劉偉成

房產庫存不僅造成資源浪費，而且讓房產成了發展的“包袱”，影響了銀灘人氣的提升，消化庫存刻不容緩。為此，我市自2012年起就著手尋求破解之道，圍繞盤活存量與做優增量在去庫存方面做出了積極探索，精心做好去庫存的“加減乘除”，以期促進房地產業健康多元發展。

（一）勤用加法，完善配套，提高性價比。針對銀灘常住人口不斷增加、設施配套不足的問題日益凸顯的實際，乳山不斷完善基礎設施配套和社區服務升級，在硬件建設上，先后在銀灘投資50億元，已建成“五橫二十縱”的區內交通網絡，完善水、電、路、暖、氣、污水處理等基礎設施和餐飲、購物、金融、物流等公共服務設施，實施了公交一體化，推動教育、衛生資源逐步向銀灘延伸輻射，新建了二級乙等綜合性醫院、省級規范化九年一貫制學校，引進了10余家連鎖商超。今年還繼續投資3.88億元，繼續用于城市道路、綠化亮化、景觀建設等基礎設施及便民利民實事建設。在軟環境建設上，依托銀灘官方網站，開設“網上社區”，通過民生訴求、政策解惑、新聞發布等板塊，打造以信息化、智能化社會管理與服務為一體的新型社區管理形態，更好地服務來自天南海北的業主，讓銀灘新居民不出門就能解決訴求。在此基礎上，乳山還在銀灘開通了民生服務熱線、社區QQ群、微信群，推進管委會、社區委員會、物業公司、業主委員會“四位一體”共抓共管物業管理模式，多渠道受理和解決銀灘居民咨詢、求助和投訴。

（二）善用減法，消化庫存，減少空置率。針對銀灘已售的部分樓房因業戶只是用來投資或短期度假造成整棟或大部分空置的實際，采取“盤活存量”的理念，引導開發企業將閑置房產資源向專業養生養老養中心轉型，引進專業養生養老機構，通過整棟返租、統一改造，與專業酒店管理公司、健康公司和物業服務公司聯合經營等方式，挖掘閑置房產二次利用價值，實現房地產去庫存方式多元化，進一步聚集了銀灘的“人氣”，提高了空置房的入住率。目前成功引進了福星老年公寓、愛之源國際養生中心、北京太陽城等多家大型專業養生養老機構，總床位達3000多張，平均入住率達60%。利用原乳山國際康復中心閑置房產，引進專業養生養老機構建設了老來樂老年公寓項目，盤活閑置房產面積2萬平方米。加快推進中信生態環境科技發展公司、德國海納康復醫院等健康養生機構達成的合作協議，預計3年內專業養生養老機構將達到10家，總床位數可突破1萬張。引導企業轉變思路，變單建公寓為團購閑置房產，通過招商引資引進發展商貿服務業，加大存量房產地產的再利用，實現資源整合利用和產業培育并舉。目前利用原福如東海百花長廊閑置房產，改造建設了福如東海皮草城，盤活房地產面積6.3萬平方米；通過建設電子商務產業園基地，盤活德泰銀海物流商貿城閑置房產3萬平方米。創新實行“互聯網+租房”模式，將閑置房產資源以股份的形式交給專業房產租賃電商，租賃電商以網上租賃的方式，依靠穩定的客源保證收益并與業主分紅。目前已與想住哪住哪網合作，在濱海新區益天小區試點，租賃了20套住房作為樣板房，統一改造后在網上租賃，預計項目一期將盤活1000套住房。探索保障房消化新途徑，采取貨幣化安置的方式，完成了74戶棚改項目貨幣補償，有3個片區、264戶確定購買存量房安置。依托銀灘區域大量中小戶型房源優勢，采取以房抵費、政府回購的方式，在銀灘碧海苑小區購買了220套小戶型住宅，作為乳山市的公共租賃住房試點。

（三）巧用乘法，乘勢借力，發展大健康產業。依托乳山銀灘得天獨厚的山、海、灘、島、灣等天然旅游資源，搭建服務宣傳活動平臺，提升大健康品牌影響力。先后承辦了首屆中國國際健康幸福大會、中國養老產業創新模式高峰論壇、山東省第三屆長壽與健康理論研討會等活動，進一步擦亮了“養老之都、養生天堂”品牌。以發展健康產業體系為抓手，研究制定了健康產業發展實施意見和產業發展規劃，構筑起了以海灣新城、新興產業園為核心區的“一區、兩翼、T型延展”空間格局結構，培育發展健康營養產品、健康生物制藥、健康產品制造、健康文化旅游、健康保健管理等六大健康產業，形成了以康輝生物、帕斯砜新材料、溫喜生物、海大生物等高新企業為主體的高端健康產品制造產業，以中魯果汁、華隆食品、富地漁具等傳統企業為主體的健康食品和健康管理產業，與養生養老產業、休閑旅游產業形成互促互進的健康產業體系，構建起“大健康、全鏈條”的產業發展格局，激發了潛在購買力，進一步帶動消化了庫存。借政策之力，變房產“包袱”為財富。在中韓自貿區地方經濟合作示范區和國家服務貿易創新試點城市兩大政策疊加效應的基礎上，搶抓發展機遇，按照全域產業健康化的發展理念，規劃建設了中韓合作健康產業示范園，打造國內知名的健康養生養老福地為契機，引導銀灘內養老機構通過與外合作、轉型增設等方式，培育了東方國際養生園、老來樂老年公寓、頤和山水人家、老年養護中心等一批社會資本參與的高端養生養老機構，東方國際養生園榮獲“全國智能化養老實驗基地”稱號，先后引進了韓國米酒和養顏面膜、山東（澳大利亞）麥克酒業蘋果酒等項目。今年在韓國舉辦了以健康產業招商為主要內容的宣傳推介會，達成了韓國KCI公司化妝品、V7電商平臺等一批意向項目，與韓國安世醫院、海立方水上樂園、世界文化奧林匹克促進委員會達成合作協議，夯實了產業發展基礎，助推房地產去庫存。

（四）多用除法，做優增量，壓減新生庫存。著眼于房地產轉型，叫停傳統意義上的海景房開發，并沒有一味打壓房地產開發企業，而是通過“做優增量”，堅持把培育養生養老產業作為工作重點，引導房地產開發企業告別原來“蓋房賣房”的簡單粗放式開發思路，實現轉型發展。通過引導開發商調整建設規劃或進行改造，建設社區會所、醫療中心、配餐中心、護理機構等專業機構，完善無障礙路徑、多功能電梯、多點報警求救、防風雨連廊等設施，增強房產的特異性和功能性，提高新建房產市場關注度和銷售率；對因資金鏈斷裂、短缺等原因造成的部分房產爛尾，乳山積極扶持和引進資本接手房地產公司盤活爛尾資產，從根源上降低生成新庫存的概率。同時，積極推動部分有能力、有條件企業與國內外養老機構合作，以產權式度假公寓和分權式度假酒店等形式，進行異地互動養老，最大限度地放大環境優勢，增加客源。目前，已經盤活了銀龍灣、海晶城等爛尾樓盤，東方國際養生園與北京太陽城合作，引進日本、臺灣先進管理經驗，做活養老和醫療兩篇文章，建設了智能化的高科技物聯網養老平臺，發展了老年公寓、老年醫學研究院、康復保健中心、美食街等項目，形成了專業機構、社區居家、醫養結合、異地互動等多種養生養老發展模式。融入養生養老元素后，乳山銀灘周邊的新建居住區每年都增加常住人口1萬多人。

（作者單位：中共乳山市委黨校）