一房多賣糾紛中物權(quán)優(yōu)先取得原則

黃文熙

（611130 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院 四川 成都）

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，相關(guān)法律和市場制度也在不斷完善，有力促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。然而，在房屋買賣的交易的實(shí)際操作中，涌現(xiàn)了許多問題，他們也越變復(fù)雜，成為影響房地產(chǎn)交易的重要影響因素。其中，一房多賣的問題層出不窮，需要我們加以重視，如果沒有合理、公正解決一房多賣糾紛，會引發(fā)許多矛盾，并會對公序良俗產(chǎn)生沖擊。其合理解決不僅可以促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，還對保障人民群眾的物權(quán)、債權(quán)發(fā)揮著重要的作用。所以，在已有的歷史經(jīng)驗(yàn)與借鑒之下，一房多賣糾紛中物權(quán)優(yōu)先取得原則值得我們認(rèn)真的思考，并且需要健全以公平為核心原則的法律保護(hù)制度，加強(qiáng)對個人財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)。其中，物權(quán)有限取得原則在某種程度上對該問題的解決發(fā)揮著重要的作用。

一、物權(quán)優(yōu)先取得原則

物權(quán)優(yōu)先效力，是指物權(quán)相互間的優(yōu)先效力，是指依物權(quán)效力的強(qiáng)弱。而在不同情況下，物權(quán)優(yōu)先取得原則是不一樣的。

（一）物權(quán)與債權(quán)沖突：“不動產(chǎn)物權(quán)登記生效”原則

在一房多賣糾紛中，如果雙方只簽訂了合約，沒有進(jìn)行物權(quán)的形式轉(zhuǎn)讓，法律會優(yōu)先保護(hù)物權(quán)，即保護(hù)房屋的實(shí)際所有權(quán)人，而債權(quán)人的損失只能通過《合同法》進(jìn)行救濟(jì)。

根據(jù)《物權(quán)法》第十四條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！钡谑鶙l規(guī)定“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理?！倍即_立了“不動產(chǎn)物權(quán)登記生效”的原則。并且依照物權(quán)法理論，動產(chǎn)和不動產(chǎn)物權(quán)公示方法是不同的，動產(chǎn)的所有權(quán)取得以交付和占有為標(biāo)志，不動產(chǎn)所有權(quán)取得以登記為準(zhǔn)。所以，不動產(chǎn)以登記為要件。

當(dāng)物權(quán)與債權(quán)發(fā)生競合時，優(yōu)先保護(hù)物權(quán)。在一房多賣糾紛中，多方購買了該房產(chǎn)，如果有一方進(jìn)行了登記，則該房屋所有權(quán)屬于進(jìn)行登記的一方。已經(jīng)辦理商品房過戶登記手續(xù)的買受人的房屋所有權(quán)要求應(yīng)予支持。

（二）物權(quán)之間的優(yōu)先效力：物權(quán)成立在先的取得所有權(quán)

學(xué)術(shù)界有人認(rèn)為在法律沒有明確規(guī)定物權(quán)之間的優(yōu)先效力時，適用“先來后到”規(guī)則，即物權(quán)的設(shè)立遵循時間在先，權(quán)利在先的規(guī)則，先成立的物權(quán)優(yōu)先于后成立的物權(quán)。在一房多賣糾紛中，若買房者們均未辦理商品房過戶登記手續(xù)和預(yù)告登記手續(xù)的，則物權(quán)成立在先的，取得所有權(quán)。從一般原則上講，先成立的物權(quán)的效力要優(yōu)先于后成立的物權(quán)，即先成立的物權(quán)效力較強(qiáng)，后成立的物權(quán)效力較弱。這樣的處理有利于促進(jìn)公平交易，是對民法的基本原則即誠實(shí)信用原則的堅(jiān)持。

二、善意第三人在物權(quán)取得方面的規(guī)定

《物權(quán)法》中的第106條，則規(guī)定了善意取得制度。善意第三人，通常指的是合同雙方當(dāng)事人以外的人稱為第三人，該第三人不知道法律關(guān)系雙方的真實(shí)情況，是不知占有人為非法轉(zhuǎn)讓而取得原物的第三人。根據(jù)我國法律規(guī)定，不動產(chǎn)以登記為要件，沒有登記不得對抗善意第三人，所有權(quán)人不得請求善意第三人返還原物。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中第8、第9及第10條規(guī)定的內(nèi)容與一房多賣糾紛案件的處理有關(guān)，其中提到無效合同的情況有兩種，一種是出賣人故意隱瞞合同標(biāo)的物為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)而就該房屋簽訂的合同無效。

另外，出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致在先購房人無法取得房屋，經(jīng)在先購房人請求，可以確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效。此時第三人就不屬于善意第三人，法律不予保護(hù)。例如，在一房多賣糾紛中，如果出賣人甲與第三人乙惡意串通，導(dǎo)致先購房人丙無法取得房屋的，則乙不為善意第三人，甲乙之間合同無效。

三、預(yù)告登記在物權(quán)取得的效力

根據(jù)《物權(quán)法》第二十條，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！笨梢?，當(dāng)多個買房人沒有辦理登記手續(xù)的，支持辦理預(yù)告登記的人的請求。

四、沒有取得房屋所有權(quán)的其他買房者的權(quán)益保護(hù)

若在一房多賣中，其他買房者沒有取得房屋所有權(quán)時，應(yīng)如何保護(hù)他們的權(quán)益呢？根據(jù)《合同法》第54條規(guī)定，“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。當(dāng)事人請求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷。”

可見，在一房多賣糾紛中，交付了房費(fèi)卻沒有取得房屋所有權(quán)的損害方，有權(quán)請求合同變更或者撤銷，讓賣房者歸還不當(dāng)?shù)美⑻崞鹌渌`約的賠償，在這類情況中，用合同之債的形式對其他購房者的權(quán)益給予保護(hù)。

五、總結(jié)

在現(xiàn)實(shí)生活中的一房多賣糾紛，應(yīng)該就具體問題具體分析，結(jié)合《物權(quán)法》《債權(quán)法》《合同法》等有關(guān)法律和基本原則，在不同條件下，適用不同的物權(quán)優(yōu)先取得原則。