大面積住宅裝修管理中常見問題及對策探析

沈顯征　龍照華

摘 要：住宅裝修是整個建筑工程項目中必不可少的一個關鍵環節，是用戶入住前最后一步，也是一個建筑產品給用戶感受最直接的部分，裝修的成功與否直接影響住戶的幸福感和對住宅的滿意度，其對于整個工程的重要性不言而喻，而裝修管理對裝修質量起著關鍵作用。基于此，對住宅裝修管理中常見問題及對策進行探析，旨在提高住宅裝修的管理水平。

關鍵詞：住宅裝修；管理；措施

近年來由于需求的上升及相關政策的推動，精裝修住宅被越來越多的業主接受，精裝修住宅由于其規模化施工采購，具有成本低、一次成型、避免浪費、省時省力等特點。但工程裝修階段的管理工作，卻比毛坯房增加了諸多困難和工作量，本文對住宅裝修管理中常見問題及對策進行探析。

基于房產項目的普遍特性，往往在工程后期階段進度安排緊張，為盡可能地將交樓期提前，往往需要進行穿插作業和平行作業。即在土建工程部分專業未完工時，裝修已開始進場，市政景觀配套也須同時施工，所以工程裝修期間具有以下顯著特征：1.工程量大，作業面分散；2.工作人員數量多、種類雜；3.工期緊；4.小專業種類多，交叉作業多而且相互干擾多；5.材料量大，品種繁多；6.主體施工的垂直運輸設備已經拆除，電梯未正常啟用；7.室內外同時都在施工。基于以上特征，現就裝修管理中常見問題及應對措施作如下探析：

1.設計粗糙或設計不合理

目前在房產市場普遍存在重建筑階段設計，而輕裝修階段設計的狀況，在個人裝修中，很多時候裝修設計成為裝修公司的贈送部分，甚至直接省去了裝修設計。以某住宅裝修設計為例，問題如下：其一，該住宅有十幾個戶型，而在裝修設計中僅選取了兩個戶型設計有詳圖，其他戶型均沒有詳圖，導致在其他戶型施工中一些細節問題接連出現。例如，有一個戶型洗臉臺盆置于走廊內，衛生間外側，所以不能完全同于衛生間干濕分離的處理，而設計沒有詳圖，根據現場效果，墻面和吊頂隨衛生間設置，而地面則隨走廊采用拋光磚鋪貼。其二，設計過于粗糙，很多細節問題沒有考慮或施工做法沒有說明，導致現場無法施工。比如廚衛間管道處理，設計中只簡單說明為磚砌包封，而現場部分管道在門口位置，磚砌包封則門都無法打開，設計對這些細節則沒有考慮。其三，土建設計不合理，與裝修設計缺乏對接。例如部分陽臺設計寬度為1.2米，在其一端用空調欄桿隔出0.5米寬用作空調板，這么小一個位子，還要安放3根排水管道，同時設計有兩臺空調外機和一臺洗衣機，實際這些家電無論如何安放都難以放下。

2.總包和專業分包協調問題

在裝修工程中，總包尚未退場，大量的分包單位陸續進場，同時進行平行作業的單位多達十幾家，而且這些單位性質不一，有自來水、電力公司、燃氣公司、廣播電視這樣的壟斷企業，也有電梯、立體停車庫這樣的特種設備安裝，有移動、電信、聯通等電信及信號安裝，也有櫥柜、廚電、淋浴房、馬桶、洗臉盆、洗衣臺等專業安裝，有紗窗、百葉窗、窗簾、晾衣桿、毛巾架等小物件安裝，也有熱水器、冰箱、電視機、空調等電氣安裝，由于這些單位均與代建方簽訂合同，所以協調工作量特別繁重。通常竣工驗收前，水電費還是由總包支付，并且牽涉到相互的成品保護，所以每一次分包進場，均牽涉到總分包之間的協調。而分包之間有很多工序是相互影響的，不同分包之間缺乏溝通的橋梁，會導致很多矛盾產生。

3.施工質量控制

為了避免在裝修后出現規模大的返工，務必對以下易出現問題的關鍵工序進行嚴格、細致管理：衛生間、屋面和外墻防水；預埋管線的暢通；窗戶洞口封堵密實；房間各功能分區位置務必準確，防止出現施工錯誤。

施工材料的保證：裝修期間材料使用較集中，因此，必須確保裝修材料及時、充足、合格。材料采購時，必須認真核對材料品牌、規格、參數，有些材料品牌很相近或在控制品牌前加了地名等，很容易以假亂真，這時要根據材料來源進行核查，確保使用符合要求的材料。

各種交接面的科學確定：由于裝修方式和施工方式存在差異，各區域的主體完成面留給裝修的預留高差不一樣，因此，裝修前成活尺寸的確定須裝修單位參與；各預留管線定位需要認真解讀相應器具的具體尺寸；衛生間及廚房的預留管線定位前須做好基面質量檢查，因為其定位是參考基礎面的，如果基層面完成質量不高將影響定位質量，如墻面的垂直度和平整度；提前確定好水、電、煤氣等管線與櫥柜、浴柜的位置關系，防止各管線走向破壞柜體完整和使用功能；提前與相關部門溝通，對自來水管、燃氣管道接口位置設置進行合理預留。

4.成品保護問題

由于在裝修階段出現不同工種的先后、交叉作業，從而極易出現成品、半成品被后續工序、交叉工序的損壞，另因管理不善、材料不及時到位、安排不妥、個別低素質工人的不自覺行為也會導致一些人為或無意的破壞。因此在裝修施工中及時進行有效的成品保護、科學的移交程序、嚴格的管理制度至關重要。如在鋪好的地磚、地板上鋪一層硬紙板，對電梯四周進行木工板保護等。針對一些易丟失易碎、易損壞的工序和物品，應將其安排在最后。如潔具、五金件、燈具的安裝。對于比較貴重的電器家具等，安裝后應及時落鎖，如果條件允許，最好安排在用戶入住后進行集中安裝。

5.垂直運輸問題

工程在進入裝修階段時，往往主體施工的垂直運輸設備已經拆除或者即將拆除，如即將拆除，此時因為有二次結構等非裝修單位施工，則垂直吊裝設備使用將非常繁忙，所以應通過集中運輸或晚間空閑時段最大限度的對能上樓的裝修材料進行調運。如果主體施工垂直運輸設備已經拆除，由于裝修的材料數量較大、品種多，尤其是各種石材、瓷磚、油漆等物品也較沉重，沒有高效運輸方式是很難滿足大面積裝修施工的，所以，必須確保在主體單位垂直運輸設備拆除后有可用的、合理的運輸設備、方式。對于有電梯的樓棟，應根據電梯機房的位置，保證機房內的機械設備在塔吊拆除前能夠進入到機房。應對電梯安裝提前做好安排，保證電梯在使用前完成檢測和驗收，并對電梯轎廂進行合理的保護。

6.物業公司介入時間問題

精裝修工程物業公司介入時間的早晚對工程進度和質量管理有很大影響，物業公司什么時候進場合理，正常情況下，如果裝修階段采用甲方平行招標管理的，在總包工作完成時物業即可進場，如果采用裝修公司進行管理，物業進場時間可以適當延后，在交房分戶驗收前進場為宜。

物業提前介入，對進度、質量、安全控制有利，在分戶驗收和各專項驗收中，物業公司提前參與進來，避免出現大面積交接時產生重復驗收，矛盾累計現象。讓物業公司熟悉項目狀況，跟蹤掌握施工質量情況，以物業安全、質量和滿足使用功能為主的全方位百分之百的質量檢查，尤其是項目實施過程中的精裝修階段；站在業主的角度和立場，從物業管理的專業角度出發，及時發現問題，提出合理建議，最大限度地消除質量通病，有效減少返修工作量。精裝修工程后期，家具、家電、廚衛五金件陸續進場，這些部件易拿貴重，容易丟失破壞，物業的安保值班對工程安全防患極其重要，在電梯安裝完畢，交付之前這段時間內，為了保證裝修材料和人員的運輸，往往需要經常使用，如果沒有物業進入，消控中心沒人值守，也是一個重要的安全隱患。

結束語

住宅裝修是一項復雜的工作，裝修期間的管理難度大、難點多，在前期需做好設計階段 的準備，施工前要做好圖紙審查、樣品打樣和樣板房施工，施工過程中要做好工藝技術管理，一項工作施工完成后要做好相應的成品保護，期間物業公司應提前介入，做好細部檢查，各管理部門人員和一線施工人員應通力協作，方能使項目裝修進展順利。

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（作者單位：浙江太學科技有限公司）