謹防二手房交易中的無權代理

□陶 然 聶 龍

近日，南昌市西湖區人民法院審結了一起因無權代理引起的房屋買賣合同糾紛。

原告李某與被告王某簽訂了一份《南昌市城市房屋存量房買賣居間合同》，合同約定：原告購買被告王某代理的其母親趙某所有的位于南昌市西湖區某小區的一套房屋，若被告未取得其母親趙某的授權則應向原告賠償3萬元。合同簽訂后，原告依約向被告交付了5萬元定金。但被告王某遲遲不與原告簽訂房屋買賣合同。后被告王某告知原告其未取得其母親趙某授權，不能繼續履行案涉合同項下的義務。于是，原告李某向法院提起訴訟，請求被告王某承擔違約責任。

法院認為，無權代理人簽訂的合同是否屬于效力待定的合同，關鍵是要看無權代理合同事后是否被追認，如果事后被追認了，那么該合同就由無權代理變為了有權代理，該合同直接約束被代理人，及合同的權利義務由被代理人享有和承擔；如果未被追認，對被代理人不發生法律效力，由行為人及無權代理人承擔法律責任。本案被告王某因未取得其母親趙某的授權，最終導致履行不能，應承擔相關的違約責任。故法院判決被告賠償原告3萬元，并返還定金5萬元。

【點評】1.在二手房交易中，如果對方是代理人，一定要對方出具充分的證據證明其代理權限，最簡單也是最直接的方法就是要對方出具業主簽字的且授權內容明確的《授權委托書》，并且要保管好該材料。2.要求代理人出示房產證原件以及業主的身份證明等，防范代理人無權代理，或因房價上漲業主故意以不知情為由拒絕賣房。3.即使代理人和業主是親屬關系，如配偶、父母、子女關系也不意味著其就有代理權，能證明其有代理權的材料只有業主出具的《授權委托書》。