不動產抵押貸款風險控制指標優化探討

福建省尤溪縣房地產管理所 黃瑞釧

隨著商業銀行中住房信貸業務的不斷提升，大多數從事該行業的相關人士表示：不動產抵押貸款的風險較低，能夠具有十分良好的收益，并且還可以利用較為可靠的抵押品作為保障，因此其存在的風險基本為零。但是，大量的歷史事實發出警示，單一的不動產抵押風險盡管較小，但若干個抵押集中起來可以釀成一個巨大的金融危機，因此，對此方面風險問題進行控制，對相關指標進行優化顯得十分必要。

1 不動產抵押貸款風險產生的原因

當房地產產業處于正常的運行狀態下時，利用房地不動產權進行抵押的貸款風險較小，但由于房地產具有較強的特殊性和關鍵性，成為國內外投資者眼中的“掘金寶地”。現階段，我國居民對住房的需求量逐漸提升，房價也隨之得到顯著增長，與購房者的經濟實力產生較大反差，利用房地不動產權進行抵押貸款的風險也逐漸暴露出來，對銀行資產構成了較大威脅，抵押貸款風險問題產生的主要原因包括以下幾個方面。

1.1 個人住房抵押貸款還款時間跨度大

申請貸款人可能會由于重病、失業、意外傷害等原因失去還款能力，或者由于房地產價格下跌產生泡沫破裂時，貸款人由于所購買的房子遭到嚴重貶值而拒絕還款。例如，在1997—2000年我國香港出現的一次房地產泡沫破裂中，由于樓價遭到大幅度貶值，導致房地產價值發生嚴重縮水，達到40%～60%，致使數十萬戶家庭背負巨額債務，眾多貸款人失去償還能力。

1.2 房地產企業的非法經營

部分房地產企業為了追求更多的經濟效益，在正常進行抵押貸款的基礎上，有時不惜采用非法手段，實施重復抵押、虛假按揭等欺騙手段從中獲取暴利，一旦企業的正常運營鏈條出現問題，則會產生較大的法律糾紛，當房價下跌時，企業將很快陷入到困境當中，為銀行資金帶來巨大風險。這里也存在著一些銀行自身的問題，主要體現在兩個方面：一方面，銀行在管理制度、方式等方面存在問題，部分員工的業務水平較低，無法及時發現虛假按揭等問題，為銀行經營帶來風險；另一方面，為了追求更高的經濟效益，在各大銀行競爭中脫穎而出，有些銀行有時明知房貸風險已經擴大，仍然大肆爭奪房貸客戶，為自身帶來較大的風險問題[1]。

1.3 政策法規與社會環境問題

風險形成的誘發因素不單純的是當事人，與政策法規和社會環境也有著十分密切的聯系。例如，我國在企業信用評估方面較為缺失，尚未建立起強有力的個人稅收登記系統和制度，銀行無法從整體上對借款人的信用進行把握，因此很容易作出錯誤的信貸決策。同時，在失信懲戒方面的法律制度不健全，導致虛假證明文件十分普遍，違法成本過低，難以起到有效的威懾作用，這些都將加劇不動產抵押貸款風險。

2 不動產抵押貸款風險指標的優化

現階段，雖然不動產抵押貸款風險控制指標體系已經日漸成熟，但是由于房地產泡沫而導致銀行壞賬、金融倒閉的案例仍然時有發生。從2014年以后，我國的房地產經濟已經開始逐漸變得理性，個別城市出現斷供現象，足以見得房地產泡沫對抵押貸款產生的風險。基于此，應將房地產泡沫指標納入到抵押風險控制體系當中，對當前抵押風險指標體系進行有效的優化。

2.1 優化原則與思路

房地產行業的發展狀況與抵押貸款整體水平存在一定的聯系，而房地產泡沫屬于該行業風險問題的外在體現，因此對該行業是否存在泡沫問題進行分析，則能夠準確預測到行業整體風險問題。將房地產泡沫指標納入到抵押風險控制體系當中，對當前抵押風險指標體系進行有效的優化，不但能夠為金融監控機構對行業風險的監控提供便利，而且還能夠為銀行抵押貸款業務風險提供有力依據。

2.2 指標體系的優化

對不動產抵押風險指標的優化主要是將房地產泡沫的判斷指標納入其中，主要包括以下幾個方面。

2.2.1 房價增長率

房價增長率與居民可支配收入、經濟增長水平等息息相關，通過對上述幾項數據的對比分析能夠得出，房價是否符合當前居民的承受范圍，進而得出貸款違約風險的發生幾率，評價此時房地產貸款的整體風險。如若房價的增長速度大于居民的購買能力，則房地產泡沫產生，此時實施抵押貸款的風險也將隨之提升[2]。

2.2.2 房價收入比

所謂的房價收入比主要是指一套住房的價值與當地居民年收入的比值。通常情況下，二者間的比值應保障在6倍以內，如若超出這個標準，則意味著房價過高，存在房地產泡沫現象，如若該比重達到了10倍，則意味著存在十分嚴重的房地產泡沫。房價收入比是衡量當前房價高低的重要標準，當房價過高時將會與居民的需求相背離，從國際標準上來看，正常的房價收入比應保持在2～6倍范圍內。現階段，我國很多地區的實際房價均已高出這個標準，這也是個別城市產生抵押貸款斷供問題的主要原因之一。

2.2.3 房地產出租價格指數

房地產市場總體可以被劃分為兩個部分，即銷售市場和租賃市場，通常情況下，租賃市場中更能夠對消費需求進行真實的反饋，當銷售市場中投機需求提升時，租賃市場中的需求將會向銷售市場中轉移，致使房屋租賃價格下降。在租賃市場中，房價下降的幅度要小于物價上漲，這將證明銷售市場中存在泡沫，此時抵押貸款的風險增加；當房屋租賃價格下降時，代表著銷售市場中存在的泡沫提升，抵押貸款的風險也將進一步惡化。

2.2.4 投資性購房比重

所謂的投資性購房比重的計算方式是投資性購房資金與總購房資金的比例關系，通常情況下，該比例應保持在10%以內，房地產貸款風險較小；如若該比例處于10%～20%范圍內，則房地產貸款風險提升。該比值與貸款風險之間呈現出正比例關系，當比值上升到一定程度時，房地產市場將不再具備耐用消費品的性質，此種抵押貸款的風險也會隨之提升。

3 控制不動產抵押貸款風險的措施

在銀行方面，首先，應積極樹立正確的經營理念，建立健全各項規章制度與問責機制，在實際業務操作過程中，應加強對房地產貸款的審核、發放、回收等操作，各部門之間要加強協作、密切配合，落實各項責任機制，加強貸后檢查。其次，銀行還應建立個人征信信息系統，有效控制信用風險的產生幾率，也可以直接引進國外成熟的技術和運行模式，成立獨立的征信公司，使其與市場運行機制變得更加符合。另外，銀行應加強對信貸人員的培訓，提升其識別虛假證明材料的能力，可以采用專家講座、現場檢查等方式，增強其審核技能，減少上當受騙現象的發生[3]。

在政府方面應對房地產政策進行適當的調整，轉變地方財政依賴賣地、城市依賴房地產的經營模式，限制居民的住宅購買數量，對兩套以上房產按照投資房的方式對待。打破房地產商的壟斷現狀，允許單位自建經濟適用房，以此來通過多渠道激活競爭，避免出現壟斷而產生房地產泡沫，防止金融危機的產生。

4 結語

綜上所述，隨著我國房地產行業的不斷發展，在抵押貸款業務不斷發展的同時也使得風險問題不斷產生。對此，銀行和政府應深刻認識到風險產生的原因，并積極將房地產泡沫指標納入到抵押風險控制體系當中，對當前抵押風險指標體系進行有效的優化，加強對國外先進成熟的技術進行吸收和借鑒，與我國的實際情況相結合，建立具有本國特色的不動產抵押貸款風險控制系統。

參考文獻

[1] 曲世軍.中國房地產金融風險判斷及防范體系架構研究[D].東北師范大學,2015.

[2] 李群榮.房地產周期性波動與商業銀行抵押貸款風險控制研究[D].湖南大學,2014.

[3] 李睿.中國商業銀行房地產貸款信用風險管理研究[D].華東師范大學,2014.