乳山銀灘房產(chǎn)去庫存的探索

劉偉成

房產(chǎn)庫存不僅造成資源浪費，而且讓房產(chǎn)成了發(fā)展的“包袱”，影響了銀灘人氣的提升，消化庫存刻不容緩。為此，我市自2012年起就著手尋求破解之道，圍繞盤活存量與做優(yōu)增量在去庫存方面做出了積極探索，精心做好去庫存的“加減乘除”，以期促進房地產(chǎn)業(yè)健康多元發(fā)展。

（一）勤用加法，完善配套，提高性價比。針對銀灘常住人口不斷增加、設施配套不足的問題日益凸顯的實際，乳山不斷完善基礎(chǔ)設施配套和社區(qū)服務升級，在硬件建設上，先后在銀灘投資50億元，已建成“五橫二十縱”的區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡，完善水、電、路、暖、氣、污水處理等基礎(chǔ)設施和餐飲、購物、金融、物流等公共服務設施，實施了公交一體化，推動教育、衛(wèi)生資源逐步向銀灘延伸輻射，新建了二級乙等綜合性醫(yī)院、省級規(guī)范化九年一貫制學校，引進了10余家連鎖商超。今年還繼續(xù)投資3.88億元，繼續(xù)用于城市道路、綠化亮化、景觀建設等基礎(chǔ)設施及便民利民實事建設。在軟環(huán)境建設上，依托銀灘官方網(wǎng)站，開設“網(wǎng)上社區(qū)”，通過民生訴求、政策解惑、新聞發(fā)布等板塊，打造以信息化、智能化社會管理與服務為一體的新型社區(qū)管理形態(tài)，更好地服務來自天南海北的業(yè)主，讓銀灘新居民不出門就能解決訴求。在此基礎(chǔ)上，乳山還在銀灘開通了民生服務熱線、社區(qū)QQ群、微信群，推進管委會、社區(qū)委員會、物業(yè)公司、業(yè)主委員會“四位一體”共抓共管物業(yè)管理模式，多渠道受理和解決銀灘居民咨詢、求助和投訴。

（二）善用減法，消化庫存，減少空置率。針對銀灘已售的部分樓房因業(yè)戶只是用來投資或短期度假造成整棟或大部分空置的實際，采取“盤活存量”的理念，引導開發(fā)企業(yè)將閑置房產(chǎn)資源向?qū)I(yè)養(yǎng)生養(yǎng)老養(yǎng)中心轉(zhuǎn)型，引進專業(yè)養(yǎng)生養(yǎng)老機構(gòu)，通過整棟返租、統(tǒng)一改造，與專業(yè)酒店管理公司、健康公司和物業(yè)服務公司聯(lián)合經(jīng)營等方式，挖掘閑置房產(chǎn)二次利用價值，實現(xiàn)房地產(chǎn)去庫存方式多元化，進一步聚集了銀灘的“人氣”，提高了空置房的入住率。目前成功引進了福星老年公寓、愛之源國際養(yǎng)生中心、北京太陽城等多家大型專業(yè)養(yǎng)生養(yǎng)老機構(gòu)，總床位達3000多張，平均入住率達60%。利用原乳山國際康復中心閑置房產(chǎn)，引進專業(yè)養(yǎng)生養(yǎng)老機構(gòu)建設了老來樂老年公寓項目，盤活閑置房產(chǎn)面積2萬平方米。加快推進中信生態(tài)環(huán)境科技發(fā)展公司、德國海納康復醫(yī)院等健康養(yǎng)生機構(gòu)達成的合作協(xié)議，預計3年內(nèi)專業(yè)養(yǎng)生養(yǎng)老機構(gòu)將達到10家，總床位數(shù)可突破1萬張。引導企業(yè)轉(zhuǎn)變思路，變單建公寓為團購閑置房產(chǎn)，通過招商引資引進發(fā)展商貿(mào)服務業(yè)，加大存量房產(chǎn)地產(chǎn)的再利用，實現(xiàn)資源整合利用和產(chǎn)業(yè)培育并舉。目前利用原福如東海百花長廊閑置房產(chǎn)，改造建設了福如東海皮草城，盤活房地產(chǎn)面積6.3萬平方米；通過建設電子商務產(chǎn)業(yè)園基地，盤活德泰銀海物流商貿(mào)城閑置房產(chǎn)3萬平方米。創(chuàng)新實行“互聯(lián)網(wǎng)+租房”模式，將閑置房產(chǎn)資源以股份的形式交給專業(yè)房產(chǎn)租賃電商，租賃電商以網(wǎng)上租賃的方式，依靠穩(wěn)定的客源保證收益并與業(yè)主分紅。目前已與想住哪住哪網(wǎng)合作，在濱海新區(qū)益天小區(qū)試點，租賃了20套住房作為樣板房，統(tǒng)一改造后在網(wǎng)上租賃，預計項目一期將盤活1000套住房。探索保障房消化新途徑，采取貨幣化安置的方式，完成了74戶棚改項目貨幣補償，有3個片區(qū)、264戶確定購買存量房安置。依托銀灘區(qū)域大量中小戶型房源優(yōu)勢，采取以房抵費、政府回購的方式，在銀灘碧海苑小區(qū)購買了220套小戶型住宅，作為乳山市的公共租賃住房試點。

（三）巧用乘法，乘勢借力，發(fā)展大健康產(chǎn)業(yè)。依托乳山銀灘得天獨厚的山、海、灘、島、灣等天然旅游資源，搭建服務宣傳活動平臺，提升大健康品牌影響力。先后承辦了首屆中國國際健康幸福大會、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新模式高峰論壇、山東省第三屆長壽與健康理論研討會等活動，進一步擦亮了“養(yǎng)老之都、養(yǎng)生天堂”品牌。以發(fā)展健康產(chǎn)業(yè)體系為抓手，研究制定了健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展實施意見和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，構(gòu)筑起了以海灣新城、新興產(chǎn)業(yè)園為核心區(qū)的“一區(qū)、兩翼、T型延展”空間格局結(jié)構(gòu)，培育發(fā)展健康營養(yǎng)產(chǎn)品、健康生物制藥、健康產(chǎn)品制造、健康文化旅游、健康保健管理等六大健康產(chǎn)業(yè)，形成了以康輝生物、帕斯砜新材料、溫喜生物、海大生物等高新企業(yè)為主體的高端健康產(chǎn)品制造產(chǎn)業(yè)，以中魯果汁、華隆食品、富地漁具等傳統(tǒng)企業(yè)為主體的健康食品和健康管理產(chǎn)業(yè)，與養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、休閑旅游產(chǎn)業(yè)形成互促互進的健康產(chǎn)業(yè)體系，構(gòu)建起“大健康、全鏈條”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，激發(fā)了潛在購買力，進一步帶動消化了庫存。借政策之力，變房產(chǎn)“包袱”為財富。在中韓自貿(mào)區(qū)地方經(jīng)濟合作示范區(qū)和國家服務貿(mào)易創(chuàng)新試點城市兩大政策疊加效應的基礎(chǔ)上，搶抓發(fā)展機遇，按照全域產(chǎn)業(yè)健康化的發(fā)展理念，規(guī)劃建設了中韓合作健康產(chǎn)業(yè)示范園，打造國內(nèi)知名的健康養(yǎng)生養(yǎng)老福地為契機，引導銀灘內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)通過與外合作、轉(zhuǎn)型增設等方式，培育了東方國際養(yǎng)生園、老來樂老年公寓、頤和山水人家、老年養(yǎng)護中心等一批社會資本參與的高端養(yǎng)生養(yǎng)老機構(gòu)，東方國際養(yǎng)生園榮獲“全國智能化養(yǎng)老實驗基地”稱號，先后引進了韓國米酒和養(yǎng)顏面膜、山東（澳大利亞）麥克酒業(yè)蘋果酒等項目。今年在韓國舉辦了以健康產(chǎn)業(yè)招商為主要內(nèi)容的宣傳推介會，達成了韓國KCI公司化妝品、V7電商平臺等一批意向項目，與韓國安世醫(yī)院、海立方水上樂園、世界文化奧林匹克促進委員會達成合作協(xié)議，夯實了產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，助推房地產(chǎn)去庫存。

（四）多用除法，做優(yōu)增量，壓減新生庫存。著眼于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，叫停傳統(tǒng)意義上的海景房開發(fā)，并沒有一味打壓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而是通過“做優(yōu)增量”，堅持把培育養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為工作重點，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)告別原來“蓋房賣房”的簡單粗放式開發(fā)思路，實現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展。通過引導開發(fā)商調(diào)整建設規(guī)劃或進行改造，建設社區(qū)會所、醫(yī)療中心、配餐中心、護理機構(gòu)等專業(yè)機構(gòu)，完善無障礙路徑、多功能電梯、多點報警求救、防風雨連廊等設施，增強房產(chǎn)的特異性和功能性，提高新建房產(chǎn)市場關(guān)注度和銷售率；對因資金鏈斷裂、短缺等原因造成的部分房產(chǎn)爛尾，乳山積極扶持和引進資本接手房地產(chǎn)公司盤活爛尾資產(chǎn)，從根源上降低生成新庫存的概率。同時，積極推動部分有能力、有條件企業(yè)與國內(nèi)外養(yǎng)老機構(gòu)合作，以產(chǎn)權(quán)式度假公寓和分權(quán)式度假酒店等形式，進行異地互動養(yǎng)老，最大限度地放大環(huán)境優(yōu)勢，增加客源。目前，已經(jīng)盤活了銀龍灣、海晶城等爛尾樓盤，東方國際養(yǎng)生園與北京太陽城合作，引進日本、臺灣先進管理經(jīng)驗，做活養(yǎng)老和醫(yī)療兩篇文章，建設了智能化的高科技物聯(lián)網(wǎng)養(yǎng)老平臺，發(fā)展了老年公寓、老年醫(yī)學研究院、康復保健中心、美食街等項目，形成了專業(yè)機構(gòu)、社區(qū)居家、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、異地互動等多種養(yǎng)生養(yǎng)老發(fā)展模式。融入養(yǎng)生養(yǎng)老元素后，乳山銀灘周邊的新建居住區(qū)每年都增加常住人口1萬多人。

（作者單位：中共乳山市委黨校）