北京市民用公建竣工過程關鍵驗收項手續辦理研究

文｜中國航空規劃設計研究總院有限公司 陳龍

北京市固定資產投資項目中公共建筑驗收主要分兩個部分：建委強制要求關鍵驗收項部分、其它部門要求辦理部分。近年來，北京市建委執行“簡政放權”原則，精簡很多強制要求關鍵驗收項，只對重點事項作要求。項目竣工驗收過程要求面面俱到，不能產生遺漏，否則影響工程建成之后正常投入使用。每項竣工驗收項均有主管部門，制定有驗收要求、流程、制式表格文件，需嚴格按照要求辦理。

本文挑選市建委要求關鍵驗收項中重要內容展開討論，希望能夠對有關建設單位提供幫助。

1 市建委強制要求竣工驗收事項流程圖

2 規劃驗收

首先，申請規劃驗收工程實體需要達到的標準：房屋主體建筑、外立面施工完成；園區道路、景觀綠化、圍墻、停車位、地下室等施工完成；設備安裝基本完成。

第二，申請規劃驗收，需要提前選擇具有市級相關資質的房屋測繪單位，待現場條件成熟，即入場開展測繪工作，一周時間內可出具《建設工程竣工測量成果報告書》、《房屋土地測繪技術報告書》。

第三，將完整材料遞交市規劃委，市規劃委員會執法人員將前來現場進行驗收。現場驗收以巡視為主，執法人員現場重點檢查建筑坐標、標高、道路、綠地、出入口、停車位等。如發現問題，則要求建設、施工單位限期整改，做到嚴格按照《規劃許可證》施工。

第四，現場驗收通過之后，市規委將頒發規劃驗收意見，以及在《規劃許可證附件》加蓋驗收章，返退建設單位。

a、規劃驗收過程中，市規委依據兩份測繪報告判斷建筑坐標、標高、高度、面積等各項指標是否符合要求，所以選擇合適的測繪單位非常重要。

b、關于房屋建筑面積有一個需要注意的問題，設計單位在設計過程中，一般根據“建筑設計系列規范”計算房屋建筑面積，但是測繪單位在進行房屋測繪過程中，依據的是“房產系列規范”進行計算。目前這兩者對房屋建筑面積的計算方式有差異，會造成測繪出建筑面積與我方圖紙面積存在差別，對規劃驗收造成不必要的麻煩。建議設計者在計算圖紙上建筑面積時對比參考一下“房產系列規范”，盡量保持一致，便于將來規劃驗收。

c、《城市建設工程竣工檔案登記表》是該工程在領取《建設工程規劃許可證》之后，自行前往北京市城建檔案館辦理領取，請及時辦理。

3 建筑節能驗收

隨著國家及北京市對建筑節能的重視，北京市建委節能辦對建筑節能設計、建筑節能材料使用、建筑節能驗收等進行全過程監管，并將建筑節能驗收作為強制性要求列入其驗收項之中。建設單位及項目管理人員應對此范圍內容高度重視，過程管理到位、提前做好準備，確保建筑節能驗收順利通過。

反溯整個項目建設過程，政府對建筑節能部分的監管從項目立項時已經開始，并貫穿發改委立項、施工圖設計、施工許可證辦理、建筑節能材料選用、工程竣工驗收全過程，充分體現了對其重視程度。

首先在立項階段，北京市發改委要求在辦理項目備案時，必須進行節能評估報告審查。在施工圖強審過程中，北京市對建筑節能設計內容施行“綠色建筑”星級評判標準，一般均要求達到一星級標準。

工程行將竣工時，提前選擇本市有資質的建筑節能檢測單位，進場對建筑進行節能檢測，出具《外墻鉆芯報告》《氣密、水密性報告》《系統節能檢測報告》。在《系統報告》中由于含有供暖、空調等受季節影響的檢測內容，所以建委規定因季節原因無法檢測的項目，可后補，但需向建委提供與檢測單位簽訂的檢測合同復印件，并向建委行文承諾何時之前補齊所有檢測報告。

由于建筑節能驗收包括供暖節能分項驗收內容，所以項目建設需合理考慮供暖工程進度，及時通過市供熱集團公司驗收，由其配合提供《采暖節能分項工程質量驗收匯總表》《北京市供熱運行單位備案登記證》，以免由于供暖工程影響整個項目竣工驗收。

正式申請竣工驗收之前，由施工單位提供《建筑節能分部工程質量驗收表》。同時，建設單位需編寫《節能工程專項驗收報告》，對整個工程建筑節能做專項總結。

準備完畢之后，攜上述所有材料，并準確填寫兩份《北京市民用建筑節能專項驗收備案登記表》， 前往市建委節能辦窗口辦理建筑節能驗收，如無問題，即時辦理完成。

4 建設項目五方竣工驗收

項目五方竣工驗收是整個工程竣工周期、乃至整個工程建設周期里非常重要的里程碑節點，標志著工程基本竣工及交付建設單位。

準備工作

首先，本文前述所有驗收工作均已完成，并形成合規的文件，將其整理完成送建委質監站先行審閱。

其次，組織建設單位、勘察單位、設計單位、監理單位、施工單位共同對項目先行進行預驗收，填寫完成《工程竣工驗收記錄》、《單位（子單位）工程質量竣工驗收記錄》并用印。

按照建委質監站要求，參加驗收五方單位各自準備驗收匯報PPT，于驗收會議上進行匯報。

準備完成后，預約建委質監站有關人員前來現場進行監督驗收。

驗收過程

市質監站對五方驗收會議過程有大致的要求：首先，由參加驗收各方做驗收匯報；然后，驗收成員按專業分為各個驗收小組，分別與質監站監督人員前往工程現場進行驗收；再后，各驗收小組形成驗收意見，提出整改要求；最后，各單位針對整改要求對工程進行整改，并形成整改報告，附整改圖片，送交建委質監站核驗。

需注意問題

a、五方驗收工作至關重要，需要認真準備，合理組織，確保工程通過驗收。參加驗收各方應高度重視、積極準備。驗收各專業組應提前對工程項目各方面進行檢查，發現問題及時解決，保證驗收當天不出現大的問題。

b、目前建委對工程驗收工作進行改革，五方驗收是以建設單位為主導，參建各方參加的驗收會議，建委質監站前來現場只是監督驗收過程是否規范合法；整個驗收過程，質監站工作人員不簽字、少發言、不對工程驗收結果發表意見、不承擔責任；我方在組織會議時需注意這一點。

5 消防驗收

消防驗收是整個工程竣工驗收過程中要求最嚴苛、準備材料最復雜、過程最繁瑣、最容易出現問題的專業驗收，許多工程由于消防遲遲不能通過驗收，影響整個工程竣工進度，需各有關單位高度重視，提前認真準備。

需準備事項及材料

a、消防工程調試檢測需要較長時間，整個過程由消防分包單位組織，施工總包、弱電分包等有關單位配合參與。由消防分包單位選擇有資質的檢測單位，制定檢測方案，逐層調試檢測，歷經初測、復測，最終出具合格檢測報告；整個過程歷時月余甚至數月，一定要精心組織、各單位積極配合，盡快取得檢測報告。

b、消防單位驗收所需的材料是所有專業驗收中最多的，參考下表：

北京市消防驗收需要材料

這其中需要注意：

a、消防產品必須在有關名錄中；

b、設計、施工等參建單位除提供被委托人（一般是項目總師、項目經理）身份證、執業證材料外，還需提供一系列相關主要負責人身份證、執業證材料（各專業負責人等），消防支隊對這方面有單獨要求。

c、在前期獲得《消防設計審核意見書》之后，一定催促施工單位前往消防主管部門辦理施工現場備案，獲得《施工現場備案憑證》，否則不予受理驗收。

d、2015年三季度起，消防主管部門另行單獨要求提供固定格式《承諾書》一份。

驗收過程

申報驗收資料受理之后，消防主管部門將于15工作日內前來現場進行檢查驗收，首先由建設、設計、施工、監理單位就項目消防工程分別做專題匯報，介紹情況。聽取匯報之后，檢查團隊將分組前往項目現場進行驗收，重點檢查防火分區及防火卷簾門系統、火災自動報警及消防廣播系統、防排煙系統、室內外消火栓系統；驗收組可能隨機抽取部分消防系統，要求展示其功能；另外需準備一套消防圖紙隨時備查，各有關單位針對此情況做好應對。

消防現場驗收后，主管部門會出具問題清單，并要求整改。各有關單位應予以重視，及時整改，形成整改報告，并附整改后視頻，提交消防主管部門，以備其再次檢查。

消防主管部門核驗通過后，下發驗收合格文件。

注意：消防工程整體驗收完成后，需將所有材料及竣工圖紙交由市城建檔案館消防科影印電子版歸檔，并出具憑條由建設單位轉交消防主管部門。

6 結論及建議

項目竣工驗收工作涉及工程建設各參建總包及專業分包單位，涵蓋整個項目建設過程，在各重要施工節點均需形成并保存有關資料，需要進行系統的協調、搜集和準備。針對該項工作的特殊性，提出以下幾點建議：

a、在工程建設初期，有關單位應指派熟悉項目前期手續辦理的人員作為負責人，負責項目竣工驗收工作，在項目建設過程中指導施工單位形成資料文件，為竣工驗收做準備，以免竣工驗收時后補相關資料；

b、本文所列舉竣工驗收項目未必完善，北京市各部門的有關規定也會不斷變化。有關負責人應充分了解北京市相關規定，更新相關信息，結合本項目實際情況，制定項目竣工驗收計劃，以防出現遺漏；

c、節能、規劃、人防、城建檔案資料、消防、職業衛生防護、環境保護設施等幾項驗收是整個竣工驗收工作的重點，建設過程應嚴格依據前期批準文件，準備過程應提前，盡早選擇合規的檢測單位，多與政府主管部門溝通，參建單位應加強合作，以確保順利驗收。