基于哈佛分析框架的XX地 產(chǎn)公司的財務(wù)分析

文/阮國鴿，湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院會計學(xué)院

1 哈佛分析框架

一直以來，財務(wù)報表分析僅僅只是通過企業(yè)財務(wù)報表上的各種數(shù)據(jù)，結(jié)合相關(guān)方法進(jìn)行簡單的比較分析，從而為財務(wù)報表使用者做出相關(guān)決策提供依據(jù)。隨著目前公司的業(yè)務(wù)多元化等一系列的變化，我們不難發(fā)現(xiàn)，僅僅只是簡單的財務(wù)報表分析已經(jīng)不能滿足財務(wù)報表使用者日益增長的需求。

此時，哈佛分析框架應(yīng)運(yùn)而生，“哈佛分析框架”是由佩普等三位學(xué)者提出的，哈佛分析框架對之前那種簡單的財務(wù)報表分析方法作出了進(jìn)一步優(yōu)化和提升，從而為財務(wù)報表使用者帶來更為深化的信息。從分析框架宏觀來看，該分析框架主要以邏輯分析為主，以點(diǎn)具體分析為輔，從而從一個較為宏觀的角度來預(yù)測未來發(fā)展?fàn)顩r；從具體分析角度來看，哈佛分析框架主要包含以下三個維度：戰(zhàn)略分析、財務(wù)分析和前景分析。本文就將從該三個維度來對XX地產(chǎn)公司進(jìn)行較為詳細(xì)的財務(wù)分析。

2 研究對象的選定及背景

本文之所以選擇房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行分析，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)一直是我國GDP增長的中心柱，尤其是結(jié)合當(dāng)前社會的對房子需求熱情也一直是有增無減，這都決定了房地產(chǎn)行業(yè)在未來很長的一段時間里，仍是我國重要經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。

XX地產(chǎn)公司成立于21世紀(jì)初期。XX地產(chǎn)公司是旅游業(yè)務(wù)、體育業(yè)務(wù)、文化教育業(yè)務(wù)、快消品業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)和地產(chǎn)業(yè)務(wù)于一體的多元化經(jīng)營模式的大型房地產(chǎn)綜合企業(yè)。公司于2009年在香港上市，是中國標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者。選其作為本文研究對象對整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著十分重要的指導(dǎo)意義。

3 戰(zhàn)略分析

戰(zhàn)略分析作為哈佛分析框架的分析始點(diǎn)。通過戰(zhàn)略分析可以辨別公司的增長空間以及評價公司競爭優(yōu)勢的可持續(xù)性。本文從XX地產(chǎn)公司的以下兩個方面來對其進(jìn)行戰(zhàn)略分析：

3.1 公司自身華麗轉(zhuǎn)型

2017年，XX 地產(chǎn)公司在其他產(chǎn)業(yè)的業(yè)績也逐漸有了起色，努力完成了由最初的單一房地產(chǎn)企業(yè)變成了“房地產(chǎn)+服務(wù)行業(yè)”的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，具體業(yè)務(wù)如下圖1所示。XX地產(chǎn)公司還在2017年第一次獲得“全球第一房企”的榮譽(yù)稱號，全年?duì)I業(yè)銷售額高達(dá)3733.7億元。

圖1 XX地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)圖

XX地產(chǎn)公司的這種業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型可以充分利用多元化經(jīng)營帶來的資源共享，即通過現(xiàn)有的資源，進(jìn)一步擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模，避免把“雞蛋放進(jìn)一個籃子”，是當(dāng)代企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路，這有利于公司的整體價值高于同行業(yè)的單一業(yè)務(wù)公司的公司價值，尤其是利用上下游等關(guān)系實(shí)現(xiàn)公司的“多元化經(jīng)營溢價”，使1+1〉2。

3.2 與政府政策相呼應(yīng)

2017年，精準(zhǔn)扶貧成為國家熱點(diǎn)之一。尤其是大集團(tuán)在扶貧事業(yè)的努力已經(jīng)演化成現(xiàn)象級社會實(shí)踐，受到社會廣泛關(guān)注。XX地產(chǎn)公司就積極響應(yīng)國家扶貧政策，XX地產(chǎn)公司精準(zhǔn)扶貧甚至還入選了社科院扶貧藍(lán)皮書。當(dāng)然，XX地產(chǎn)公司的多元化經(jīng)營理念也在這次的精準(zhǔn)扶貧計劃中提供了強(qiáng)有力的支撐。“XX地產(chǎn)公司通過800 余家國內(nèi)外品牌企業(yè)建立的戰(zhàn)略結(jié)盟體系，可以優(yōu)先為畢節(jié)全市貧困戶提供了充足的就業(yè)崗位。”XX地產(chǎn)公司將原本局限且單一的社會幫扶變成一種整縣式、參與式、立體式、滴管式社會幫扶，并利用市場這只“無形的手”盤活當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)有資源。同時還利用公司自有資源吸引其他更多社會力量參與精準(zhǔn)扶貧。

4 財務(wù)分析

財務(wù)分析是哈佛分析框架的重點(diǎn)， 根據(jù)財務(wù)報表的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，評價公司過去到現(xiàn)今的經(jīng)營狀況，為預(yù)測公司未來發(fā)展趨勢提供可靠數(shù)據(jù)支撐。本文將從盈利方面和資產(chǎn)方面來進(jìn)行財務(wù)分析：

4.1 盈利方面

根據(jù)財務(wù)報表等數(shù)據(jù)顯示，XX地產(chǎn)公司2015、2016、2017的營業(yè)收入分別為3110.2億元、2114.4億元、1331.3億元，本文選取了市場上XX地產(chǎn)公司的競爭對手YY地產(chǎn)公司，YY地產(chǎn)公司的發(fā)展規(guī)模與XX地產(chǎn)公司最為接近，YY地產(chǎn)公司同期營業(yè)收入分別為2373.4億元、2289.1億元、1843.1億元。我們不難發(fā)現(xiàn)，XX、YY兩家地產(chǎn)公司2016和2017年的營業(yè)收入相差不大。但是在2017年時，XX地產(chǎn)公司的營業(yè)收入遠(yuǎn)大于YY地產(chǎn)公司，這與XX地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大有著密不可分的關(guān)系。2017年內(nèi)XX地產(chǎn)公司自身比較，營業(yè)收入較2016年增長47.1%，其中物業(yè)發(fā)展部分收入增長高達(dá)48.3%，證明公司多元化經(jīng)營效果較為顯著。

同時，2015-2017年XX地產(chǎn)公司的毛利分別為374.1億元、594.2億元、1122.6億元。

這是由于XX地產(chǎn)公司高管在2017年推出了相關(guān)戰(zhàn)略決策，具體則是由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，效果較為顯著。綜上所述，XX地產(chǎn)公司整體的財務(wù)狀況較穩(wěn)定，所推行的財務(wù)戰(zhàn)略也能基本保障公司目前的發(fā)展需求，資本結(jié)構(gòu)也較合理，公司的高層管理人員也一直在積極制定有關(guān)公司未來發(fā)展的方向的相關(guān)決策，此時，如果公司能再派發(fā)一部分激勵股權(quán)給優(yōu)秀員工，激發(fā)員工積極性和未來潛力，XX地產(chǎn)公司的未來盈利成果將會更好。

4.2 資產(chǎn)方面

XX地產(chǎn)公司在2015-2017年的平均存貨分別為3355.1億元、57 93.7億元和8756億元，銷售成本為957億元、1520.2億元、1987.6億元，可算得其2015-2017年存貨周轉(zhuǎn)率（%）為22.70、26.24、28.5 2。說明A房地產(chǎn)公司的存貨周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢。存貨周轉(zhuǎn)率決定著一個公司的償債能力，存貨周轉(zhuǎn)率越高，證明這家公司的經(jīng)營效率越好。XX地產(chǎn)公司的存貨周轉(zhuǎn)率正說明了該公司的存貨積壓情況較弱，而且轉(zhuǎn)化為企業(yè)資金的速度逐漸加快，企業(yè)正在不斷提高自身的經(jīng)營能力。同時，2017年，XX地產(chǎn)公司的管理層尋求的是一種穩(wěn)中求進(jìn)的整體策略，即在保證基本規(guī)模的同時，減少負(fù)債率。

5 前景分析

前景分析是哈佛分析框架的最終目的，前面的戰(zhàn)略分析以及財務(wù)分析的最終目的都是為了預(yù)測公司的未來發(fā)展前景如何，能否持續(xù)帶來好的經(jīng)營效應(yīng)。

2017年，世界經(jīng)濟(jì)仍保持著較為穩(wěn)定的增長速度，全球貿(mào)易與跨境資本流動明顯增加。國際貨幣基金組織在2017年的報告中提到，全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入上升周期，上升力度不斷增強(qiáng)，預(yù)計2017-2018兩年全球GDP增長率分別將達(dá)到3.6%和3.7%。而房地產(chǎn)市場由于當(dāng)?shù)卣恼{(diào)控等因素，差異化問題越加突出，熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)政策也是一再縮緊限購，但是我國的房地產(chǎn)市場仍是發(fā)展火熱，銷售面積和銷售金額都達(dá)到前所未有的巔峰：2017年商品房銷售額高達(dá)13.4億元，同2016年增長13.7%；銷售面積也有17億平方米，同2016年增長7.7%；同時，2017年商品房存庫面積比2016年下降了15.3%。說明在未來幾年中，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤上升空間仍是很大。

XX地產(chǎn)公司若能把握住新的融資機(jī)會，解決當(dāng)前的融資難等問題，則可以使公司更具有競爭優(yōu)勢。同時，XX地產(chǎn)公司從率先邁入3000億元銷售額的房企，到去年年中已進(jìn)入《財富》2016世界500強(qiáng)；從助力中國體育，到大方扶貧，XX地產(chǎn)公司的未來還將無限寬闊。正如某些專家學(xué)者分析，“XX地產(chǎn)公司已成為如今中國房地產(chǎn)行業(yè)的王者，能打敗他的不再是其余競爭者，而是他自己。”

總而言之，在戰(zhàn)略決策方面，XX地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略有助于其未來規(guī)模發(fā)展的更廣闊；在財務(wù)方面，XX地產(chǎn)公司在整個行業(yè)中具有較好的盈利情況、資產(chǎn)質(zhì)量；在前景發(fā)展空間方面，XX地產(chǎn)公司更是星光熠熠，但是，XX地產(chǎn)公司仍需注意其資本結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化以及融資相關(guān)問題。