城市土地供應管理優化研究

黎雅斯

摘要：土地供應是土地市場中極為重要的一環，近年來得到越來越多的關注。城鎮土地供應機制經過不斷的探索和實踐，以土地使用權出讓為主要方式的城市土地供應機制已經建立。文章通過介紹我國城市土地供應管理方式，分析我國城市土地供應管理存在的主要問題，對城市土地供應管理優化策略展開探討，旨在為如何促進城市土地供應管理開展研究適用提供一些思路。

關鍵詞：城市土地；供應管理；優化

一、我國城市土地供應管理方式

我國城市土地供應包括兩方面層次，即政府供應和地產商供應，即政府供應為土地供應一級市場，一方面對新增城市土地、原城市土地供應進行了壟斷，一方面對土地進入城市土地市場大門權限進行了掌控；地產商供應為土地供應二級市場，主要是通過對城市土地的投資來獲取一定的收益。兩個城市土地供應層次相結合便形成了我國城市土地供應管理方式的基本特點

計劃機制與市場機制雙重調節控制，也就是基于價值規律，將計劃調節作為主導，將市場調節作為輔助的城市土地供給調控模式。

二、我國城市土地供應管理存在的主要問題

（一）城市土地供應管理方式的不足

現階段，我國城市土地使用制度依然處在發展階段，土地市場發展還不夠規范、成熟，與國際先進市場水平相比還存在一定差距，市場機制作用于土地資源優化配置尚不明顯，使得城市土地供應機制不完善，土地供應管理方式無法適應城市社會經濟發展需求。

（二）城市土地供應決策機制的不足

伴隨土地政策被納入進國家宏觀調控力度的不斷加大，更需要得到科學手段的支持，以對城市土地供應水平進行確定，健全城市土地供應決策機制。然而，一些城市在開展土地供應過程中只關注眼前利益，而不具備長遠目光，短時間內便將城市中期建設用地批完，遠期建設用地寥寥無幾。

三、城市土地供應管理優化策略

（一）規劃先行，制定科學合理的城市土地資源的規劃管理

城市土地規劃必須超前，要起到先行指導城市開發管理土地的作用，使用地者事先知道各地塊在城市規劃中可以做什么，不可以做什么以及怎樣做。只有這樣，才能保證開發管理土地在城市規劃的約束下進行。一是城市政府應當依據城市經濟和社會發展規劃、土地供給能力、各項建設對土地的需求以及上一級政府的土地利用總體規劃，組織編制城市土地利用總體規劃；二是城市土地利用總體規劃要對用地規模、各類用地的比重、空間控制標準、建筑密度控制標準、人口密度控制標準予以科學化和規范化；三是城市土地規劃必須適合社會主義市場經濟體制發展的要求，必須重視城市規劃的經濟效益和可持續發展性，要按照級差地租原理，合理安排利用城市土地；四是政府在嚴格執行城市規劃和土地利用規劃時，要注意兩項規劃的銜接，確保土地的經濟、社會和環境效益的有效發揮，進一步增強城市的輻射力和凝聚力。

（二）嚴格執行土地規劃，促進土地資源市場優化配置

結合城市實際情況，嚴格執行土地能源使用計劃，基于計劃指導達成土地資源科學劃分、產業優化配置及城市發展規劃合理調整，為城市有序發展提供有力保障。依據國家宏觀調控政策需要，科學開展土地利用年度計劃制定工作，凸顯計劃在土地供應管理中的有效作用，切實實行國家土地資源策略，強化市場調控收效，促進土地資源市場優化配置。一是開拓籌集資金渠道，吸引更多盈利組織自覺加入到經濟建設隊伍中來；二是強化土地使用和產權方參與土地資源保護的主觀能動性；三是推行改善土地使用效率，規范土地轉讓的程序及縮減投資本金，改善集約型土地資源權益方經濟收入；四是強化土地使用權人土地開發助力，強化投資保障，促進獲取盡可能大的經濟收益，依照法律法規促進土地資源供應管理有序開展。

（三）轉變城市地方政府觀念，促進城市的可持續發展

國家是土地所有者，根據產權理論應壟斷土地的出讓權。在客觀上要求制定合理的土地供應計劃，通過土地供應促使供求平衡，調控房地產市場，嚴格控制建設用地供應總量，發揮市場作用，合理配置土地資源，實現土地資產價值，提高城市土地利用率。在當前形勢下，地方政府應當解放思想，轉變作風，一是科學合理制定開發整理土地供應計劃，并綜合考慮經濟、人口、環境保護、文化教育等因素，確保土地供應計劃公開透明、操作性強、避免盲目競爭；二是實行土地統一規劃、統一開發、統一出讓、統一建設、統一管理的整體思路，確保土地的持續利用，促進城市的健康、穩定、可持續發展；三是以土地利用方式轉變推動形成綠色發展方式，實現土地高質量發展。四是進一步做好“放管服”改革，打造公平高效的營商環境，提高地區綜合競爭力。

（四）有效處理閑置土地，盤活土地市場

今年4月，自然資源部發布的《關于2017年國家土地督察工作情況的公告》顯示，國土督察機構2017年督察新發現閑置住宅用地3148宗，23.8萬畝，督促地方加大盤活處置力度，加快住宅項目開發建設，維護房地產市場穩定。雖然相關部門對土地閑置年年清查，但從上述數據看，從2009年到2017年的八年間，我國閑置的住宅用地的總量還是增長了58%。閑置土地如此之高，地方政府也直面問題找辦法。一是大力推進土地利用計劃“增存掛鉤”，積極促進節約集約用地，明確各地區處置批而未供和閑置土地具體任務和獎懲要求；二是加大政府執法力度，對于企業原因造成的閑置土地，政府根據相關法律法規依法收繳土地閑置費或收回土地使用權，對于非企業原因造成的閑置土地，應在本級政府領導下，分清責任，按規定處置。實行建設用地“增存掛鉤”機制，加大處置力度，旨在調動地方積極性，倒逼各地進一步盤活利用批而未供和閑置土地，形成節約優先的綠色發展導向。

四、結語

總而言之，城市土地供應管理優化是一個復雜的系統工程，對城市土地供應管理開展優化，有效利用土地資源供應體制對城市土地資源的調節，可自根本上緩解了城市土地供需相互間的一系列矛盾。鑒于此，相關人員務必要鉆研學習、總結經驗，清楚認識城市土地供應管理內涵，全面分析城市土地供應管理存在的主要問題，合理配置城市土地資源、不斷優化土地利用結構、提升土地利用效率，積極有效開展城市土地供應管理工作。