我國綠色物業發展現狀及管理模式淺析

李樂燦 韓梓依 張雪松 楊帆

[摘要]近年來，隨著可持續發展這一重要戰略的實施，綠色建筑和綠色住區如火如荼的發展建設起來，綠色物業扣綠色管理的理念應運而生。本文結合我國近年來迅速發展起來的兩個綠色物業典型在綠色物業管理上的實踐，闡述我國綠色物業管理的現狀，對我國綠色物業管理模式提出建議。

[關鍵詞]綠色建筑；綠色物業；全壽命周期；低碳；戰略

文章編號：2095 - 4085（2018） 08 - 0113 - 02

1 綠色物業管理發展的背景

近年來，隨著全球生態環境問題日益惡劣，可持續發展成為全世界發展的共同趨勢，在全壽命周期內節能減排的綠色建筑成為這一背景下未來建筑發展的方向。伴隨著綠色建筑的迅速發展，傳統物業的局限性日益體現，綠色物業和綠色管理的理念應運而生。自上世紀80年代我國開始對綠色建筑的研究至今，已取得一定成果。在政府的支持和激勵下，一批新興的綠色物業企業和由傳統物業轉型的綠色物業企業積極投人對綠色物業管理的探索和嘗試中，為綠色物業管理在我國的推廣和發展提供了寶貴的經驗和借鑒。

2 我國綠色物業管理模式舉例分析

2.1 我國綠色物業企業現狀

傳統物業致力于為建筑保值，而綠色物業致力于為建筑創造價值。近年來，一些企業積極探索和轉型，深圳、上海、江蘇多地在綠色物業管理上不斷創新，開展試點工程致力于實踐中尋求經驗[1]。從企業管理架構上區分，我國綠色物業企業可分為可為綠色建筑和住區提供外包物業服務的專門型綠色物業企業和地產物業一體化的集團型綠色物業企業。下文將以第一物業服務（北京）有限公司（簡稱“第一物業”）和萬科物業為例，分別介紹兩種物業企業的管理模式。

2.2 第一物業—一致力于成為中國最專業綠色物業

2.2.1 第一物業的綠色探索之路

第一物業成立于1999年，服務范圍涉及全國各地的別墅、住區、寫字樓等。2007年，第一物業實現向綠色物業企業的轉型，成功研發了首個綠色物業服務體系，服務于公司首個綠色物業項目——上第MOMA。隨后的十年里，第一物業在綠色物業的成長道路上不斷探索，于2016年獲評“中國領先綠色科技物業上市企業”，于2017年發布“綠服務1.0”產品。

2.2.2第一物業運營模式——綠服務1.0

2017年，第一物業發布“綠服務1.0”，構建了一個全生命周期的綠色住區物業服務體系，該體系實現了從前期到運營過程的綠色住區物業服務，分為四部分——綠色前期介入服務、綠色社區運營服務、綠色社區生態服務、流程與標準化體系，從科技設施、社區生態、流程與標準化三方面來服務居民、服務社區、服務城市。

具體的措施體現在四大綠色科技主系統：綠色科技能源系統的平臺、BIM三維可視化引入運行管理、能源自控系統、大數據和移動互聯。四大主系統互通互聯，構建安全舒適的社區環境，降低能源消耗，促進物業保值、增值；減少人力投入，降低運營成本；自動化控制系統，提高能源消耗精度；通過大數據互聯，以數據實事為依據，提高運營效率[2]。

此外，第一物業串聯數十家第一聯行，形成一條綠色鏈條，例如第一裝飾提供的綠色裝修服務；提倡健康呼吸的第一人居，首創新風空氣凈化系統，讓居民在室內呼吸到凈化后的空氣。

2.3 萬科物業——綠色住區和綠色物業一體化發展

2.3.1 萬科物業的誕生及綠色管理

萬科物業是在萬科房地產開發業務中應運而生的，服務萬科開發的地產項目。受SONY公司售后服務的啟發，萬科集團一開始就將物業管理作為房地產開發的一項售后服務保障措施，于房地產項目一體化運營。近年來，隨著綠色建筑的發展，作為有一定基礎的物業企業，在國家政策的支持和引導下，萬科物業開始了綠色物業管理上的嘗試和探索。此外，萬科開發了許多綠色地產項目如天津萬科錦廬小區，萬科物業也由此向綠色物業轉型。

2.3.2 萬科物業在綠色物業管理中的嘗試和探索

2012年，深圳市住房和建設局選定了綠色物業管理活動有一定基礎的9個項目開展試點工作。在本次試點項目中，萬科物業開展的是垃圾減量分類的試點項目，以專業垃圾處理運營公司為支撐，開創了垃圾減量分類可持續發展的新模式。

萬科物業研發智能化物業管理“睿服務3.0”，對于綠色節能設備、智能家居設備集中地綠色建筑和住區的物業管理來說，具有更大意義，睿服務的運營體系形成了用戶行為、物聯網產品、智能數據監測運營中心、物業服務人員再到用戶行為的服務閉環，物聯網產品和監測中心的加入，讓服務人員與用戶之間的溝通連接更加便捷、準確。通過智能社區和綠色物業服務形成良好的、良性循環的服務體系，通過智能社區管理，提升效率、降低成本、量化節能信息，以此增加業主的滿意度，促進物業服務的升級，推動傳統物業服務向新型智能物業服務發展。

2.4借鑒與啟示

綜上，可以看出，我國目前走在前列的綠色物業企業，都在嘗試建立一個完整的綠色物業管理體系和生態。

隨著互聯網和物聯網的發展，所建立的體系往往基于互聯網和物聯網，將物業、綠色建筑、用戶三者緊密連接起來，實現三者之間的及時溝通和反饋；同時，物聯網實現建筑和相關綠色節能設備的實時狀態監測，極大地方便了綠色物業的日常管理。此外，物業建立的綠色物業管理體系中，囊括了與各種綠色服務相關的行業的合作，例如綠色裝修，綠色設備等等，實現綠色服務一體化。這些已有的成功的寶貴經驗，值得借鑒。

另外，盡管一些領頭的綠色物業企業在管理上做出了許多探索，但在我國綠色物業管理及普遍性推廣的過程中，仍有很多問題。一是國人的綠色節能意識還不夠，對于節能減排積極性不高，導致綠色物業在管理過程中受阻；二是綠色物業作為一個新興的物業模式，專業的綠色物業人才短缺，傳統的物業從業人員“綠色”意識缺乏，阻礙傳統物業向綠色物業轉型；三是綠色物業管理評價體系不健全，綠色物業管理相關標準和制度不完善，導致現有企業的運營體系碎片化，缺乏統一標準。

3 對我國綠色物業管理模式發展的建議

結合上述對我國綠色物業現狀的舉例分析，筆者對我國綠色物業管理模式的發展提出以下建議。

3.1政府層面

（1）政府通過政策、輿論引導，提升國人和傳統物業對綠色建筑和綠色物業的了解，提升綠色節能意識。

（2）針對物業，政府出臺相應的激勵政策，支持傳統物業的轉型，投入資金培養綠色技術專業人才，建立綠色運營管理培訓制度，補齊人才缺口。針對用戶，出臺政策鼓勵雇傭綠色物業，并制定獎勵政策。

（3）政府相關部門和現有綠色物業企業盡快健全綠色物業管理評價體系，完善行業相關標準和制度，為已有綠色物業企業和即將轉型的傳統物業企業提供綠色管理實施上的理論依據和實踐操作上的指導。

3.2綠色物業企業層面

（1）借鑒已有綠色物業的成功經驗，提升自身專業意識和服務水平，做好節能管理、節水管理、垃圾分類、環境綠化、污染防治等基本的綠色物業管理技術要點。

（2）綠色物業在現有服務水平的基礎上，通過技術手段和規則制定，增加與用戶在節能減排過程中的互動，如生活化的節能狀態實時可視化反饋，用戶間節能評比，建立激勵機制等，提升用戶在節能減排活動中的參與度。

參考文獻：

[1]全祥，中國綠色物業管理的研究[J].現代國企研究，2017，（12）：178.

[2]李慶昌，綠服務1.O解讀第一物業“物·業”之道[J].中國物業管理，2017，（07）：16 -18.