長(zhǎng)三角一體化發(fā)展中的上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

文/牧子犁

為貫徹落實(shí)黨的十九大提出的“建立更加有效的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新機(jī)制”戰(zhàn)略，長(zhǎng)三角四省市以占全國(guó)3.8%的地域面積、創(chuàng)造全國(guó)近25%經(jīng)濟(jì)總量的態(tài)勢(shì)，正駛上更高質(zhì)量一體化發(fā)展的快車(chē)道。2018年6月1日，長(zhǎng)三角主要領(lǐng)導(dǎo)座談會(huì)在上海召開(kāi)，會(huì)議提出努力將長(zhǎng)三角地區(qū)建設(shè)成為全國(guó)貫徹新發(fā)展理念的引領(lǐng)示范區(qū)、全球資源配置的亞太門(mén)戶(hù)、具有全球競(jìng)爭(zhēng)力的世界級(jí)城市群。會(huì)議明確要求要加強(qiáng)規(guī)劃對(duì)接，強(qiáng)化戰(zhàn)略協(xié)同，構(gòu)筑長(zhǎng)三角地區(qū)一體化發(fā)展新優(yōu)勢(shì)。要推進(jìn)一體化市場(chǎng)體系建設(shè)，共同打造長(zhǎng)三角更優(yōu)營(yíng)商環(huán)境。要深化區(qū)域公共交通、社會(huì)保障、醫(yī)療衛(wèi)生、旅游、體育、養(yǎng)老、食品安全等民生領(lǐng)域合作，積極構(gòu)建互聯(lián)互通的信息服務(wù)平臺(tái)。要打造與世界級(jí)城市群相適應(yīng)的自然生態(tài)、人居環(huán)境和區(qū)域風(fēng)貌。

長(zhǎng)三角地區(qū)高質(zhì)量一體化發(fā)展，意味著包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的各行各業(yè)均要高質(zhì)量發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不僅是區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)和依托，還對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有強(qiáng)勁的推動(dòng)力。上海與長(zhǎng)三角其他城市相比，存在著區(qū)域狹窄、人口眾多、資源緊缺的特殊性，因此，更加需要在長(zhǎng)三角地區(qū)高質(zhì)量一體化發(fā)展中尋找機(jī)遇，積極探索房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局。其基本思路是引導(dǎo)和鼓勵(lì)上海人（含新上海人）在上海周邊的城市（城鎮(zhèn)）購(gòu)房居住，以緩解上海城區(qū)商品住房供應(yīng)壓力，平抑房?jī)r(jià)快速上漲。

一、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展擴(kuò)大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的布局

當(dāng)前，長(zhǎng)三角城市群的居民住房條件已得到較大改善，住房需求已經(jīng)實(shí)現(xiàn)“從無(wú)到有”向“從有到好”的轉(zhuǎn)變。對(duì)此，上海要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性變化與城鎮(zhèn)化進(jìn)程，深入研究新階段房地產(chǎn)市場(chǎng)變化規(guī)律，并以此作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和政策制定的重要依據(jù)。

當(dāng)前長(zhǎng)三角主要城市房?jī)r(jià)普遍上漲，其主要原因是供給側(cè)出現(xiàn)問(wèn)題，即調(diào)控和管理未能針對(duì)供求關(guān)系變化實(shí)事求是地進(jìn)行具有前瞻性和及時(shí)性的調(diào)整，特別是土地資源被人為束縛，得不到合理運(yùn)用，從而導(dǎo)致部分大城市的供求關(guān)系被長(zhǎng)期扭曲。因此，增加住房建設(shè)用地供應(yīng)，是長(zhǎng)三角主要城市的當(dāng)務(wù)之急。長(zhǎng)三角一體化發(fā)展戰(zhàn)略的提出，無(wú)疑拓展了上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的布局，即放大房地產(chǎn)發(fā)展的視野，拓寬房地產(chǎn)發(fā)展的空間，和周邊城市共享房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展。

（一）在臨近上海的江浙中小城市布局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

首先，要貫徹國(guó)務(wù)院批復(fù)的《上海市城市總體規(guī)劃（2017—2035）》，立足于建設(shè)卓越的全球城市的定位，根據(jù)《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》的要求和協(xié)商議定的《長(zhǎng)江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》，在上海郊區(qū)的小城鎮(zhèn)規(guī)劃住宅區(qū)，以中低價(jià)位分流購(gòu)房客流，滿(mǎn)足市民對(duì)“擁有”房產(chǎn)的需求，其次，與上海西南面的浙江嘉善、西面的江蘇吳江、西北面的江蘇昆山、北面的江蘇太倉(cāng)和常熟等城市協(xié)商合作，在與上海毗鄰的小城鎮(zhèn)或者規(guī)劃新城鎮(zhèn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，通過(guò)軌道交通覆蓋和連接，引導(dǎo)市民去外圍購(gòu)房居住。這些年來(lái)，上海與江浙兩省的經(jīng)濟(jì)合作相當(dāng)緊密，上海地鐵11號(hào)線(xiàn)接通江蘇昆山花橋，已經(jīng)開(kāi)創(chuàng)了上海市民大批在花橋乃至昆山居住的先例。隨著上海地鐵17號(hào)線(xiàn)向西延伸到蘇州，必將吸引越來(lái)越多的上海市民到蘇州購(gòu)房。江浙兩省的這些城市與上海地域相近、人文相親，而且風(fēng)景優(yōu)美，是宜居之地，今后的交通規(guī)劃和發(fā)展將使兩地距離不再遙遠(yuǎn)。

（二）發(fā)展“飛地經(jīng)濟(jì)”，實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)

為了鼓勵(lì)長(zhǎng)三角城市群中那些互相獨(dú)立、經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在落差的行政地區(qū)打破區(qū)劃限制，合作進(jìn)行跨空間的開(kāi)發(fā)，東部沿海地區(qū)探索推行的“飛地經(jīng)濟(jì)”可以移植到長(zhǎng)三角一體化發(fā)展戰(zhàn)略中。所謂“飛地經(jīng)濟(jì)”，是指在區(qū)域發(fā)展非均衡條件下，打破行政區(qū)劃限制，以生產(chǎn)要素的互補(bǔ)和高效利用為直接目的，在特定區(qū)域合作建設(shè)開(kāi)發(fā)各種經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，通過(guò)規(guī)劃、建設(shè)、管理和利益分配等合作和協(xié)調(diào)機(jī)制，建立互利共贏、協(xié)調(diào)發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。江蘇省的“江陰—靖江工業(yè)園區(qū)”、“蘇州—宿遷工業(yè)園區(qū)”均為成功的模式。實(shí)踐證明“飛地經(jīng)濟(jì)”不僅在一定程度上減少了區(qū)域之間優(yōu)惠政策的比拼和惡性競(jìng)爭(zhēng)，而且還能縮小地區(qū)發(fā)展差異，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。今后上海的一些工業(yè)園區(qū)可以比照“飛地經(jīng)濟(jì)”模式，堅(jiān)持規(guī)劃先行，深度對(duì)接《長(zhǎng)江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》，通過(guò)長(zhǎng)三角高質(zhì)量一體化協(xié)調(diào)機(jī)制，在充分協(xié)商和利益兼顧的基礎(chǔ)上，在長(zhǎng)三角中小城市內(nèi)進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)（含園區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）。近期，可以以共建G60科創(chuàng)走廊、打造嘉昆太協(xié)同創(chuàng)新核心圈等為契機(jī)，高起點(diǎn)謀劃、高標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施、高效率落實(shí)，全力推進(jìn)合作項(xiàng)目落地開(kāi)花。

（三）在滬浙、滬蘇邊界地區(qū)打造多個(gè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的區(qū)域

長(zhǎng)三角地區(qū)要構(gòu)建我國(guó)區(qū)域協(xié)同創(chuàng)新共同體，應(yīng)當(dāng)率先在滬浙、滬蘇邊界地區(qū)打造多個(gè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的區(qū)域，并以此為示范，擴(kuò)大效應(yīng)。對(duì)此，江浙滬三地已經(jīng)啟動(dòng)在滬浙、滬蘇邊界地區(qū)打造多個(gè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的區(qū)域。例如青浦、蘇州兩地簽署了《區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展全面戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，確立“經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)治理、生態(tài)環(huán)境、交通網(wǎng)絡(luò)、旅游資源”五個(gè)一體化目標(biāo)，在交通、能源、信息、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)、環(huán)保、市場(chǎng)、安全等領(lǐng)域開(kāi)展全方位、多領(lǐng)域、深層次的合作，共同打造長(zhǎng)三角區(qū)域合作的示范引領(lǐng)區(qū)。青浦與蘇州將在規(guī)劃布局、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共服務(wù)等方面開(kāi)展合作對(duì)接。兩地將開(kāi)展跨區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略協(xié)同研究，加強(qiáng)青浦與昆山、吳江的規(guī)劃對(duì)接，聚焦環(huán)淀山湖戰(zhàn)略協(xié)同區(qū)、“安亭—白鶴—花橋”城鎮(zhèn)圈協(xié)同發(fā)展。產(chǎn)業(yè)方面，兩地將圍繞優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展協(xié)同合作，加強(qiáng)昆山開(kāi)發(fā)區(qū)、昆山高新區(qū)，青浦工業(yè)園區(qū)、西虹橋商務(wù)區(qū)，吳江開(kāi)發(fā)區(qū)、汾湖高新區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)合作共建，共建面向長(zhǎng)三角的應(yīng)用技術(shù)研究與產(chǎn)業(yè)化中心。

無(wú)論是實(shí)施“飛地經(jīng)濟(jì)”還是打造聯(lián)動(dòng)發(fā)展區(qū)域，皆與推進(jìn)城鎮(zhèn)化是緊密相連的。黨的十九大報(bào)告指出，“以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”，這是長(zhǎng)三角城市群推進(jìn)城鎮(zhèn)化的基本方向。城鎮(zhèn)化經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入了新階段，長(zhǎng)三角城市群從單純城鎮(zhèn)化走向城鄉(xiāng)融合發(fā)展，是必然的發(fā)展道路，而第一第二第三產(chǎn)業(yè)融合，是城鄉(xiāng)融合發(fā)展的核心。要引導(dǎo)人口向這些區(qū)域遷移，促使人口分布與生產(chǎn)力布局相匹配，形成不同區(qū)域的城鎮(zhèn)化各具特色、多元統(tǒng)籌、競(jìng)相發(fā)展的局面。在此發(fā)展過(guò)程中，大量農(nóng)民和外來(lái)就業(yè)者聚集各開(kāi)發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)），需要住宅建設(shè)和社會(huì)配套建設(shè)以及為第一第二第三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)揮依托作用的房地產(chǎn)配套服務(wù)，必然要將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)納入城鎮(zhèn)化發(fā)展格局，這都是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的契機(jī)。

二、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展有助于上海就業(yè)者在周邊城市購(gòu)房

長(zhǎng)三角城市群的發(fā)展關(guān)鍵在于交通一體化，隨著省界斷頭路打通、高鐵等公共交通的快速發(fā)展，當(dāng)上海與周邊城市形成一小時(shí)交通圈后，時(shí)間距離改變了，這會(huì)使人們產(chǎn)生一個(gè)全新的概念：上海與周邊城市物理距離很遠(yuǎn)、時(shí)間距離很近。這對(duì)在上海工作而選擇在江浙兩地購(gòu)房的人群是很有利的：交通互聯(lián)就似異域同城，既有利于就業(yè)者在最短的時(shí)間內(nèi)通勤，又降低了他們的購(gòu)房成本。

長(zhǎng)三角城市群交通一體化先行，這是振奮人心的好事。據(jù)報(bào)載，在青浦區(qū)與蘇州市簽署的區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展全面戰(zhàn)略合作框架協(xié)議中，重點(diǎn)提出“設(shè)施建設(shè)一體化”，確保兩地19條對(duì)接道路暢通。2018年5月，嘉定與蘇州簽約，共同構(gòu)建“嘉昆太”協(xié)同創(chuàng)新核心圈，明確嘉定城北路對(duì)接太倉(cāng)岳鹿公路項(xiàng)目年內(nèi)啟動(dòng)。

高鐵時(shí)代也造就了長(zhǎng)三角地區(qū)深度的“同城效應(yīng)”。在虹橋商務(wù)區(qū)，依托虹橋交通樞紐，30分鐘即到達(dá)江蘇昆山和蘇州、浙江嘉善和嘉興等城市，這種“異域同城”的景象在大虹橋演繹出“通勤新概念”：僅嘉善一地每天就有近1.5萬(wàn)人通勤，有企業(yè)職員每天往返虹橋商務(wù)區(qū)和江蘇無(wú)錫。

還有公共交通的一體化。上海軌交11號(hào)線(xiàn)延伸至江蘇昆山花橋站，成為國(guó)內(nèi)首條跨省地鐵。金山則探索毗鄰地區(qū)公交網(wǎng)絡(luò)無(wú)縫對(duì)接，解決跨省出行“最后一公里”的難題。從金山北站至浙江平湖新埭，從廊下鎮(zhèn)至平湖客運(yùn)中心、新倉(cāng)客運(yùn)站，從楓涇鎮(zhèn)至嘉善姚莊汽車(chē)站……金山區(qū)開(kāi)通了4條毗鄰公交線(xiàn)路，極大方便了當(dāng)?shù)鼐用癯鲂小?/p>

除長(zhǎng)三角城市群交通一體化先行外，隨著高質(zhì)量一體化發(fā)展，長(zhǎng)三角所有中小城市和城鎮(zhèn)都加強(qiáng)了生態(tài)環(huán)境治理，創(chuàng)造了人與自然和諧共生的生態(tài)格局和“天藍(lán)、地綠、水清”的自然環(huán)境，為吸引更多人群在這里購(gòu)房安居增加了健康和養(yǎng)生的分量。

三、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展分散上海保障房建設(shè)安置的重任

這些年，長(zhǎng)三角地區(qū)進(jìn)城農(nóng)民工增速出現(xiàn)了一定幅度的下降，導(dǎo)致不少地方出現(xiàn)農(nóng)民工荒，原因是大多數(shù)農(nóng)民工沒(méi)有全家進(jìn)城落戶(hù)的經(jīng)濟(jì)能力，他們只能在“自己在城市工作，家屬住在農(nóng)村”的條件下維持生活，或者在內(nèi)地中小城市買(mǎi)房。一座城市如同一臺(tái)結(jié)構(gòu)復(fù)雜的機(jī)器，每個(gè)部件都是不可或缺的，城市容量越大，需要的勞動(dòng)力就越多樣化。因此，應(yīng)通過(guò)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和戶(hù)籍制度改革，在教育、醫(yī)療、住房保障等配套政策方面全面跟進(jìn)，用日趨完善的制度環(huán)境和更親切的人文關(guān)懷，讓已經(jīng)穩(wěn)定就業(yè)的農(nóng)民工留得安心。在新的歷史條件下，長(zhǎng)三角各級(jí)政府應(yīng)拿出與招商引資、招賢納才一樣的熱情，更加尊重和呵護(hù)農(nóng)民工，上海和長(zhǎng)三角其他城市都要統(tǒng)籌規(guī)劃城鎮(zhèn)常住人口規(guī)模和建設(shè)用地，推進(jìn)以滿(mǎn)足農(nóng)民工為主的新市民住房需求為出發(fā)點(diǎn)的住房保障改革，把農(nóng)民工納入城鎮(zhèn)住房保障范圍，采取廉租房、公共租賃住房、住房補(bǔ)助等多種形式改善農(nóng)民工居住條件。要完善商品房配建保障性住房政策，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與建設(shè)。農(nóng)民工集中的開(kāi)發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以建設(shè)單元型或宿舍型公共租賃住房，農(nóng)民工數(shù)量較多的企業(yè)可以在符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的用地范圍內(nèi)建設(shè)農(nóng)民工集體宿舍。要審慎探索集體經(jīng)濟(jì)組織利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)公共租賃住房的路徑，把進(jìn)城農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房保障體系。

長(zhǎng)三角地區(qū)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)最具活力、開(kāi)放程度最高、創(chuàng)新能力最強(qiáng)的區(qū)域之一。所以，全國(guó)各地來(lái)長(zhǎng)三角城市工作生活的人士較多，而上海在長(zhǎng)三角城市群中被認(rèn)定為龍頭城市，對(duì)全國(guó)創(chuàng)業(yè)者、就業(yè)者的吸引力更大，安置外來(lái)人口的住房保障任務(wù)也更重。上海由于區(qū)域狹窄，土地資源緊缺，住宅建設(shè)沒(méi)有多少騰挪的余地。在這種狀態(tài)下，亟需依靠長(zhǎng)三角城市群在高質(zhì)量一體化發(fā)展中同步健全和完善住房保障體系，借助其他城市的迅速發(fā)展吸引更多外來(lái)人員留在中小城市，以此分散上海吸納外來(lái)人員的壓力。但僅僅依靠其他城市的住房保障制度來(lái)吸引外來(lái)人員，并非積極作為，上海要按照住建部對(duì)熱點(diǎn)城市的要求，確立用三至五年的時(shí)間實(shí)現(xiàn)公共租賃住房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房住房用地在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上的目標(biāo)。對(duì)此，要進(jìn)一步解放思想，始終保持進(jìn)取姿態(tài)，堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，助力破解矛盾難題，把保障性住房用地的范圍拓展到長(zhǎng)三角地區(qū)。筆者認(rèn)為，利用異地集體建設(shè)用地建設(shè)保障性住房是上海加大住房保障力度的迫切需要，也是長(zhǎng)三角高質(zhì)量一體化發(fā)展的應(yīng)有之義。