淺探企業國有資產轉讓之租賃權轉讓

董傳軍

[摘要]自國有企業資產轉讓進場交易推廣以來，各交易機構承接資產轉讓的品種和數量不斷增多。租賃權作為企業資產的一個組成部分，已成為許多交易機構的重要交易品種之一。本文結合國有資產轉讓操作實務，就租賃權的資產屬性、交易底價的確定等問題加以探討。

[關鍵詞]國有資產 租賃權 轉讓

2016年6月，《企業國有資產交易監督管理辦法》（國務院國資委 財政部令第32號，以下簡稱“管理辦法”）頒布實施以來，國有企業資產轉讓正式納入到進場交易的范圍，各交易機構承接資產轉讓的品種和數量不斷增多。租賃權作為企業資產的一個組成部分，已成為許多交易機構的重要交易品種之一。本文結合國有資產轉讓操作實務，就租賃權資產屬性、交易底價的確定等問題加以探討。

1 關于租賃權的資產屬性

關于租賃權的權屬性質，業界存在不同的認識，一般認為租賃權是指承租人對他人所有之物，進行排他性的占有、使用、收益的權利。《法學大辭典》對租賃權的定義是：租賃權又稱使用收益權，即承租人依租賃合同，在租賃物交付后對租賃物享有的為使用收益目的所必要的占有權的總稱。從租賃權的定義來看，無論權屬如何均應屬于產權范疇。產權是經濟所有制關系的法律表現形式，它包括財產的所有權、占有權、支配權、使用權、收益權和處置權。從會計學角度來看，租賃權屬于企業資產中的無形資產。《企業會計準則第6號—無形資產》對無形資產的定義是企業擁有或控制的沒有實物形態的可辨認非貨幣性資產。按《企業會計準則第6號—無形資產》分類，無形資產主要包括專利權、非專利技術、商標權、著作權、土地使用權、特許權等。《資產評估執業準則—無形資產》將無形資產劃分為可辨認無形資產和不可辨認無形資產。可辨認無形資產包括專利權、商標權、著作權、專有技術、銷售網絡、客戶關系、特許經營權、合同權益、域名等。不可辨認無形資產是指商譽。從租賃權特點來看，應屬于可辨認無形資產。

租賃權轉讓即排他性的占有、使用、收益權的轉讓。企業國有資產的對外出租行為是企業將其資產的占有、使用、收益權轉讓給承租人。承租人通過產權交易市場，按照競價或其他法定形式獲得國有資產承租權，其本質屬于租賃權轉讓行為。按照《管理辦法》中“企業一定金額以上的生產設備、房產、在建工程以及土地使用權、債權、知識產權等資產對外轉讓，應當按照企業內部管理制度履行相應決策程序后，在產權交易機構公開進行”的規定，國有企業資產一定金額以上的資產出租應按照產權交易程序進場交易。

2 關于租賃權轉讓中的資產評估

《管理辦法》第五十條規定“ 轉讓方應當根據轉讓標的情況合理確定轉讓底價和轉讓信息公告期”，但就如何合理確定轉讓底價、是否需要資產評估沒有明確規定。那么，在資產轉讓過程中是否需要通過資產評估確定標的轉讓底價呢？《國有資產評估管理辦法》（國務院令第91號）第三條規定“國有資產占有單位有下列情形之一的，應當進行資產評估：（一）資產拍賣、轉讓；（二）企業兼并、出售、聯營、股份經營；……（五）依照國家有關規定需要進行資產評估的其他情形。” 《企業國有資產評估管理暫行辦法》（國務院國資委令第12號）第六條規定“ 企業有下列行為之一的，應當對相關資產進行評估：（一）整體或者部分改建為有限責任公司或者股份有限公司；…… （四）非上市公司國有股東股權比例變動；（五）產權轉讓；（六）資產轉讓、置換；（七）整體資產或者部分資產租賃給非國有單位；……（十三）法律、行政法規規定的其他需要進行資產評估的事項。”從上述有關規定可以看出，國有資產轉讓行為是需要進行資產評估的，租賃權既然屬于產權的范疇，具有資產屬性，在其進場交易的過程中，應該進行資產評估。對租賃權的評估對象為資產租賃的市場價值，而不是租賃資產的市場價值，評估方法應以市場法或收益法為宜。對于一些市場價格清晰的資產租賃，是否可通過市場調查直接確定轉讓底價呢？相關法律法規沒有明確規定，對于有關部門或領域有相關具體要求的，可參照執行。建議有關部門對資產轉讓中的資產評估問題能進一步明確，以利于操作過程中的準確把握。

3 關于資產評估項目核準、備案

租賃權轉讓項目評估報告出具后，應按照有關要求對評估結果辦理相應的核準、備案手續，轉讓方應當根據轉讓標的核準或備案評估結果合理確定轉讓底價。《企業國有資產評估管理暫行辦法》（國務院國資委令第12號）第四條規定：“企業國有資產評估項目實行核準制和備案制。”并對核準、備案的具體要求做了相關規定，其中地方國有資產監督管理機構及其所出資企業的資產評估項目備案管理工作的職責分工，由地方國有資產監督管理機構根據各地實際情況自行規定。財政部印發的《國有資產評估項目備案管理辦法》（財企〔2001〕802號）規定：“國有資產評估項目備案工作實行分級管理。”按照上述規定各級國有資產監督管理機構也出臺了相關政策。有些機構根據行業、部門實際情況，對評估結果的核準、備案進行下放授權。建議對于資產轉讓中評估項目的核準、備案工作應根據項目實際情況，結合項目特點準確把握。

4 關于資產租賃合同的有關要求

按照產權交易程序，確定承租人后，承租人與出租人應簽訂相應的資產租賃合同。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

關于租賃期限，《合同法》規定租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

關于轉租行為，《合同法》規定承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

關于租賃權轉讓中的付款方式，《管理辦法》規定資產轉讓價款原則上一次性付清。《合同法》規定承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。實際操作中采用每年一次性付清較為穩妥。

關于資產租賃中的優先承租權問題，資產租賃合同期滿時，如果沒有約定，原租戶是否有租賃優先權，相關法律法規也無明確規定。操作實踐中，對于租賃權轉讓不再考慮原租賃方承租優先權問題。

總之，簽訂資產租賃合同，應兼顧《合同法》、產權轉讓相關規定及資產出租公告中的有關要求。對于具體問題應根據實際情況妥善處理。對于企業資產出租是否屬于租賃權轉讓存在不同認識，但企業資產出租屬于資產轉讓行為應無異議，企業國有資產出租，應通過產權市場公開掛牌轉讓，轉讓前應按有關要求進行資產評估并辦理相應的核準或備案手續，以此確定出租掛牌底價。具體實踐中還應結合其資產屬性和項目特點，具體情況具體分析，完善交易程序，確保國有資產保值增值。