探析房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度及完善

摘 要：伴隨著社會(huì)的發(fā)展及民眾對(duì)自我權(quán)益的醒悟，人們更加注重日常生活中的各種權(quán)利，而重合的權(quán)利主張之間又容易產(chǎn)生沖突。房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)在解決承租方和買賣方之間的權(quán)利沖突中有著不可替代的作用，但由于國內(nèi)在房屋租賃的法律法規(guī)存在漏洞，致使房地產(chǎn)交易矛盾頻發(fā)。本文出于對(duì)承租人權(quán)益的維護(hù)，以最高院新出臺(tái)的司法解釋為導(dǎo)向，通過對(duì)承租人優(yōu)先購買權(quán)行使要件進(jìn)行分析和探究，進(jìn)而平衡各民事主體之間的權(quán)益。

關(guān)鍵詞：：承租人優(yōu)先購買權(quán)；“同等條件”；“合理期限”

一、承租人優(yōu)先購買權(quán)行使中存在的問題

優(yōu)先購買權(quán)隨著該制度不斷發(fā)展和經(jīng)濟(jì)社會(huì)需要，我國《合同法》第230條規(guī)定及最高院《房屋租賃合同解釋》都主張優(yōu)先購買權(quán)制度。在筆者看來仍存在問題需要分析，即行使要件闡述不明，其解決直接影響該制度能否充分發(fā)揮其應(yīng)有的解決私權(quán)糾紛的作用。

（1）“同等條件”不明確

按照國內(nèi)《合同法》第230條規(guī)定，房屋優(yōu)先購買權(quán)需要基于“同等條件”下主張，但司法解釋并沒有明確界定“同等條件”的衡量標(biāo)準(zhǔn)，按照《滬高法民一[2005]15號(hào)文》的主張，出租人和第三人在簽合同條款時(shí)，其中的價(jià)格及給付方式同樣適用承租人。但其中同等的含義滿足“絕對(duì)”或者“相對(duì)”沒有表明。因此，首先要明確其歸屬于“絕對(duì)同等說”還是“相對(duì)同等說”，其次，再就其應(yīng)當(dāng)包含的具體因素進(jìn)行明確。

（2）行使期限的不明確

根據(jù)國內(nèi)法律明文規(guī)定出租人必須在“合理期限”內(nèi)履行通知義務(wù)，我國關(guān)于“合理期限”的規(guī)定較為表面化，第一，“合理”一詞根據(jù)字面理解是一個(gè)半確定概念，主要涉及起算點(diǎn)和時(shí)長問題的不明確。第二，“合理期限”針對(duì)的對(duì)象不明確，其對(duì)承租人優(yōu)先購買權(quán)的期限或者是對(duì)出租人履行法定義務(wù)的期限也沒有表明。

二、國外關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的法律規(guī)定

（1）德國關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)行使要件的立法

德國在立法上主張“絕對(duì)同等說”，《德國民法典》第505條第2款的規(guī)定即承租人優(yōu)先購買權(quán)行使必須與出租人和第三人之間的合同條款項(xiàng)保持一致為基礎(chǔ)提出，德國“同等條件”的限制很苛刻，追溯設(shè)定設(shè)立承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的角度剖析，不能體現(xiàn)立法價(jià)值。

（2）瑞士對(duì)于承租人優(yōu)先購買權(quán)行使要件的立法

《瑞士民法典》在當(dāng)今各國民事立法上有極大的借鑒意義，我國一直秉持的“民商合一”原則就是源于瑞士民法的啟迪。其對(duì)于“合理期限”的例外情況采取了相應(yīng)處理，主要體現(xiàn)于《瑞士民法典》第681條第2款之中，即若承租人應(yīng)該行使其有權(quán)利，然而出租人并未提示承租人，在此情況下，承租人僅需知曉出租人和第三人之間存在合同事實(shí)和款項(xiàng)內(nèi)容即可，且在知曉之日起，以三個(gè)月為期限進(jìn)行行使。瑞士的法條表明，瑞士以承租人知道出租人和第三人有簽約關(guān)系和款項(xiàng)內(nèi)容為起點(diǎn)。

三、關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的完善方案

針對(duì)本文提出的承租人優(yōu)先購買權(quán)制度存在的問題，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從完善規(guī)則和平衡各方權(quán)利人之間利益角度入手加以解決。

（1）明確“同等條件”的定義

從上文對(duì)德國立法的分析可以了解到，“絕對(duì)同等說”的主張更加嚴(yán)厲，而“相對(duì)同等說”一方面保護(hù)了民事活動(dòng)中處于不利地位的承租人，另一方面其又指出優(yōu)先購買權(quán)是為了平衡當(dāng)事人之間的權(quán)利而賦予處于弱勢地位的承租人以順位上的優(yōu)勢。因此筆者更贊成“相對(duì)同等說”。

關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)中“同等條件”的具體釋義，其主要從價(jià)款，給付方式及期限長短三個(gè)方面分析。就相同價(jià)格來說，基于保護(hù)出賣人的合法權(quán)益，房屋在出賣時(shí)，承租人發(fā)揮優(yōu)先購買權(quán)時(shí)的款數(shù)要和第三人的合同款數(shù)保持相同。就相同的給付方式來說，對(duì)于價(jià)款的給付方式關(guān)系到出賣人的權(quán)益，一次性給付和分期給付有較大的差距，若針對(duì)第三人適用分期給付，則同樣適用于承租人，如果對(duì)承租人適用一次性給付則不符合相同的給付方式。就相同的付款期限來說，出租人和第三人的協(xié)議成立后，承租人才可以和出租人簽訂合同。因?yàn)橐S護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)同時(shí)要滿足“同等條件”，要以簽訂協(xié)議到付款截止的日期作為優(yōu)先購買權(quán)的期限，而不是用出賣人和第三人之前簽訂協(xié)議中的時(shí)間為交付期限。

（2）明確 “合理期限”的內(nèi)涵

對(duì)于房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)中的“合理期限”的明確主要涉及兩點(diǎn)，第一，“合理期限”的起算點(diǎn)，第二，“合理期限”的時(shí)長。

首先，對(duì)“合理期限”的起算點(diǎn)，筆者主應(yīng)當(dāng)為雙方相互認(rèn)可后，條約簽訂前必須告訴承租人。通知內(nèi)容為擬認(rèn)定的合同項(xiàng)，并且，出賣人應(yīng)告知第三人由于存在優(yōu)先購買權(quán)而存在的合同風(fēng)險(xiǎn)。

其次，對(duì)“合理期限”的時(shí)長，筆者認(rèn)為應(yīng)考察其設(shè)立的最初目的，若目的是給予承租人思索是否行使優(yōu)先購買權(quán)，那么期限要短。若將“合理期限”理解為承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使期限，則應(yīng)需要較長期限。其行使期限限制為：首先，如果出租人于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)前沒有告知承租人，則承租人的優(yōu)先購買權(quán)自房屋出賣之日起一年以后消滅。其次，若承租人已經(jīng)知道房屋被出賣的情況，但出租人于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)并沒有告知承租人，應(yīng)承租人從知道之日起的十五天內(nèi)行使權(quán)利，超過期限的視為自動(dòng)放棄。

結(jié)束語

本文在我國現(xiàn)有法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，參照了德國、瑞士立法及學(xué)說，并對(duì)相關(guān)理論提出了自己的見解，針對(duì)承租人優(yōu)先購買權(quán)中的行使要件進(jìn)行提出問題及分析，并對(duì)“同等條件”及“合理期限”給出了相應(yīng)的解決方案。

本文在行文思路上，以現(xiàn)有的國內(nèi)外理論為基礎(chǔ)，以確保公民在現(xiàn)實(shí)生活中的具體應(yīng)用為目的，通過分析現(xiàn)有制度從而完善制度中的漏洞，希望為承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的完善提供一些解決方案。

參考文獻(xiàn)

[1]孫憲忠.《德國當(dāng)代物權(quán)法》[M].北京：法律出版社，1997.

[2]王澤鑒.《民法學(xué)說與判例研究》[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，1998 .

[3]徐力.《房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)》[M].北京：法律出版社，2003.

[4]戴孟勇.《原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)的解釋》[J].《政治與法律》，2012（3）.

[5]陳素娟.房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)研究[D].江西：南昌大學(xué)，2011.

作者簡介：

趙青云（1996—），女，陜西省西安人，西北政法大學(xué)2014級(jí)民商法專業(yè)本科生。

（作者單位：西北政法大學(xué)）