資本狂歡下租客的焦慮

宋慧芳

在“天價搶房”背后，資本混戰(zhàn)助推租金高漲，受傷的總是那些“沒有詩和遠(yuǎn)方”只有眼前居住焦慮的租房者。

日前，一則蛋殼和自如兩大長租公寓巨頭天價搶房源的新聞在網(wǎng)絡(luò)上引起熱議。

一位房主發(fā)帖稱，自家天通苑的120平米三居要出租，心理預(yù)期價位是7500元/月，到鏈家自如和蛋殼公寓兩家公司詢問后，卻被兩方拼命爭搶，最終蛋殼給到10800元/月的價格，付11個月。

與以往中介公司拼命向房東壓價，對租客提價不同，現(xiàn)在的北京租房市場仿佛“變了天”，租賃企業(yè)開始通過高價收購房源，不惜提價50%左右也要拿下房子。

易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)不接受《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時表示，長租公寓平臺實際上都需要先有房源，然后再有客源。所以好房源都會去搶奪，尤其是北京流動人口多的社區(qū)，相關(guān)房源會有較多的市場認(rèn)可度，所以這會帶來各類搶房源等現(xiàn)象出現(xiàn)。從這個角度看，當(dāng)前此類房源勢必會迎來新的爭奪，背后其實是資本混戰(zhàn)的現(xiàn)象。類似漲價以后，或者說拿房成本較高的情況下，很明顯帶來未來租金上漲。

在這“天價搶房”背后，資本混戰(zhàn)助推租金高漲，受傷的總是那些“沒有詩和遠(yuǎn)方”只有眼前居住焦慮的租房者。

租金同比高漲

據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者實地走訪昌平、房山、大興等地區(qū)發(fā)現(xiàn)，租金分別較去年同期上漲500元、1000元、2000元價格不等。

“不打算再租這里了，雖然有些不舍，但租金上漲的實在承受不了。”一位長期租住在昌平區(qū)沙河冠芳園的李女士告訴記者，她從畢業(yè)就一直租在這里，3年了，每年房租都會漲，第一年房租800元，然后第二年進(jìn)行續(xù)租，租金上漲100元，第三年進(jìn)行續(xù)租租金上漲200元，今年直接上漲1000元，這上漲速度實在太瘋狂了。我的工資都沒有上漲得這么快。國家不斷進(jìn)行調(diào)控，房價都已經(jīng)有下跌趨勢了，怎么租金上漲得還是這么快？

其實和李女士情況類似，租住在郊區(qū)的很多都是剛剛畢業(yè)的大學(xué)生、普通的白領(lǐng)，甚至是中產(chǎn)階層，本身就對租金的上漲有一定的敏感度。在北京生活成本急劇上升的情況下，工資的上漲趕不上房租的上漲，不免使這些長期的租房者產(chǎn)生對生活的焦慮感。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，北京7月份的房租均價為90.12元/月/平方米，環(huán)比上漲4.31%，同比上漲21.81%。而統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年，北京居民收入僅增長8.9%。收入的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上租金的上漲。

位于天通苑附近的一位中介告訴記者，從去年下半年到今年春節(jié)后，北京出現(xiàn)了兩次明顯的房租上漲趨勢。一次是11月份后，不合規(guī)的房源大量減少，房價驟長；另一次是春節(jié)后，返鄉(xiāng)人群重新回歸城市，租房價格又一次上漲，不過屬于常規(guī)上漲，每年都會有。經(jīng)過這兩次價格上漲的共同作用，現(xiàn)在北京的房價較去年同期上漲明顯，有些兩居室的價格上漲可以達(dá)到1000元。

嚴(yán)躍進(jìn)對《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者表示，北京租金之所以呈現(xiàn)明顯漲幅，有很多原因。首先是房源整頓之后，違規(guī)房源減少，客觀上使得合規(guī)房源更為搶手，價格容易上漲。其次，二手房交易開始升溫，這個時候會使得部分房源減少。最后，當(dāng)前畢業(yè)季的租房高峰到來，一些偏遠(yuǎn)區(qū)域的房子價格相對低，反而更為搶手，價格容易上漲，而市區(qū)的高端住房相對來說價格會比較穩(wěn)定。

除了畢業(yè)季需求旺盛等傳統(tǒng)的原因之外，出租房源的結(jié)構(gòu)性變化也造成部分地方的房租上漲。

自從去年，北京開展清理群租房、違建房、地下室等存在安全隱患的低端租房產(chǎn)品之后，很多租賃企業(yè)，特別是長租公寓運營商，把一些中低端的租賃房源，比如城中村收購之后做升級改造。過去有可能是中低端房源，現(xiàn)在變成了中高端房源，所以租金有明顯的上行。這些以品牌公寓為代表的中高端產(chǎn)品迅速擴(kuò)張，搶占市場份額。

資本狂歡

“租賃市場有資本必然會暴漲。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，很簡單的邏輯，如果是房主直租，感覺良好的租戶便宜1000元-2000元完全沒問題，因為畢竟房子幾百萬購買的，但如果是這些吃差價的代理，賺錢則是第一要務(wù)。

所有租房的人經(jīng)常能遇到這樣的情況，一旦房租到期，想要續(xù)約中介一般都不答應(yīng)。即使續(xù)約成功，那也是又要了一比不菲的中介費或者房租又漲了好幾百。租房人多，房源緊張，中介公司不怕沒人租，有些比較火爆的地區(qū)，房源掛出一天就被秒租。中介為了多賺中介費，當(dāng)然想讓房源更多的流通起來，也就是說，讓租客經(jīng)常換房，他們從中牟取利潤。在中介的提醒之下，很多即使和租房人簽約的房東，也會在租房期滿把房子交給中介打理，即省心又能多賺錢。所以現(xiàn)在個人房源越來越少。

除此之外，張大偉還表示，類似的大型中介都形成了壟斷定價權(quán)，如果都是小公司，小業(yè)主，互相有競爭，但如果是一個有幾十萬套房的大公司，他是有定價權(quán)的，不僅僅是二手房買賣，租賃也一樣。例如，某長租公寓融資50億元，按照3個月房租2萬鎖定一套房計算，50億元的融資可以鎖定25萬套房。在北京市場你已經(jīng)很難再與房主進(jìn)行簽約。因為比市場價低的房源基本全部被自如之類的長租公寓運營商搶走，房主即使希望直接和租戶簽約，也會發(fā)現(xiàn)，中介根本不給介紹客戶。

據(jù)一位位于大興區(qū)舊宮北里小區(qū)的房屋出租者透露，房子委托給鏈家之后，鏈家根本不掛出去，也不帶人去看房，然后逼著出租者交給其旗下的長租公寓品牌自如，然后其再通過漲價租出去。

“資本的大量涌入，有利于租賃市場的發(fā)展，但是也有利于租賃機(jī)構(gòu)寡頭的出現(xiàn)，一旦市場占有率超過一定比例，機(jī)構(gòu)就可以影響到租賃市場定價，形成壟斷。” 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英向《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者表示，最終不止是傷害租賃剛需，同時租金的上漲會導(dǎo)致更多的人選擇買房，導(dǎo)致商品房市場的需求大增，市場紊亂。另一方面，形成壟斷后，機(jī)構(gòu)后期也會壓低收購價格，損害出租者的利益。

加緊租賃房源供應(yīng)

當(dāng)前對于租賃市場來說，嚴(yán)躍進(jìn)表示，類似租賃業(yè)務(wù)多少也說明了一點，即目前似乎很多資本認(rèn)為這個領(lǐng)域是新大陸，不過也很遺憾，很多其實都是資本狂歡，但市場租賃需求并不認(rèn)可。未來自然需要穩(wěn)定租金，也要防范炒作租賃的概念，讓租賃真正能夠和住房消費需求做結(jié)合。所以從行業(yè)角度看，對于幾大大型的長租公寓企業(yè)，勢必需要做監(jiān)管，尤其是房源的獲取成本的監(jiān)管。

不過，對于未來國家是否會在租金方面出臺一些相關(guān)政策，張大偉卻表示，對于當(dāng)前來說，還是比較困難的，唯一的辦法就是等租賃房源出來。

根據(jù)北京市政府規(guī)劃，2017-2021年，北京將建設(shè)50萬套租賃住房。2017年北京市已經(jīng)確定了39個集體土地租賃住房項目，主要涉及朝陽、海淀、豐臺、順義、昌平、大興等12個區(qū)，建設(shè)用地約203公頃，總建設(shè)面積約321萬平方米。在2018年，北京市將繼續(xù)推動200公頃集體土地租賃住房項目入市。同時，在貸款及融資方面給予扶持。

然而，目前上述租賃住房仍未大規(guī)模入市，北京市租賃住房的現(xiàn)狀仍是供應(yīng)不足。在嚴(yán)躍進(jìn)看來，隨著北京市政府規(guī)劃的租賃住房集中入市，將有助于緩解住房租賃市場供需失衡的現(xiàn)狀，將有利于未來租房市場的平穩(wěn)發(fā)展。