淺談房地產企業(yè)財務管理問題與對策

朱斌

摘要：近十多年來，隨著經濟全球化不斷加強，我國與世界經濟的聯(lián)系也越來越緊密，我國的房地產行業(yè)在這種大環(huán)境下，順應時代潮流，在與相關政府機關、業(yè)務關聯(lián)企業(yè)、和銀行等金融機構以及其他市場參與者在相互協(xié)作中不斷的發(fā)展壯大。與此同時，伴隨著房地產行業(yè)的快速發(fā)展，房地產企業(yè)的內部管理環(huán)節(jié)也暴露出許多問題，特別房地產企業(yè)中的財務管理環(huán)節(jié)。房地產企業(yè)要實現(xiàn)可持續(xù)的健康發(fā)展，提高自身在市場上的競爭能力，必然要加強財務管理。本文在分析房地產企業(yè)財務管理的重要性基礎上，深入探討了當前房地產企業(yè)財務管理存在的問題，并針對性的提出了完善房地產企業(yè)財務管理的對策措施。

關鍵詞：房地產企業(yè)；財務管理；預算管理

財務管理是指在一定的目標水平下，關于資產的購置、資本的融通、現(xiàn)金流的管理及利潤分配等一系列管理過程。作為目前國民經濟支柱的行業(yè)，房地產企業(yè)的財務管理在企業(yè)管理中起著更為重要的作用。因此，應根據(jù)房地產行業(yè)的特點，重點抓好外部融資管理、內部合同管理、內部成本控制以及預算管理等重大環(huán)節(jié)，并在這些工作中將相關的管理工作結合考慮，共同平衡，齊抓共進，才能使房地產企業(yè)財務管理進一步完善，進而為轉化成企業(yè)的經濟效益提供保障。

一個具有核心競爭力、經濟效益好的房地產企業(yè)必然具備較高水平的財務管理，但是，當前大多數(shù)房地產企業(yè)還在延續(xù)上世紀的財務管理理念，日常的經營活動根本沒有讓財務管理參與起來，無視、忽視財務管理在企業(yè)日常運營中的重要性，在財務管理方面存在嚴重的認識問題，因此，只有認識到財務管理在企業(yè)運營的作用所在，加強財務管理意識。依據(jù)自身的經營目標制定相應的財務管理制度，才能更好的配合企業(yè)的經營活動，保障企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。

一、當前房地產企業(yè)財務管理存在的問題

（一）財務管理理念滯后

房地產市場的快速擴張，對房地產企業(yè)財務管理的要求只能是不斷提高，但是我國房地產企業(yè)財務管理觀念上延續(xù)了上世紀九十年代財務管理觀念的思路，對時間價值、邊際成本、風險價值、機會成本等財務管理指標概念運用依然沒有意識到，照樣沿用以前的管理模式，甚至許多民營企業(yè)的財務管理人員與企業(yè)管理人員存在家族關系，在這樣的企業(yè)中往往使得財務管理制度過于簡單化和形式化，相關的制度設置形同虛設，既沒有約束力，也沒有執(zhí)行力，最后的結果只能是財務管理中的財務預測、財務決策、財務控制、財務計劃和財務分析等財務工具完全流于形式，無法發(fā)揮出其應有的作用，進而導致房地產企業(yè)的財務管理工作完全是個附屬品，財務管理工作只停留在記賬、報賬這種表面的管理模式中，沒有參與到企業(yè)經營管理當中，沒有一個管理方向，這樣落后的管理模式既有礙于房地產企業(yè)的發(fā)展，也不符合當下市場經濟的發(fā)展要求，缺乏對企業(yè)的風險控制管理，又沒有關注到企業(yè)運營中存在的財務風險。

（二）財務管理制度缺失

房地產企業(yè)的財務管理制度存在缺失，尤其是內部管控機制往往要么沒有，要么形同虛設。目前我國許多房地產企業(yè)管理層不重視企業(yè)內部制度建設，在制定制度時不注重科學性與合理性，甚至部分企業(yè)出現(xiàn)一人多職現(xiàn)象，沒有做到授權審批以及不相容崗位相互分離，這樣極容易造成員工職權被濫用，一人多職的情況下有些相互制衡的崗位被集中在一個員工手中，內控過程中的必要監(jiān)管絲毫發(fā)揮不了作用。雖然近些年來財務管理制度也在不斷的強化，但存在的問題還是比較嚴重，許多重要的環(huán)節(jié)仍然得不到管理層的重視，特別是企業(yè)內部控制管理制度建設上明顯不足，一些重要的環(huán)節(jié)沒有配置相應的監(jiān)督部門和人員。粗糙的管理模式往往造成項目完工后無法提供有效的數(shù)據(jù)對企業(yè)的財務狀況進行科學的分析和評價。雖然有些企業(yè)里設置了財務監(jiān)管部門，但在實際操作中，監(jiān)管部門和監(jiān)管責任人并沒有承擔起責任來，監(jiān)管規(guī)章制度形同虛設。很多企業(yè)由于監(jiān)督機制不夠完善，在房地產項目開發(fā)過程中，會存在一些人為因素的原材料浪費現(xiàn)象。因此，健全企業(yè)的財務管理制度，加強管理對于企業(yè)提高效益及更好的運轉都有很大的幫助。

（三）財務預算工作不到位

企業(yè)的財務管理部門，在編制財務預算時，由于沒有結合業(yè)務部門實際運營過程中可能發(fā)生的情況來進行科學的預算，往往會偏離房地產企業(yè)日常運營的實際，因此，企業(yè)在日常運營過程中執(zhí)行預算指標時，就會出現(xiàn)與預算數(shù)據(jù)存在差異，甚至差異很大的情況。一些實際運營成本也脫離預算執(zhí)行標準，實際發(fā)生的費用往往會超出預算標準。這就是企業(yè)管理層對預算工作不重視的結果，數(shù)據(jù)來源不科學，不可靠，沒有考慮企業(yè)的發(fā)展目標，也沒有充分了解市場行情，在預算編制過程中數(shù)據(jù)提供不嚴謹，實際操作中隨意增加預算，并且在預算執(zhí)行過程中，也沒有專門的部門進行跟蹤評價執(zhí)行情況，無法對企業(yè)的日常運營中發(fā)生的成本費用起到監(jiān)督管理作用。

（四）財務管理人員水平有限

目前許多房地產企業(yè)的財務管理人員仍然使用傳統(tǒng)的管理方法和管理手段，已經完全適應不了新時代的發(fā)展需求。近些年來我國房地產行業(yè)的迅速擴張，對財務管理工作所提出的要求越來越專業(yè)化，企業(yè)財務管理部門的職能也越來越重要，然而，許多企業(yè)的財務管理人員的能力有限，專業(yè)水平低下，只具備初級水平的財務管理理論，業(yè)務掌握不太熟練，已經很難適應目前的房地產發(fā)展需要。

（五）資金規(guī)劃沒發(fā)揮到作用

房地產企業(yè)屬于資金需求量大的企業(yè)，在進行房地產開發(fā)的過程中都需要使用大量資金，因此，如何保證房地產開發(fā)過程資金流的順暢是房地產企業(yè)要面臨的重要問題，直接關系到房地產企業(yè)的生死存亡。目前房地產企業(yè)最主要的籌資方式是銀行貸款，其他還有發(fā)行債券等，但是，隨著這兩年國家對房地產企業(yè)的管控力度越來越大，許多房地產企業(yè)籌措資金的難度也越來越大，籌資的成本也在不斷的提高，這無疑給房地產企業(yè)的發(fā)展造成了很大障礙。尤其加上房地產開發(fā)過程中面臨的各種變動，更顯得財務管理的重要。

二、完善房地產企業(yè)財務管理的對策措施

（一）完善財務管理制度

房地產企業(yè)財務管理機制的完善，首先，要以國家的相關法律法規(guī)為依據(jù)，然后再結合企業(yè)自身的具體財務工作情況，有目標、有針對性的制定適合企業(yè)運營管理的合理有效的財務管理工作機制。其次，要有意識的去培養(yǎng)、提升財務管理人員的業(yè)務水平，加強財務管理執(zhí)行力度，使房地產企業(yè)的財務管理工作在崗位分工上更加明確，職責內容上更加細化。讓財務管理人員依據(jù)企業(yè)制定的財務管理制度嚴格規(guī)范操作，在規(guī)定的制度上進行財務管理活動。最后，要不斷強化企業(yè)財務管理制度的建設，認真研究分析房地產行業(yè)市場環(huán)境動向，聯(lián)系企業(yè)的自身發(fā)展規(guī)模和方向，科學的制定出一套切實可行的財務管理制度，實實在在的為企業(yè)經營發(fā)展提供保障，聯(lián)系房地產行業(yè)發(fā)展經驗告訴我們，只有財務管理的水平不斷提升的房地產企業(yè)，才能保證房地產企業(yè)的經濟效益穩(wěn)步提升。

（二）統(tǒng)一預算管理認識

財務管理中的預算管理是房地產企業(yè)實現(xiàn)經濟效益管理的基本手段，通過房地產項目開發(fā)前的財務預算統(tǒng)一調度房地產項目開發(fā)的方向、資金需求、必要的后勤保障等并依據(jù)這些不同方面制定具體解決方案，只有盡可能準確的預測房地產項目資金投入及運營過程中可能發(fā)生的情況，才能將企業(yè)在開發(fā)過程中遇到的問題合理有效的解決，才能保證房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，因此，為了做到預算工作更有效的指導實際運營過程中的工作，財務管理人員必須統(tǒng)一預算管理認識，強化預算工作組織意識，讓具體的業(yè)務部門認識到預算管理工作對企業(yè)未來發(fā)展的重要性，讓具體的預算編制部門在細節(jié)內容上重視起來，科學嚴謹?shù)募毣恳画h(huán)節(jié)可能存在和發(fā)生的費用，保證項目預算管理對企業(yè)的運營真正的發(fā)揮作用和功能。房地產企業(yè)預算管理的開展，要將預算管理和企業(yè)戰(zhàn)略目標相結合，轉變企業(yè)對財務管理部門的傳統(tǒng)認識，積極督促各業(yè)務部門認真配合財務管理部門工作，切實有效的完成了整個企業(yè)的預算管理工作。

（三）財務管理人員業(yè)務水平的提升

房地產企業(yè)在財務管理人員的工作崗位上，應該集中一些有財務管理工作經驗的人員，這樣工作起來往往事半功倍，在日常工作中，也要不斷加強向他們闡述財務管理的重要作用，認識到自身的崗位職責對企業(yè)運營的重要性，樹立起財務管理工作的責任感。同時，注重專業(yè)化管理，明確分工。另外，加強組織培訓，可以經常組織財務管理人員參加一些外部專業(yè)的財務管理方面的機構培訓，也可以邀請一些財務管理方面的專家來企業(yè)進行培訓，并且不定期組織財務管理人員考核評比，對考核結果適當給予一定獎懲，多種形式的促使財務管理人員專業(yè)水平的提高，保證財務管理工作的順利開展。

（四）加強資金規(guī)劃管理

房地產企業(yè)在項目開發(fā)中需要的資金很大，從始至終都圍繞資金在運轉，房地產企業(yè)資金鏈的合理管控與否是影響房地產企業(yè)持續(xù)發(fā)展重要因素。因此，要做好對資金的風險管理，必須從以下幾個方面著手。首先，做好誠信管理，我國房地產行業(yè)開發(fā)項目的資金來源主要是銀行貸款，假設一個企業(yè)誠信度高，那么就容易從銀行里貸出資金來，甚至達到一定的信用級別，銀行可能還愿意發(fā)放無需擔保的信用貸款，充足的資金來源對房地產企業(yè)運營發(fā)展影響是重大的，企業(yè)的對外誠信至關重要，所以財務管理人員要及時關注企業(yè)與銀行的資金往來，做好按期付息還貸工作；其次，要做好企業(yè)內部經營產生的現(xiàn)金流管理，由于房地產企業(yè)開發(fā)周期過長，因此，必須要加強日常資金的管理，例如，應收賬款、應付賬款等；應收賬款要及時收回，對于應付賬款要爭取合理的延長信用期等；最后，還要加強對成本的管理，房地產企業(yè)在開發(fā)過程中，需要購買大量原材料，在這個過程中要嚴格進行成本控制，杜絕浪費。

綜上所述，現(xiàn)階段房地產企業(yè)的財務管理工作仍然存在很多不足，在管理理念、管理制度、管理工作、管理人員上都需要與時俱進，轉變思想，抓住機遇大踏步的改善和提升。企業(yè)發(fā)展的終極目標就是企業(yè)價值的最大化，而房地產企業(yè)現(xiàn)行的財務管理工作根本沒能和房地產行業(yè)發(fā)展進度相匹配，企業(yè)要想實現(xiàn)這個目標同時，在財務管理工作方面必須決心改革，在日常工作中加強監(jiān)督管理力度、提升財務預算工作、擴大融資渠道、建立資金結算中心、提高財務管理人員水平都是提高房地產企業(yè)財務管理能力的有效對策。

參考文獻：

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