探討城市土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場的影響

武紹勇

摘要：房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近十幾年的快速發(fā)展，已逐漸成為影響我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。與此同時(shí)，也出現(xiàn)了投資規(guī)模過大、房價(jià)過高、供給結(jié)構(gòu)和市場結(jié)構(gòu)不合理等問題。為了解決這些問題，我國的財(cái)政和貨幣政策的調(diào)控效果沒有達(dá)到預(yù)期，迫切需要找到更有效的政策措施來加強(qiáng)調(diào)控。我國的土地歸國家所有，國家控制土地市場。土地政策作為一種非傳統(tǒng)的宏觀調(diào)控政策，正逐漸成為國家宏觀調(diào)控的工具之一。通過分析房地產(chǎn)市場與土地供給市場的特點(diǎn)和關(guān)系，有利于為政府決策提供合理的依據(jù)。這對(duì)于促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展也具有重要意義。

關(guān)鍵詞：城市土地供應(yīng)；房地產(chǎn)市場；影響

住房和土地在社會(huì)資源中占有非常重要的地位，土地具有不可再生性的特點(diǎn)。我國城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而對(duì)城市土地資源供給提出了更高的要求。房地產(chǎn)和土地由于自身的特點(diǎn)緊密聯(lián)系在一起，房地產(chǎn)市場的價(jià)格和數(shù)量受土地供應(yīng)方式、價(jià)格和數(shù)量等多方面的影響。城市土地資源供給價(jià)格的持續(xù)上漲等因素導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價(jià)格不合理增長，使得城市房地產(chǎn)價(jià)格居高不下。通過深入分析城市土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場的影響，不僅能夠?yàn)榇龠M(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展提供相應(yīng)的決策依據(jù)，還能夠使房地產(chǎn)調(diào)控的理論體系更加完善。對(duì)我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展來說具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。

一、我國房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)

我國房地產(chǎn)市場作為市場體系的重要組成部分，具有價(jià)值規(guī)律、競爭規(guī)律和供求規(guī)律的作用和要求等市場經(jīng)濟(jì)一般規(guī)律，但也具有與一般商品市場不同的特點(diǎn)。

（一）不完全競爭

我國房地產(chǎn)市場的供給受政府土地政策的影響。房地產(chǎn)企業(yè)還沒有自由進(jìn)入和退出市場的主動(dòng)權(quán)。市場還具有信息的不透明性和競爭的外部性。因此，我國的房地產(chǎn)市場仍然是一個(gè)不完善的市場，政府需要不斷對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行合理，以確保房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

（二）供求關(guān)系的特殊性

由于土地資源的稀缺性，其供給彈性幾乎為零，房屋本身是固定商品，但它也是刺激貨幣通貨膨脹和流動(dòng)的最有力的商品。因此，房地產(chǎn)市場價(jià)格主要取決于需求的變化。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)高投入、低周轉(zhuǎn)、長周期的產(chǎn)業(yè)，一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)周期一般為1-3年，這使得房地產(chǎn)的供給相對(duì)于需求具有一定的滯后性。在短期內(nèi)，房地產(chǎn)供給不能對(duì)需求的變化立即作出反應(yīng)和調(diào)整，但從長遠(yuǎn)來看，需求變化對(duì)房地產(chǎn)供給的影響將逐漸顯現(xiàn)。

（三）政策敏感性

房地產(chǎn)是人類從事社會(huì)生產(chǎn)和發(fā)展不可缺少的生存資料和重要的生產(chǎn)資料。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定與否直接反映了最大的民生問題。因此，國家和地方政府都特別關(guān)注房地產(chǎn)市場的發(fā)展，不斷采取土地政策、財(cái)政政策、稅收政策、投資政策等不同的調(diào)控措施，保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展。然而，在當(dāng)前這種市場機(jī)制尚未成熟的情況下，政策的變化往往導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的波動(dòng)。

二、我國城市土地供應(yīng)特點(diǎn)

在現(xiàn)行土地供給制度下，我國城市土地供給具有以下特點(diǎn)：

（一）政府對(duì)土地供應(yīng)的壟斷

在我國，城市土地歸國家所有。《土地儲(chǔ)備管理辦法》規(guī)定，城市土地由市、縣人民政府土地資源管理部門統(tǒng)一組織供地。無論是國有土地所有者還是集體土地所有者，土地都是通過城市土地儲(chǔ)備中心轉(zhuǎn)讓的。這種政府壟斷土地一級(jí)市場的土地供給機(jī)制決定了政府在土地市場中的主導(dǎo)地位。

（二）土地用途

根據(jù)國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》的規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂、商品房等商業(yè)用地必須通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式出售。“出價(jià)高者得之”已成為土地市場確定土地所有權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)。另外地方政府也有提高物價(jià)的動(dòng)機(jī)，在各種因素的推動(dòng)下，地價(jià)持續(xù)上漲。為了抑制地價(jià)，各地紛紛推行“綜合評(píng)標(biāo)”和“限房價(jià)、競地價(jià)、限地價(jià)、競政策性住房面積”等政策措施，然而，由于他們沒有從根本上觸及關(guān)鍵點(diǎn)，通常未能達(dá)到期望的結(jié)果。

（三）土地供給雙軌制

在我國，土地資源配置仍然存在雙軌制，即土地有償利用和行政劃撥配置并存的現(xiàn)狀。國家機(jī)關(guān)辦公空間和各項(xiàng)社會(huì)公共事業(yè)用地仍以土地劃撥的方式分配。目前，土地出讓大多是基于土地招投標(biāo)、拍賣和掛牌出讓的方式。但是，只依據(jù)土地使用權(quán)設(shè)定標(biāo)的和以土地使用權(quán)價(jià)格作為土地出讓的唯一標(biāo)準(zhǔn)，必然導(dǎo)致土地交易價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成本。在地方政府追求高地價(jià)轉(zhuǎn)讓土地和一些開發(fā)商競價(jià)不合理的情況下，土地市場價(jià)格與實(shí)際價(jià)值存在較大的偏差。雙軌制土地供給制度的存在不利于提高土地利用效率，不利于土地的租賃和尋租，不利于土地的統(tǒng)一規(guī)劃利用和土地收益的合理分配。

三、土地供應(yīng)政策與房地產(chǎn)市場的關(guān)系

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在完全競爭的房地產(chǎn)市場中，由于價(jià)格和競爭等市場機(jī)制的作用，開發(fā)商和消費(fèi)者在最大化自身利益的過程中自愿達(dá)成雙方都能接受的合同。房屋價(jià)格已經(jīng)達(dá)到平衡，在市場機(jī)制這只“看不見的手”的調(diào)整下，稀缺資源得到了合理配置。然而，我國房地產(chǎn)市場是一個(gè)不完全開放競爭的市場，實(shí)現(xiàn)充分競爭的條件并不具備。這就決定了政府仍然需要運(yùn)用政策之一工具不斷規(guī)范房地產(chǎn)市場。開發(fā)商在土地收購中受地方政府土地轉(zhuǎn)讓計(jì)劃的限制，需要花時(shí)間進(jìn)行審批和籌集資金。此外，市場上的消費(fèi)者對(duì)住房的要求越來越高，而且房地產(chǎn)市場存在供應(yīng)短缺的現(xiàn)象，推高了房價(jià)，導(dǎo)致市場自動(dòng)調(diào)控失靈。市場力量不能滿足公眾日益增長的需求的現(xiàn)象。政府可以通過增加普通商品房的土地供應(yīng)，增加房源，緩解供求矛盾，穩(wěn)定房價(jià)，從而控制房價(jià)的過度上漲。它還可以通過限制土地的用途來增加土地的有效利用率。

四、城市土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場的影響

鑒于土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要影響，結(jié)合城市土地供應(yīng)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點(diǎn)及二者之間的關(guān)系，從以下幾個(gè)方面分析了城市土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場的影響：

（一）土地供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)市場的影響

城市土地資源問題日益突出，對(duì)房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的影響，而城市土地供應(yīng)量的變化也容易引起房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動(dòng)，反映了城市土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的重要影響。我國的房地產(chǎn)市場是一個(gè)受政策導(dǎo)向控制的市場，國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的制定和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策的出臺(tái)，將在一定程度上影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)消費(fèi)者可以根據(jù)國家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的變化，結(jié)合房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，判斷未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢(shì)，在此基礎(chǔ)上做出相應(yīng)的戰(zhàn)略調(diào)整，進(jìn)而依托房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶動(dòng)相關(guān)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。國家通過出臺(tái)相關(guān)政策調(diào)控城市土地供應(yīng)，有可能引起房地產(chǎn)供求的變化，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。總體而言，房地產(chǎn)價(jià)格的變化受房地產(chǎn)消費(fèi)者未來預(yù)期和城市土地供應(yīng)變化的影響。隨著城市土地供應(yīng)面積的減少，房產(chǎn)供給量減少，在一定程度上影響房地產(chǎn)價(jià)格。國家政策和土地供應(yīng)量的變化來預(yù)測房地產(chǎn)市場的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)有很大的影響。

（二）土地供應(yīng)價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)市場的影響

土地本身的需求決定了土地本身的價(jià)格。當(dāng)對(duì)土地本身的需求波動(dòng)時(shí)，土地本身的價(jià)格也會(huì)相應(yīng)波動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格本身由兩個(gè)因素決定：供給和需要。土地的價(jià)格是需求的方面的價(jià)格，而價(jià)格是由需求引起的。引致需求也稱為派生需求。派生需求是要素參與到所生產(chǎn)的商品的需求變化之中而衍生出來的需求。

由于房地產(chǎn)市場需求急劇上升，房地產(chǎn)價(jià)格則會(huì)繼續(xù)上漲。房地產(chǎn)價(jià)格的上漲將導(dǎo)致開發(fā)商增加土地需求以獲得經(jīng)濟(jì)效益，但在短期內(nèi)很難有具備彈性的土地供應(yīng)。此時(shí)，土地市場必然存在供給不足，土地價(jià)格將隨之上漲，這意味著土地價(jià)格的上漲是由房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲引起的。然而，土地需求是屬于派生需求的類別，而由土地需求引起的價(jià)格導(dǎo)致土地自身價(jià)格的變化。就我國房地產(chǎn)市場而言，房地產(chǎn)市場的走勢(shì)更多地取決于土地供應(yīng)的價(jià)格的變化。

（三）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場的影響

房地產(chǎn)的載體是土地，而土地供給結(jié)構(gòu)的變化將改變房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求結(jié)構(gòu)，從而對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)用地包括住宅用地、商業(yè)辦公用地和工業(yè)用地。商業(yè)用地和住宅用地可細(xì)分為普通商品住宅用地、經(jīng)濟(jì)適用住房用地和高端商品住宅用地。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化將導(dǎo)致各類房產(chǎn)產(chǎn)品比例的變化，最終導(dǎo)致房價(jià)的變化。住房供給結(jié)構(gòu)是指房地產(chǎn)開發(fā)商在一定時(shí)期內(nèi)開發(fā)的各種價(jià)位的住房在總供需中所占的比例。為了讓開發(fā)商合理配置各類房地產(chǎn)的比例，使社會(huì)各階層都有能力購買適合經(jīng)濟(jì)條件的住房，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，政府就需要從土地供給結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，改善當(dāng)前住房供給結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)象，調(diào)控本地房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

房地產(chǎn)市場的住房供給結(jié)構(gòu)主要通過以下三個(gè)方面得到改善：一是增加住宅用地在土地供給中的比重，進(jìn)而提高住房供給量；二是增加中低價(jià)位的土地供應(yīng)的比例，進(jìn)而增加適合低收入階層的低價(jià)位的房產(chǎn)供應(yīng)；三是增加公租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房的比例，進(jìn)而提高經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的比例。政府總體上采取“鼓勵(lì)和支持有效需求，抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)行為”的土地供應(yīng)策略，逐步優(yōu)化城市土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，合理規(guī)劃土地開發(fā)利用，滿足各階層居民的住房需求。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)市場的發(fā)展好壞，都會(huì)在一定程度上影響我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而土地供應(yīng)政策作為調(diào)控我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的“看不見的手”，對(duì)我國房地產(chǎn)市場繁榮穩(wěn)定發(fā)展具有非常重要的作用。因此，政府應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實(shí)際發(fā)展情況，制定合理的土地供應(yīng)政策，確保房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。