，還應考慮到施工現場環境以及每一階段氣候變化情況，既符合客觀實際又保證施工的科學高效。按照進度要求計劃施工步驟，安排原材料供應時間，并需施工、建設、監理部門三方合作，以確保施工進度控制。最后是施工質量管理。施工質量關系到建筑物日后的使用壽命與使用安全，需要施工人員在施工過程中認真、仔細，不偷工減料，決策者、管理者詳細了解工程概況，對每一個環節都做好質量監控。并且，在施工前，需明確所有施工相關的材料、器械、技術，并對所有施工人員進行技術交底。

3.2控制要點

任何建筑施工，首先需打好基礎。檢測部門需仔細審核施工的測量工作的標高、放線等工作的準確性和精確性，以把握好施工基礎測量工作中的關鍵環節。需結合當地的地理、氣候等復雜環境，運用相應的施工技術，堅實基礎，做好基礎防水等，并需經過相關部門驗收通過。然后是工程的主體施工，其要點在于混凝土預制件結構，以及主要原材料現場強度的檢測。在剪力墻、構造柱，以及樓板澆筑等施工方面，均需按照主體施工要求，使得施工處理到位，保證根部的干凈，頂板的平整，不會漏筋。做好屋面及屋頂的防水處理，外網管線和主體連接后行散水處理，以保證日后居民的居住質量。在主體施工前，需完成水、電、暖、通信、有線電視等外網工程相關管道的鋪設，避免交叉作業。在主體施工中，也需對上述外網管道進行良好的保護，以免出現問題而影響最后的竣工。

4驗收階段管控要點

在整體建筑施工完成后，施工單位需向上遞交驗收申請，由主管部門明確驗收時間。在施工單位主持下，通過施工、設計、監理三方的驗收人員驗收后，參驗單位簽署驗收報告，開發企業需及時行竣工驗收備案。再由施工單位將房屋移交給業主，同時列好移交清單，與選定的物業公司簽委托合同。在業主逐漸入住后，房地產開發企業需定期對業主就房屋質量問題進行回訪，若發現相關問題，需負責進一步處理。

5小結

總之，隨著社會經濟水平提高，人民生活水平提高，對房屋質量的要求也越來越高。因此，房屋建筑施工前后及施工過程中的管理、控制工作是否做到位，是關系到整個建筑質量、安全的關鍵。施工單位需認真分析施工中可能會存在的問題，根據施工場地的具體地形、環境、氣候等情況選擇合理的施工技術、優質的施工材料，加強施工責任心，認真落實各階段、各環節的管理、控制要點，努力保證施工的順利進行。

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（作者單位：西安建筑科技大學土木學院）