淺談土地收購儲備制度對推進新型城鎮化的意義

馬一多 胡鋒

[摘要]目前，中國城鎮化進程進入加速階段，但在發展過程中面臨著一些新問題，制約我國城鎮化進程的主要因素就是人地關系的高度緊張，因此，解決城市發展過程中的土地問題是關系著城鎮化順利推進的重要方面，其中土地收購儲備制度又起著決定性的作用。

[關鍵詞]新型城鎮化；土地收購；土地儲備

文章編號：2095 - 4085（2018） 08 - 0174 - 02

1 土地收購儲備制度的內涵

土地收購儲備制度，是由政府依照法定程序，運用市場機制，按照土地利用總體規劃和城市總體規劃，通過收購、回購、置換和征用等方式取得土地，進行前期開發利用和存儲后，以公開招標、拍賣出讓方式供應土地，控制各類建設用地需求的制度。

1.1收購

收購并不是把所有土地納入范圍，而是將不能由土地二級市場自行調節的部分納入范圍，比如劃撥土地、產權不明晰的土地、不符合城市規劃或土地利用總體規劃的土地以及沒有不動產登記證書的土地。對于這些土地，由于土地使用權歸屬不屬于土地使用者，土地使用權轉讓帶來的增值收益不應由土地使用者獲得，因此不能在土地二級市場自由交易，必須納入土地收購儲備范圍。

1.2儲備

對于第一階段通過收購、回購、置換和征用等方式取得的土地，由土地收購儲備中心統一開發整理，將生地、毛地變為具備建設施工條件的熟地。經過前期開發，土地價值必然會得到提升，同時也減少了開發商對前期開發的憂慮，減少了房地產開發中的不確定因素，縮短開發周期，確保項目順利完工。

1.3出讓

在經過收購、儲備兩個階段后的土地，已經具備完善的出讓條件，包括規劃條件與技術參數條件。在出讓階段，政府通過招標、拍賣或者掛牌形式出讓土地，有利于規范土地交易行為，限制土地私下交易與非法炒賣，加強土地市場的統一管理，實現土地資源的優化配置。

2 新型城鎮化的內涵

截至2018年，中國城鎮化率已達到58. 5%。但目前城鎮化在發展過程中面臨著一些新問題，如城鎮化可持續發展面臨發展模式粗放、產業發展推動力不強、生產要素自由流動受阻、區域發展不平衡等問題，進而引發了貧富差距拉大、住房短缺、交通擁堵、環境污染等重大社會問題。另外，城鎮化已經從“人口轉移型”城鎮化進入到了“結構轉換型”城鎮化的新階段。

基于當前形勢，新型城鎮化作為新“四化”、新“三架馬車”當中的重頭戲閃亮登場。與傳統提法相比較，新型城鎮化更強調內在質量的全面提升，注重由偏重數量規模增加向注重質量內涵提升轉變。區別于以往“征收土地+戶口農轉居”的城鎮化，所謂新型城鎮化的“新”體現在：產城互動、節約集約、生態宜居、和諧發展，大中小城市、小城鎮、新型農村社區協調發展。

3 土地收購儲備制度的推進意義

3.1 規范土地一級市場，實現新型城鎮化布局

土地收購儲備制度意味著，城市建設用地只能由土地收購儲備中心根據經濟發展規劃和城市規劃進行供應，加強了政府對土地供應時間、布局與數量的主動性，從而確保了城市建設與發展符合國家的經濟規劃與戰略規劃，實現新型城鎮化的總體布局。

3.2盤活存量土地，重構城市空間

長期以來，城中村、舊城改造問題一直制約著城鎮化進程，而這部分土地的利用效率較低，有很大的改造空間。通過收購儲備，可以將這部分土地成片統一開發，有利于加強土地資源集約利用，盤活存量土地，實現城市綜合開發，契合城市總體規劃的布局，推動城市建設與發展。

3.3增加政府財政收入，積累城市建設資金

眾所周知，財政資金短缺一直是制約城鎮化進程的一大因素。通過土地收購儲備，可以將原來中間商獲得的土地增值財富轉移為政府財政，尤其是儲備階段，通過對土地的二次開發，可以使土地獲得較大增值空間，為政府積累城市建設資金，確保政府對土地一級市場的壟斷地位，真正實現土地價值，從而促進城市建設與新型城鎮化發展。

4 結語

目前，中國城鎮化進程進入加速階段，但在發展過程中面臨著～些新問題，制約我國城鎮化進程的主要因素包括人地關系、城中村、舊城改造、財政資金短缺等。土地收購儲備制度對解決土地問題起著決定性作用，不僅可以加強政府對土地規劃與城市規劃的宏觀調控，而且能夠為政府帶來巨大的財政收入進行城市建設，從而促進新型城鎮化的快速發展。

參考文獻：

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