呼和浩特市存量商品房適應性改造研究

吳曉君 田娣 李榮博

[摘要]自2016年起，為響應黨中央關于“積極推進房地產去庫存”號召，呼和浩特市公租房由新建轉為政府在房地產市場上收購存量商品房，并改造之后完成建設任務。將大面積商品房進行合理的適應性改造為公租房消化，從建筑學專業角度出發，探尋更加人性化和專業化的公租房設計、營建模式，是作為建筑師對社會責任的體現。

[關鍵詞]公租房；適應性改造；SAR理論

文章編號：2095 - 4085（2018） 08 - 0021 - 03

1 存量商品房適應性改造研究的意義

1.1研究價值

首先，將戶型過大的商品房進行改造，能夠緩解城市低收入人群的購房壓力；其次，將過剩的庫存戶型改造成公租房上繳國家，避免重建公租房的浪費；最后，綜合運用建筑學相關專業知識對戶型進行改造提出合理方案，提高施工效率，優化施工質量是建筑師的使命。

1.2所要研究的問題

如何協調解決庫存問題，對大戶型進行適應性改造成為關鍵。呼和浩特市現有商品房庫存面積集中在120-l40㎡戶型，與公租房營建面積戶型要求不一致；為保證公租房建設項目的順利進行，本課題結合現有政策，從建筑專業角度出發，通過對市場現存大量大面積商品房適應性改造設計為研究，以滿足呼和浩特市公租房使用要求，為呼和浩特市公租房未來發展指明方向。具體到研究本身，主要是對現有大面積住宅進行適應性改造設計，使其滿足公租房的使用要求。

1.3研究的方法

1）論文研究與研究架構的建立 在綜合運用建筑學、設備、結構、社會學等相關學科的理論和方法的基礎上，從分析國內外現狀人手，在SAR理論和LC中國百年住宅的理論支撐下，從適應性的角度對呼市商品房去庫存改造公租房過程中所面臨的難題進行探討，并整理出理論方法和研究框架。

2）實證研究選擇呼市具有代表性的商品房小區進行實地調研，在調研的基礎上進行分析評價，研究出可行的改造方法與策略。

2 大戶型住宅的適應性改造

2.1 公租房的定義及需求

本論文所要解決的問題是將過剩的大平米的商品房，改造成可以租賃的公租房以達到消化庫存，節省能源，優化配置的作用。公租房是國家在國家政策支持下的保障性住房，用低于市場價或者承租者承受起的價格，向城市中等偏下收入住房困難家庭，新就業職工出租，面對的人群主要包括一些低收入群體，新的大學畢業生，退休老人以及殘疾人和一些從外地遷移到城市工作的群體。因為公租房保障性以及廉租的特征，經濟適用是使用對象對公租房的最大需求，又因其面對的人群不同，不僅有年輕人，更有老年人和殘疾人等特殊群體，公租房的適應性也是改造的核心之一。根據調研總結出呼市公租房住戶對公租房的一些需求。

1）對基本的生活空間以及通風采光的需求。因為本項目中的公租房是由大面積商品房改造而成，改造后的戶型應當滿足基本生活需求以及基本規范要求。

2）對空間靈活性的需求。改造過后的戶型面積相對較小，而且改造還會給后期使用帶來一定的不便因素，因而設置可以靈活安排的空間更有利于后期住戶入住時對空間的安排。

3）對存儲空間以及晾曬空間的需求。存儲和晾曬是每個家庭必不可少的，然而在調研中，由于公租房設計不夠精細，沒有考慮到住戶這方面的需求，因而造成生活的不便。在此次改造研究中，將會考慮這兩個空間的設置。

4）特殊群體對于特殊使用空間改造的需求。由于公租房面向的群體還有一些老年人和殘疾人，原來的公租房通過調研，很少考慮到后期改造等事宜。因而本次改造還將考慮特殊人群使用時的改造需求。

2.2“大改小”面臨的困難

大戶型改造成小戶型涉及到結構，設備，水電，經濟，空間等一系列問題，從適應性角度來保障空間的可利用性和舒適性是關鍵。

1）從住戶角度，應當滿足最基本的需求層次的要求，在合理分割戶型的前提下保障兩個住戶的生活空間，以及滿足最基本的房間通風采光等需求。

2）從經濟角度，應當從結構設備空間等角度最大效率的利用原來的衛生間，廚房等管線較多的空間，并且使得改造后的兩戶或者三戶在衛生間和廚房的配置上更加的節省優化。

3）從空間角度，應當分割空間讓空間更加靈活和人性化，讓生活在其中的百姓感到方便與舒適。

2.3現有戶型樣圖

呼市現有戶型的戶型模式多為三室兩廳模式的140平左右的戶型，一梯兩戶一梯三戶和一梯四戶的單元式住房。廚房和衛生間的分布多有規律性，總結出戶型模型。

3 基于SAR理論的適應性改造策略

3.1 SAR理論

20世紀60年代，荷蘭著名建筑師約翰哈布瑞肯提出了一個住宅建設的概念，稱其為“骨架支撐體”理論，并與荷蘭幾位建筑師籌集資金，開辦了建筑師研究會（STICHING ARCHITECTEN RE-SEARCH）簡稱SAR。哈布瑞肯于1965年在荷蘭建筑師協會上首次提出設想，將住宅分為支撐體和可分體兩個部分，此后研究會又對此提出了一整套理論和方法，即SAR理論。他們主張居住者對其居住環境有決定權，居住者參與住宅的建設過程，從而能在同一個骨架下創造出靈活多樣的空間組合。因此，住宅建設不再千篇一律，不同的人都能找到合適的建筑空間與環境。

3.2大戶型適應性改造中的支撐體策略以及可分體策略

SAR理論的鮮明特征就是在住宅設計的過程中將不同的住宅都分為“支撐體”骨架和“可分體”兩個范疇。支撐體是固定的范疇，是住戶不能隨意改動的部分，而可分體是住戶擁有決策權的部分。支撐體是固定不能隨意改變的，就將要對其進行改造的大戶型來說，支撐體確定了它的結構形式，套內面積，陽臺的形式，套內固定的衛生間廚房的位置等；可分體是自由靈活的，是由空間的物質實體，例如墻和隔斷等以及其連接構件組成，可由住戶按照其生活方式居住需求在建筑師，室內裝飾師和各專業工程師的協助下完成。

本文涉及的大戶型空間改造成適應公租房需求的小戶型空間的改造方法傳承了SAR理論的建設思想，力圖以人為本，正確處理好大空間對小空間的轉換，協調居住空間與居住需求之間的關系，探索小空間公租房的適應性可能與精細化可能。從而滿足不同人群對美好生活的需求。在設計程序上也遵循SAR理論，將住宅的建造過程分為支撐體和可分體兩個部分，分別提出大戶型空間改造為小戶型空間的支撐體策略和可分體策略。

支撐體策略，即將大面積商品房的支撐體部分進行劃分，并重新規劃劃分后兩戶的新支撐體部分，劃分原則一是盡量保證劃分以后的可使用空間大而完整，二是盡量少的改動原住戶的支撐體部分從而減少施工量。可分體策略即將分割出的大空間進行靈活劃分，以滿足住戶對公租房的各種需求。

3.3根據支撐體策略和可分體策略提出3種可能的分割方案

按照“直線”分割和“折線”分割以及公共廚房的探索考量，設計出三種分割方案。方案1是“直線”分割方案，如果采光通風允許的情況下，這種分割方式的優點是工程量小，砸墻少，衛生間廚房的位置改動小。缺點在于A戶型得重新規劃廚房且如果戶型朝向不允許的情況下，采光通風會受很大影響。方案2是“折線”分割方案克服方案1的缺點，兩戶的采光與通風分配相對均勻，且可以較為充分利用原有的廚房衛生間以及隔墻。缺點在于A戶型要重新規劃廚房以及衛生間。方案3是鑒于方案1與方案2要重新規劃A戶型廚房的情況，將原有套內入口附近的廚房規劃成為公共廚房，如此，只需要在AB兩戶分別設置一個開放廚房即可。基于支撐體策略和可分體策略，這三種劃分方案對大面積戶型做了基本的分割。

4 總結和展望

目前將大面積庫存商品房改造為公租房消化的舉措少之又少，好的改造辦法能夠給國家和開發商以及老百姓帶來福利。此篇文章對大戶型商品房改造提出了3種可能的方案，以后還將結合實際庫存戶型運用此三種分割方法對大面積戶型進行具體改造，并從住宅精細化設計及適應性的角度對公租房的細節進行進一步剖析。

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