房產測繪面積中存在的問題及質量控制

才仁旦珠

（青海省第二測繪院，青海 西寧 810001）

前言

因房屋測繪面積是房產測繪中的一個不可分割部分，因此，想要最大程度防止糾紛和矛盾出現，必須要保證房屋測繪的質量，為此相關部門需要對其中存在的問題加以重視，并科學的采取相應的措施，以期有效提升房屋測繪質量。

1 房產測繪面積中存在的問題

1.1 公用面積分攤不準確

很多業主在具體測繪中，根本不清楚是如何得來的面積，這樣，嚴重屏蔽了客戶的知情權。另外，一些開發商也會錯誤引導測繪者把不用分攤的公用建筑面積進行分攤，特別是一些飄臺、陽臺和突出位置，測繪人員很難準確判斷，甚至根本不知此面積應不應該計算。

1.2 測繪人員專業水平低

對于房產測繪而言，對技術人員有嚴格的專業和技術上的要求。然而，事實上，多數執業人員均無較高水準，并且無法準確使用精密儀器，進而使測繪結果的精準度備受影響。我國很多測繪單位為了節約成本，不會對上崗人員做崗前培訓，更不會在雇傭合同存續期間對人員執行考核，這樣，使得測繪人員專業水平無法保證。

1.3 測繪標準有待完善

精密和復雜是房產面積測繪工作的特點，所以，在細節和步驟上需要相應的標準對其進行規范，要不然根本無法充分滿足客戶、開發商、有關部門的需要。因我國房產測繪起步晚，如今也處于發展時期，所以很多方面缺乏一定的規范和約束，并且無法充分明確面積測繪的相關參數。在具體操作時，因測繪資料內容不完整以及缺乏一定的測繪標準，使得測繪糾紛頻繁出現，并且也無據可依，最終也只有憑經驗確定，使得面積測繪結果不夠精準。

1.4 測繪復雜建筑的問題

測繪工作在復雜、大型的建筑上，有繁重的任務，想要準確確定面積較為困難，且操作程序復雜，處理的數據量很大，計算起來很困難，所以測繪人員在測繪此類建筑面積時，經常會出錯，這樣，嚴重影響了最終的測繪質量。

2 質量控制措施

2.1 控制外業測繪質量

想要保證測繪質量，做好外業測繪很重要，以下是外業測繪質量控制內容：調查表中的土地使用示意圖、房屋權屬界線示意圖是否與土地使用范圍、房屋權屬界線及相關描述性符號、產權圖一致；房產測量要素是否準確、完整、對相關無的取舍是否合理；房產面積測量的初始記錄內容是否完整、規范；房產測繪成果內容是否完整、規范，并且注意對房屋共享面積的合理性進行確定。

2.2 前期收件資料、圖紙審查的質量控制

第一，委托方所遞交的施工圖需要經由規劃部門審核通過。如有設計變更，必須有變更設計圖紙或變更設計聯絡單。第二，為了便于后期查閱數據，詳細的圖紙、陽臺及飄窗大樣圖、建筑立面圖、平面圖必須包含在委托方提交的圖紙中。當平面圖上找不到坡屋頂建筑2.20米范圍線時，可參照剖面圖上的圖解三角形確定。第三，以下信息必須包含在客戶提交的文件資料中：1）設計部門發布的功能說明和房屋配套設施等，其中包含了泵房、配電房、變電房、發電機房等有關資料和使用說明。2）項目工程的建筑總平面圖、規劃許可證；3）有關部門所簽發的門牌號。

2.3 應用工作流程技術控制生產過程

在房產測繪管理中，重要的一個管理手段就是工程流程技術，在一定程度上能夠控制、協調、監督房產測繪的總體業務流程。如今，我國房產測繪逐漸走向網絡化、數字化和流程化，為了與時俱進的適應當前的新變化，工作流程技術被很多測繪單位引用。此技術針對各崗位的任務和職責，利用計算機在各崗位角色中均設置了一定的用戶權限，這樣，操人員的身份信息可以在每個工作環節被記錄，最終實現了對整個工作流程的監控，從而使圖文、數據更加的完整和真實。

2.4 測量精度的控制

規定在一末級的控制點位中的誤差要小于±0.05m，若相鄰點為獨立觀測，相鄰點間距離的間距誤差可計算為±0.05m。想要實現房角點、房產界址點精準測量，并能夠使房地產信息系統具備標準穩定、精度高的定位控制網，建立高精度、高密度、高可靠性、高質量、高標準的控制網絡勢在必行，《房產測量規范》中有明確的規定，相鄰房產平面控制點之間對應點位誤差要小于±0.025m，這樣，能夠準確計算出相應的相鄰點之間的間距誤差為±0.018m，經過驗證，此種標準已經到達甚者超出了世界上發達國家的同類標準。

2.5 面積計算部位、公用分攤的合理性

需要嚴格遵循《房產測繪規范》規定，對面積計算部位進行確定。在測繪房產前，防止測繪總面積出現誤差，需要對不需要計算的面積部位、半面積、全面積進行明確，如，可以分情況測算公用面積。若此公用面積完全封閉，則需要計算全面積；若面積是敞開的，需要明確此公用面積是不是在建筑主體結構之內，再結合具體狀況實施測繪。工作人員為了保證實際測繪的精準度，防止委托方對花壇、飄窗、陽臺等面積錯標，則需要讓委托方提供詳細說明。而整個測繪面積的重要部分就是公用面積分攤的合理性，使用者的利益會直接受到公用面積分攤錯誤的影響。當房產各面積都準確計算之后，其公用面積的計算需要嚴格按照相關政府部門的細則和《房產測量規范》進行確定。一旦分攤面積無法明確，則需要組織質檢人員、技術人員以及測繪人員進行商討確定。當公用分攤面積計算完成后，為了保證精準性，需要將前計算的各個面積和分攤面積進行對比。

結束語

當前，有很多問題存在房產測繪面積工作中，嚴重影響了質量，因此，在實測前為了確保測量圖紙質量，則要合理控制測繪資料，并做好各項準備工作，這樣，才可以最大程度保證測繪質量，實現房產測繪行業的可持續發展。