公共租賃住房發展研究

蘭廷蓬

摘要：經過多年的發展，我國的公共租賃住房保障體系不斷完善，很大程度上滿足了城市“夾心層”的住房需求，但在實際操作中也存在一些問題。通過對杭州市公共租賃住房發展的分析，以小窺大，可以提供一些有益的經驗和啟示。

關鍵詞：住房保障；公共租賃住房；杭州市

社會保障是國家治理體系的重要構成部分，而住房保障則在整個社會保障體系中扮演著舉足輕重的角色。構建合理的住房保障體系，滿足人民群眾的基本住房需求，實現全體人民“住有所居”的社會目標，既是一項重要的民生問題，也是國家政府職能的基本體現。自新中國成立以來，我國的住房制度從政府直接調控下的福利住房模式，轉向政府間接調控下的市場化供給模式，最后到住房保障和住房市場并重供應模式。1994-2007年，我國基本形成了以經濟適用房、廉租房和住房公積金為主體的社會保障體系。但是2003年以來，由于城鎮化速度加快、人民收入水平提高、全球流動性過剩、投資渠道狹窄和地方政府土地財政等多種因素的影響，房價呈現快速上漲的趨勢，中等偏低收入家庭以及新就業大學畢業生、外來務工人員等“夾心層”群體的住房困難問題日益突出。加大住房保障，解決這部分人群的基本住房需求，已經成為實現社會和諧發展目標下的政府必須面對的重要民生問題。而大力發展公共租賃住房，正是完善城市住房保障體系、發展多層次住房租賃市場、多渠道解決城市中等偏下收入居民階段性住房困難、實現“住有所居”目標的有效手段。

一、我國的公共租賃住房政策

2009年，在借鑒國外公共住房政策，總結深圳、廈門等城市租賃型保障住房發展經驗的基礎上，公共租賃住房開始在全國范圍內大力推行。2010年6月8日，住建部、發改委、財政部等七部委聯合發布《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，對加快發展公共租賃住房的租賃管理、房源籌集、政策支持等方面提出指導意見，將公共租賃住房提升到新的高度。2013年，住建部等公布《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》。2016年3月國務院頒布的《國民經濟和社會發展第十三個五年（2016-2O2O）規劃綱要》明確指出，要“統籌規劃保障性住房、棚戶區改造和配套設施建設，確保建筑質量，方便住戶日常生活和出行。多渠道籌集公共租賃房房源。實行實物保障與貨幣補貼并舉，逐步加大租賃補貼發放力度。把公租房擴大到非戶籍人口，實現公租房貨幣化”。2017年，十九大報告中關于“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的改革導向更是家喻戶曉。

二、杭州市公共租賃住房發展

（一）發展現狀

近年來，杭州市將構建“杭州模式”保障性住房體系作為解決新就業大學畢業生、外來務工人員等城市“夾心層”群體的住房困難，構建和諧社會的重要舉措，住房保障工作一直走在全國前列。

從2004年開始，為了解決新畢業大學生和外來務工人員的住房需求，杭州市各區就著手進行“兩項公寓”的建設。2005年杭州市開始探索建立經濟租賃住房制度。2009年2月，杭州市出臺了《杭州市區經濟租賃住房管理辦法（試行）}），11月開展了面向“夾心層”的經濟租賃住房試點，12月市本級第一個公共租賃住房項目在半山田園地塊開工建設。2010年，杭州市通過購置、調劑等方式在市區多個地塊落實了約171畝土地用于市級公共租賃房房源建設。2011年，杭州率先在全國實施商品住宅出讓用地配建公租房政策，在《關于進一步做好房地產市場調控工作的實施意見》中明確“2011年商品住房供地總量中安排10%的土地用于建設或配建保障性住房”。根據《杭州市公共租賃住房建設租賃管理暫行辦法》，2011年11月，杭州市原有的市本級經濟租賃住房和區級兩項公寓更名為公共租賃住房，納入統一管理。隨后《杭州市公共租賃住房租賃管理實施細則》《杭州市公共租賃住房建設租賃管理暫行辦法》《杭州市區違規申請經濟適用住房收回及補差價操作規程》等一系列政策的出臺使得杭州市的公共租賃住房保障體系更加具體和完善。

杭州市公共租賃住房的申請對象主要是城市中等偏下收入住房困難的家庭、新就業大學畢業生、創業人員三類群體。針對不同的“夾心層”群體，杭州市政府制定了嚴格的準入標準，且房源分配主要實行輪候制度，通過公開方式產生選房順序號，根據房源數量確定選房人員數量。相較于租賃市場上的租金，公共租賃房的租金確定主要是根據中等偏下收入群體等的收入水平制定的，并根據土地等級不同實行差別化租金。此外，公共租賃住房根據不同的土地等級，對低收入住房困難家庭根據其申報的年度收入情況給予一定的租金減免。為了解決公租房供不應求的情況，杭州市政府于2016年全面實施公租房貨幣化補貼，擴大公租房的保障范圍，實現“應保盡保”。

（二）存在的主要問題

雖然杭州市的公共租賃住房保障體系己發展的較為完備，最大限度的保障了城市“夾心層”群體的住房需求，但在實際操作中仍存在一些問題，如政策條件較多、申請門檻較高、手續繁多，公租房多位于城市邊緣、交通不便，周邊配套設施不完善、缺少商業配套和教育醫療機構，小區物業管理水平不能滿足居民需求等等。

三、結語

公共租賃住房作為一項實現“住有所居”的惠民工程，對于滿足城市住房困難人群的基本住房需求、改善民生、促進社會和諧穩定具有重要意義。結合杭州市的經驗，本文對我國公共租賃住房發展提出以下建議：（1）完善住房租賃市場，大力開展公共租賃住房建設，優化住房支持政策，建立法律保障體系，發展金融保障體系；（2）提高公共租賃住房質量，改善交通條件，增加周邊配套設施，提高物業服務質量等；（3）定期對租戶滿意度進行科學測評，推動公共租賃住房保障體系不斷優化完善。

參考文獻：

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[3]李培.經濟適用房住戶滿意度及其影響因素分析——基于北京市1184位住戶的調查[J].南方經濟，2010，28（4）：15-25.