樓市運行總體平穩 下半年政策仍將偏緊

◎《新產經》周貝貝

2018年上半年，房地產政策調控進入了一個新的階段：除在需求端進行重點調控外，也注重在“供給側”解決供需結構不匹配問題，即一方面繼續積極抑制非理性需求，另一方面重點保證有效供給。

上半年：嚴調控下有反彈

上半年，在政府重申“房住不炒”的基調下，全國房地產調控政策可謂層出不窮。

《新產經》梳理發現，熱點城市調控持續高壓，“限購、限貸、限售、限價”四限政策城市擴容，由一二線城市逐漸向三四線城市蔓延，而且在四限政策的前提下，陸續出臺“搖號選房”、重申公寓限購、非住宅類房地產項目用地不得變更為住宅用地等調控政策……房地產調控持續收緊。此外，多城“搶人”大戰不休，租賃、購房多項財政補貼持續出現，同時多個城市注重市場監管的強化，開展治理房地產市場亂象專項行動等。

值得注意的是，“在如此嚴厲的調控政策下，上半年房地產市場總體看來有反彈的傾向。尤其從各類數據看，難以快速降溫。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《新產經》采訪時表示。

另外，從相關數據中也能看出反彈的跡象。

據國家統計局上半年數據顯示，全國房地產開發投資55531億元，同比增長9.7%，其中住宅投資38990億元，同比增長13.6%，占房地產開發投資的比重為70.2%。從房屋銷售數據看，上半年的增幅為3.3%。而今年前5月，全國商品房銷售面積56409萬平方米，同比增長2.9%，增速比1-4月份提高1.6個百分點。這是自去年7月份以來的10個月間，銷售面積首度出現反彈。

市場后勁足 管控房價不能松懈

雖然在諸多數據中，上半年房地產市場熱度有反彈跡象，但是增幅不大。

嚴躍進表示，今年上半年全國房地產開發投資數據同比增幅為9.7%，和預計的差不多，房地產市場開發投資總體強勁，但很難在兩位數上運行，高速增長的可能性不大，接下來會在5%-10%的區間運行。背后的重要邏輯在于，當前銷售市場還不錯，房企也有補庫存的導向。

從房屋銷售數據可以看出，明顯好于預期，因為按照過去的周期判斷，當前可能會有負增長現象，但今年上半年還是比較堅挺的。在如此嚴厲的調控政策下，銷售數據可以保持正增長，說明市場是真的好，這是當前此類地產企業需要有信心的地方。同時，也能夠帶來房企銷售資金方面的回籠。此類數據很大程度上也體現出很多城市正進入有供應即有成交的階段，比如大城市。而部分城市的數據或和統計因素有關，類似部分交易項目過去沒有及時網簽，而現在進入到網簽的階段，這和限價的特殊階段是有關的。

另外，從價格等數據也可以看出，即便是限價，房價依然會上漲，背后的邏輯在于，市場漲易跌難，整個市場的后勁其實是很強的。尤其是考慮到過去一年持續限價，所以現在要做的其實就是要控制房價幅度。近期包括福建寧德等地也給予了半年上漲3%的區間，類似規定說明兩點，第一管控房價依然是下半年會做的，尤其是住建部30城督查工作，也會重點查處此類內容。第二是房價單純下跌的可能性不大，所以無非是要在幅度方面有一個壓縮和規范的做法。

嚴躍進表示，今年應該理解為“規范年”，只要市場規范，其實不一定說要讓市場降溫，活躍的交易也是必要的，否則企業資金面下半年出故障，也會形成系統性的房地產風險。

中國財政科學研究院應用經濟學博士后盤和林認為，目前房地產市場處于高位階段，由于高位慣性，房地產市場開發投資保持溫和漲幅將是未來一段時間的趨勢。這些都指向未來房價仍有一定的上漲壓力，加大房地產調控力度仍不能松懈。此次統計局發布的數據中我們可以看出，房地產行業接下來將進入補庫存的時期。若想進一步平衡供求，避免房地產泡沫進一步膨脹，控制房價的漲幅，打通租賃和二手房市場，依舊是相關政策的難點和重點。

建議：擴大有效供給 推動市場穩定

除了在需求端進行重點調控外，政策還聚焦擴大“有效供給”，積極出臺相關保障政策。

中國指數研究院《中國房地產指數系統2018年上半年市場總結與趨勢展望》指出，5月份住建部明確要求一線、二線城市要在年底前編制完成2018年至2022年住房發展規劃，增加有效供給，提高中低價位、中小套型普通商品住房供應比例，大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應，在新增住房用地供應中的比例達到50%以上；融資層面，住房租賃市場融資渠道建設上半年進展明顯，一是住房租賃資產證券化的基本條件和重點支持領域已得到政策的明確，二是險資也已允許進入長租公寓市場。

據悉，2018年4月證監會、住房城鄉建設部聯合發布了《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，其中明確提出鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化；并對住房租賃資產證券化設綠色通道，試點REITs（房地產信托投資基金）。

大城市先后出臺住房發展規劃、土地供給中長期計劃，落實“有效供給”。上海、北京、深圳等城市在未來住房供給規劃中擴大政策性支持住房、租賃住房的比重，住房供應基本體現為普通商品住房、政策性支持住房、租賃住房4∶4∶2 的三分結構。同時，開拓渠道保證“有效供給”。一是供地端的保證(規定租賃住房、共有產權住房用地占比；集體建設用地建租賃住房)；二是開發端的轉化(北京提出將限價房中可售住房銷售限價與評估價比值不高于85%的，收購轉化為共有產權住房)；三是存量端的激活(包括集體性閑置資產的盤活、土地出讓主體的擴充、各類閑置物業盤活等)。

“租賃市場成為今年供應端的最大亮點，但需求端迎合度是不高的。”嚴躍進表示，“預計下半年新房租賃業務會增加，尤其是地方的租賃平臺會成為建設發展的亮點，租房的交易會開始活躍，后續預計租售同權等也會積極做發展。”