土地流拍潮將來？

宋慧芳

高溢價、頻拿地階段已經過去，迎來的卻是低溢價謹慎拿地。

8月10日，太原一場近年來規模最大的土地競拍以8宗地塊全部流拍結束，其中2宗土地房企出價未達拍賣底價而未交易成功，其余6宗則無人問津。

8月13日，廣州競拍的5宗地塊以近底價的行情成交，其中一宗鳳凰路地塊系此前流拍過的地塊。

同樣是13日，濟南土拍爆冷，8宗土地流拍，1宗低溢價成交，10宗土地以底價成交，拍賣冷卻程度系近兩年來之最。

近期，全國各城市土地流拍現象增加，低價或低溢價成交也逐漸常態化。對此，業內認為在融資受限與銷售回款乏力的背景下，房企拿地規劃有所壓縮，預計下半年土地流拍仍有延續之勢。

土地流拍頻現

土地流拍，顧名思義，就是說在土地拍賣過程中，地塊無人出價或出價低于底價，導致交易無法進行。

據中原地產統計，2018年前7個月，全國土地流拍數量高達796宗，其中一線城市流拍13宗，二線城市流拍154宗，三四線城市合計流拍629宗，不僅遠高于去年同期，還創下近年流拍數量新高。針對普遍出現的流標現象，中原地產首席分析師張大偉認為，“這些土地往往配建復雜，屬于非熱門區域地塊。以北京流標的住宅土地為例，因處于遠郊區且地塊有多重復雜的屬性，導致房企拿地意愿不強烈?！?/p>

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，當前拿地的主要有三個特點，第一、高杠桿資金進入難度大，而自有資金進入難度小。第二、大城市土地溢價率低，中小城市的溢價率高。第三、房企銷售金額規模大，但資金回籠速度慢。所以從后續的時間判斷來看，拿地的機會在于供地節奏加快，如果企業資金到位不錯，是可以拿到性價比高的土地的。當然類似恒隆等來說，其獲取的是商業辦公用地，這是有特殊性的，這個要看未來零售業務和消費需求的周期變動。而住宅產業方面則基本上還是維持一個正增長的態勢。

值得關注的是，在前期高歌猛進的一二線城市土地遇冷的時候，三四線城市，尤其是西部地區部分城市地價卻出現上漲。自然資源部中國土地勘測規劃院發布的二季度全國主要城市地價監測報告顯示，在106個主要監測城市中，三線城市住宅地價環比、同比增速超過全國主要城市及一二線城市平均水平，處于高位運行，19個三線城市的住宅地價環比快速上漲，增速超過3%；29個三線城市住宅地價同比增速超過10%。

中國土地勘測規劃院地價所所長趙松說：住宅地價變化一定程度上客觀反映了所在城市樓市的變化。二季度內，受益于一些城市出臺的人才引進措施，以及非熱點調控城市的寬松型政策的激勵效應，在短期內刺激了樓市需求的釋放，也相應帶動了這些城市的住宅地價的上漲。一、二、三線城市的地價分化比較明顯。

回顧近年來土地流拍量最高的2014年，全年土地流拍345宗，整個市場處于下行周期，一直延續到2015年。到了2016年，房地產市場重回火熱，全國的土地市場地王頻現，房價也跟著一路走高。

如今，兩年又過去了，在全國去杠桿、調控收緊的背景下，房地產再次進入下行周期，具體表現為住房市場成交縮減，部分城市房價下調。

對比2014年那場土地流拍潮，中信建投證券分析師陳慎、劉璐認為，上一次土地流拍主要是因為是市場銷售低迷導致開放商拿地能力與意愿減弱；這一次房產銷售相對穩定，流拍增加主要是房企基于利潤率及去杠桿下的理性選擇。

對于當前土地流拍的現象，嚴躍進認為，這是一種市場供求矛盾的體現，也是一種市場參與的情緒宣泄。從供求矛盾關系看，限購和限價等政策下，各類開發商會更加注重未來土地交易的風險，所以多少會有觀望情緒，而且很多開發商資金回籠的速度是不快的，所以拿地方面會相對保守。而從市場參與的情緒看，很多房企其實是有一定困惑的，或者說房企不拿地背后也是一種無奈。從地方政府角度看，要積極關注開發商的資金面問題，進而形成更為科學的供地模式。

后市預測

進入下半年，流標頻現的同時，不同城市的土地市場仍表現不一。據易居研究院數據顯示，7月，一線城市的土地成交量進一步萎縮。北京、上海、廣州、深圳4個一線城市土地成交建筑面積為176.3萬平方米、環比下降25.2%、同比下降57.6%。二線城市土地成交均價和成交面積逐漸降溫。土地成交建筑面積為2350.5萬平方米、環比下降11.6%、同比下降2.3%，成交均價為4940元/平方米、環比上漲2.3%、同比下降10.6%。與一二線城市較為冷清的土地市場相反，三線城市的土地市場顯得相當火熱，土地成交建筑面積為1419.6萬平方米、環比上漲21.7%、同比上漲99.4%，成交均價為2094元/平方米、環比下跌7.9%、同比上漲16.1%。

在如此的環境中，國家堅持調控不動搖。7月31日召開的中共中央政治局會議繼續指出，堅決遏制房價上漲。下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

與此同時，土地市場也迎來規范性文件。日前自然資源部發布《關于健全建設用地“增存掛鉤”機制的通知》（以下簡稱《通知》），提出要大力推進土地利用計劃“增存掛鉤”。各級自然資源主管部門分解下達新增建設用地計劃，要把批而未供和閑置土地數量作為重要測算指標，逐年減少批而未供、閑置土地多和處置不力地區的新增建設用地計劃安排。

可見此次《通知》是對批而未供土地和閑置土地的一次“亮劍”，旨在破除土地資源無效低效供給，提高土地資源供給質量和效率。

對于閑置土地的界定，嚴躍進告訴《中國經濟信息》記者，其實是有三個標準。第一是看開發周期，如果是一年后還沒開發，此類土地是屬于閑置土地的。第二是看投資額，如果已經開發的部分投資額非常小，也是屬于閑置的。第三是看政府的規定，如果和政府約定了多期開發，那本身是不會認為是閑置的?？傮w上說，此類閑置土地背后多少會有更為嚴厲的標準，即類似地塊后續被嚴查的可能性較大，這和自然資源部近期查處此類地塊的內容是有關的。

對于未來土地的招拍掛呈現的趨勢，中原地產首席分析師張大偉表示，從最近調控來看，限價和各種約束性政策在一二線肯定會依然非常嚴格，甚至不排除比之前更嚴格的可能性，所以大部分開發商在一二線拿地就會更謹慎一些。在一二線，土地流標，低價率成交在今年肯定是一個趨勢。

嚴躍進也告訴《中國經濟信息》記者，目前企業資金回籠方面確實有一定壓力，尤其是銀行按揭貸款發放節奏比較慢，很多房企的房屋銷售回款速度慢。但是后續若是此類銷售資金回款速度加快，那么房企其實還是會有積極拿地的動作。所以市場并不悲觀，當然也從側面說明房企拿地更為挑剔。

對于未來地價的走勢將會如何，中國土地勘測規劃院地價所所長趙松表示，在去杠桿嚴監管的背景下，房地產市場在緊縮型調控和市場秩序整頓的多措并舉下，開發投資將持續向理性回歸。預計住宅地價漲幅收窄的可能性增加。近期很多城市調控升級，那么這些政策從短期上來說，肯定對抑制樓市的這種非理性的上漲會有好的作用。在這種情況下，住宅地價上漲的態勢也會得到抑制。