一房二賣法律問題類型分析

周廣通

摘 要：伴隨我國經濟的快速發展，房地產業的發展速度也日益高漲，與之相伴的是高漲的房價。開發商和一般的賣房者為了獲取更高的房屋出售價格，“一房二賣”乃至“一房多賣”的情形已屢見不鮮，嚴重侵犯了正常購房者的合法權益，擾亂房地產市場秩序。根據我國物權變動模式及登記要件主義，來探討“一房二賣”的法律效力，以及房屋所有權的最終歸屬。并對未能取得房屋所有權的買受人如何維護自己的的合法權益，提出建議。

關鍵詞：一房二賣；房屋歸屬；類型特點

近年來，因一房二賣而導致的糾紛與日俱增。與傳統的房屋買賣合同糾紛不同，一房二賣而引發的訴訟中，因涉及到兩個買賣合同的雙方，有時還包括抵押借款合同的主體等，涉及的法律關系就更為復雜，最終對不同買賣合同的效力或房屋的物權歸屬作出司法判斷，如何對不同情形下的一房二賣涉及的法律行為進行審查和認定，從而確認房屋歸屬、解決一房二賣引發的糾紛，通過何種途徑對糾紛涉及到其他權利人進行保護，成為實踐中的新問題。

根據不同的引發原因，典型的一房二賣糾紛主要有三種類型：一是單純就一套房屋分別與兩個真實買受人簽訂買賣合同而引發的一房二賣糾紛。二是商品房開發建設中的以房頂賬行為引發的一房二賣糾紛；三是開發商為套取銀行貸款而簽訂虛假買賣合同而引發的一房二賣糾紛；其中第一種是比較傳統的一房二賣糾紛，而第二、三種是近期實踐中新出現的糾紛類型。我們在此對這三類糾紛的不同表現和特點分別探討。

一、傳統的一房二賣糾紛及特點

在銷售商品房時，開發商就同一套待售房屋分別與兩個買受人簽訂商品房買賣合同，但僅能向一個購房人交付房屋并辦理過戶而引發糾紛。在此，兩個買受人的意圖都是真實的，簽訂的也多為正式的商品房買賣合同，預售手續基本齊備。這一類別出現的時間最早，在此稱其為傳統的一房二賣糾紛，近年來在一房二賣糾紛中的比例在下降。

二、商品房開發建設中的以房頂賬行為引發的一房二賣糾紛及特點

這類糾紛在近期的實踐中處于上升趨勢。在開發建設中，開發商將建設工程發包，因資金周轉等問題不以現金方式結算給付，而與承包方協商用開發建設中的房屋抵頂工程款，此情況有時也發生在開發商與建設材料的供應商之間。一般以債務人（即開發商）作為出賣人、將債權人（即承包方或材料供應商）作為房屋買受人、選定一套雙方認為價格合適的房屋并將欠付的工程款數額約定為購房款，抵頂時視為以債權支付了購房款來購買房屋。而在商品房銷售中，又將房屋通過正常的銷售方式賣與其他買受人。其中一個買受人發現自己所購房屋被另一買受人占有使用或已過戶至另一買受人名下，要求出賣人（即開發商）向己方履行義務從而產生糾紛。此即以開發建設過程中的以房頂賬行為引發的一房二賣糾紛。

根據實踐，此種糾紛的特殊性主要有兩點：第一、簽訂合同形式的特殊性。抵頂發生時，建設工程多剛完工甚至尚未完工，尚無法簽訂正式的商品房買賣合同，出賣人與買受人（即工程承包方或材料供應商）簽訂認購書以房屋抵頂工程款并確認雙方權利。訴諸法院時，也只能提交認購書作為其主張權利的依據。第二、房款支付方式的特殊性。在房屋交易過程中，買受人是以事先存在的債權抵頂房款，因此并不存在房款的實際支付流轉，一般也無法提供正規的支付憑據以確定支付時間。

三、開發商為套取貸款簽訂虛假買賣合同引發的一房二賣糾紛

開發商以房屋買賣之名行套取銀行貸款之實。主要方式是開發商以他人名義與自己簽訂房屋買賣合同，并以此買受人名義向銀行申請貸款用以支付部分房款，開放商將房屋所有權轉移至此買受人名下，銀行發放貸款后，開發商并不將此房屋實際交付。在商品房銷售過程中，開發商又就此房屋與另一真實買受人簽訂房屋買賣合同并交付占有使用，后買受人發現房屋所有權已登記在他人名下，故訴至法院，要求開發商辦理過戶登記而產生糾紛。此類糾紛即為開發商為套取貸款簽訂虛假買賣合同而引發的一房二賣糾紛。

此類一房二賣糾紛的主要特點是法律關系復雜。除出賣人與兩位買受人的房屋買賣合同關系外，還涉及到買受人與銀行的借貸合同關系，買受人與銀行的抵押合同關系，以及銀行對于房屋的抵押權關系，所以在審判實踐中，即使對買賣合同糾紛解決完畢后，實際還存在許多待解決的法律問題。

隨著我國經濟社會的快速發展，在我們的日常生活中會遇到越來越多的法律問題，一房二賣的案例也會層出不窮，如何更好保護自己的合法權益不受侵害，會成為人們關注的焦點。隨著物權法在社會中的施行，審判實踐中的廣泛應用，對于房屋買受人的保護制度將隨著實踐的發展日漸完善，與此同時，對一房二賣法律問題類型的進一步理解和廣泛應用，將對司法實踐中從根本上解決房屋雙重買賣問題起到鋪墊性作用。

（作者單位：聊城大學）